Madrid. De acuerdo con el último informe de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle sobre el mercado de alquiler e inversión de oficinas de Madrid correspondiente al segundo trimestre de 2010, después de la estabilidad alcanzada por los precios máximos de alquiler de la zona CBD en el último trimestre de 2009, éstos han vuelto a marcar una tendencia negativa, siguiendo la iniciada en el primer trimestre de 2010 y animando ligeramente la contratación.
Según el informe, las diferencias de precios interanuales son muy significativas, especialmente en el precio mínimo para la zona CBD, que ha descendido un 20%, y en la zona Secundaria, con bajadas de alrededor del 18%. Esto pone de manifiesto la falta de aceptación por parte de la demanda de la tipología de producto más antiguo y de peor calidad, el más habitual en estas zonas.
En cuanto a la oferta, durante el periodo abril-junio de este año, el stock total de oficinas apenas ha aumentado un 2,6 % respecto al trimestre anterior y la tasa de disponibilidad se ha incrementado casi un 6%, llegando al 9,6% sobre el stock total, debido a que la absorción neta sigue siendo negativa.
La consultora prevé que la oferta futura seguirá su tendencia de descenso acusado en, al menos, los próximos tres años. Para el presente año quedan por salir menos de 35.000 m² en varios proyectos, y en 2011 el volumen de oferta especulativa no alcanzará los 125.000 m². En 2012, en caso de producirse la activación de ciertos proyectos que están a punto de arrancar, podría crecer ligeramente hasta los 150.000 m².
La demanda de alquiler de oficinas en Madrid durante el segundo trimestre ha mantenido su nivel de actividad con respecto a los anteriores periodos, especialmente la pequeña y mediana. La demanda de gran tamaño ha sufrido una ligera contracción con respecto a los dos trimestres anteriores, hecho que se reflejará en la contratación del tercer trimestre.
En general, las motivaciones de la demanda siguen siendo fundamentalmente la optimización de costes y espacios, combinado en muchos casos con la búsqueda de espacios de mayor calidad. Hay que resaltar que a la hora de elegir producto, la demanda muestra claramente preferencia por edificios nuevos o de reciente construcción.
Las grandes demandas están materializando contrataciones de un cierto tamaño, aprovechando la disponibilidad de productos nuevos de buenas características con condiciones económicas y contractuales muy favorables.
A diferencia de los casi 95.000 m² contratados durante el primer trimestre de 2010, durante este segundo trimestre el volumen de contratación ha aumentado de manera muy significativa, alcanzando algo menos de 154.000 m², lo que supone un incremento del 62% respecto al primer trimestre del año y un incremento de más del 150% respecto al mismo trimestre del año anterior.
Según José Miguel Setién, director de Agencia Oficinas de Jones Lang LaSalle en Madrid: “La tendencia registrada en los dos trimestres previos de incremento en el tamaño de las operaciones medias se mantiene. Asimismo, continúa existiendo un coste de oportunidad óptimo para incentivar a demandas de gran volumen a salir al mercado, dada la enorme variedad de productos nuevos existentes y las magníficas condiciones que se ofertan en los mismos”.
Mercado de inversión de oficinas de Madrid
Según la consultora, la principal demanda se sigue concentrando en las mejores zonas del centro de Madrid en este segundo trimestre. Los inversores privados siguen muy activos y cerrando operaciones a rentabilidades más ajustadas, pero en ubicaciones excelentes.
Los inversores institucionales se mantienen muy exigentes en cuanto al tipo de producto en el que quieren invertir y se centran especialmente en operaciones de sale&leaseback, o edificios con contratos a largo plazo que el mercado sigue ofreciendo. Las posibles zonas de inversión se amplían de forma que incluyen áreas más secundarias y periféricas que el centro de Madrid, siempre y cuando se trate de zonas consolidadas.
El informe de Jones Lang LaSalle constata que algunos fondos extranjeros estarían dispuestos a comprar activos en el Paseo de la Castellana a rentabilidades por debajo del 6% e incluso del 5,5% y que no necesariamente tendrían que estar alquilados en su totalidad. Estos fondos tienen una gran disponibilidad de liquidez y eso, unido a las expectativas de recuperación del mercado a medio plazo y a la posibilidad de comprar edificios de gran calidad, son los principales motivos para plantearse estos niveles de retorno.
En cuanto a la oferta, algunas inmobiliarias han iniciado procesos de desinversión puntuales de algunos de sus activos, dentro de los acuerdos de refinanciación que han acordado con las entidades financieras. También se ven algunas oportunidades de sale&leaseback de empresas españolas. Estos activos suelen estar ubicados en zonas periféricas, si bien la larga duración de los contratos y las garantías aportadas son los principales atractivos de estos tipos de activos.
En este segundo trimestre, Jones Lang LaSalle ha fijado la rentabilidad en zona Prime en un 6%. De hecho, alguna de las operaciones llevadas a cabo en las mejores zonas de Madrid se ha cerrado en esos niveles. Esto, unido al hecho que sigue existiendo una fuerte demanda por productos Prime, lleva a ajustar ligeramente las rentabilidades a la baja.
Para el resto de zonas de Madrid, las rentabilidades se mantienen más o menos estables con respecto al trimestre anterior, con una ligera tendencia a la baja para aquellos productos de calidad y con contratos a largo plazo.
En cuanto a las transacciones, durante el segundo trimestre se han cerrado algunas operaciones importantes y de cierto volumen, aunque el número no ha sido muy elevado. Destacan el Consorcio de Compensación de Seguros, que ha comprado a Mapfre el Edificio Masters II situado en la zona empresarial de AZCA, junto al Paseo de la Castellana, o el fondo alemán SEB Inmobilien, que ha adquirido el edificio propiedad de Caja Madrid en el Parque Empresarial Las Rozas, en una operación de sale&leaseback con un contrato de arrendamiento a 30 años. Por su parte, Acciona ha vendido el edificio ocupado por la empresa Telvent en el Polígono Industrial de Alcobendas al fondo inmobiliario del Banco Sabadell.
