El volumen de inversión en operaciones en centros comerciales en 2016 alcanzó los 3.500 millones de euros, lo que supone un incremento del 59,1% respecto a 2015 y récord histórico, según se desprende del Estudio de Mercado Centros Comerciales 2016/2017 elaborado por Aguirre Newman. Durante el primer trimestre de 2017 la elevada actividad inversora ha continuado habiéndose alcanzado más 1.000 millones de euros intermediados sobre centros comerciales.
Gracias a este volumen de inversión, el segmento de centros comerciales se situó en 2016, por segundo año consecutivo, como el segundo mercado inmobiliario más dinámico por detrás de oficinas. Respecto a la tipología de compradores, lo más activos han sido los fondos de inversión institucionales, con más del 52% del volumen total, y las Socimi, que han representado más del 38% de la inversión total. El resto de actividad la han llevado a cabo determinadas empresas inmobiliarias e inversores privados, con equipos expertos en este segmento.
En 2016, se han realizado más de 35 operaciones de inversión de las que siete han sido sobre portfolios. La principal operación sobre un activo individual ha tenido lugar en Barcelona, la compra por parte de Deutsche Bank del Centro Comercial y de Ocio Diagonal Mar, por algo más de 490 millones de euros. Por otro lado, la compra de Metrovacesa por parte de Merlin Properties Socimi ha tenido un impacto muy significativo en la inversión en centros comerciales, al suponer cerca del 28% del volumen total.
Durante 2016 se ha producido una ligera comprensión de la tasa de rentabilidad inicial debido al positivo entorno macroeconómico y a la percepción de potencial recorrido al alza de las rentas. En el caso de los centros comerciales ‘oro’, se han cerrado operaciones de manera puntual por debajo del 4%, lo que significa un mínimo histórico en cuanto a yield en este mercado.
El informe de Aguirre Newman también indica que la nueva oferta incorporada al mercado en 2016 superó los 273.000 m2 de Superficie Bruta Alquilable (SBA), claramente por encima de la que se incorporó durante los últimos años, pero muy lejos de los niveles pre-crisis. Los principales centros comerciales inaugurados en 2016 fueron Parque Nevada (Granada) y FAN Mallorca Shopping (Palma de Mallorca). De los 273.000 m² de nueva SBA, un 17% es consecuencia de ampliaciones de centros comerciales en funcionamiento.
El stock total de superficie de centros comerciales en España ha alcanzado a finales de 2016 los 15.624.653 m2 de SBA en un total de 580 proyectos operativos, con un tamaño medio de 26.940 m2. La SBA por cada 1.000 habitantes asciende a los 334 m2, lo que sitúa el nivel de saturación comercial por encima del nivel teórico de equilibrio (entre 300 y 325 m2 de SBA por cada 1.000 habitantes).
Resultados
El buen comportamiento de la economía, reflejado en un crecimiento del PIB del 3,2%, se ha sustentado en una parte importante en la contribución de la demanda interna y, en concreto, en la evolución positiva del consumo por parte de los hogares. Todo ello se ha visto a su vez reflejado en una evolución positiva del mercado de centros comerciales.
Recogiendo información de la AECC, la afluencia a los centros comerciales ha continuado en 2016 con la tendencia creciente experimentada en los últimos años. Se ha alcanzado en el año 2016 un total de 1.934 millones de visitas lo que supone un crecimiento del 1,5% respecto al año anterior. Por otro lado, las ventas en centros comerciales han aumentado casi un 3,8%, alcanzando los 42.464 millones de euros. Este incremento ha supuesto que las ventas por metro cuadrado de SBA hayan alcanzado los 2.718 €/m²/SBA, lo que representa un crecimiento del 3,3% respecto al año anterior.
Centros comerciales y comunidades autónomas
Las comunidades autónomas de Andalucía, Madrid, Valencia y Cataluña, concentran el 55% de los centros comerciales existentes en España y el 58% de la SBA. Junto con las anteriores, Galicia y Canarias son las que se encuentran por encima de la media nacional, que se sitúa en 31 centros por comunidad autónoma. En el extremo opuesto están Cantabria, La Rioja y Ceuta, que son las comunidades que menos SBA y centros comerciales aportan al mercado, junto con Melilla, que un año más sigue siendo la única comunidad sin centros comerciales abiertos.
Perspectivas 2017
Desde el punto de vista de mercado de inversión, Aguirre Newman estima que durante 2017 se mantendrá el elevado interés inversor observado en el mercado desde 2014, aunque difícilmente se alcanzará el volumen de inversión de 2016 debido a la menor oferta de producto en venta.
Aguirre Newman también estima que se incorporarán al mercado aproximadamente 235.000 m2 de nueva SBA, de la que aproximadamente un 80% corresponderá a nueva oferta y el 20% restante a proyectos de ampliación de centros comercial que están actualmente en funcionamiento.
La demanda de locales comerciales por parte de cadenas de tamaño mediano y grande seguirá centrada en los centros que muestran mejor comportamiento, los ‘oro’ y ‘plata’. Estas tipologías de centros seguirán mostrando incrementos en sus rentas de alquiler. Mientras, los centros ‘bronce’ serán en todo caso demandados por pequeños comerciantes locales con escaso poder de atracción.
La tasa de rentabilidad inicial exigida para los mejores centros comerciales se mantendrá en los niveles observados en 2016, entre el 4-4,5%, si bien pueden verse operaciones sobre activos ‘oro’ muy singulares por debajo de estos niveles. En el caso de los centros ‘plata’ y ‘bronce’, en este último caso limitado a aquellos con posibilidades de transformación y reposicionamiento, se podrán ver ligeros ajustes adicionales en la yield exigida.