Los áticos ocupan una posición singular dentro del mercado inmobiliario de lujo en Madrid, aunque estar en la última planta no basta para alcanzar esa categoría. Según Gonzalo Robles, CEO de UXBAN, apenas un 25% de los 300 áticos analizados en comercialización podrían considerarse premium. La superficie interior, la terraza, las vistas y las características del edificio marcan las diferencias.
La evaluación de los áticos de lujo en Madrid combina condiciones físicas, confort y situación jurídica. Robles señala una superficie interior preferiblemente desde 150 metros cuadrados, una terraza funcional y vistas despejadas. En edificios históricos, la cubierta y la normativa urbanística pueden limitar la altura de los techos y la distribución, mientras que la orientación y el aislamiento condicionan el confort.
La escasez de inmuebles que reúnen estas características se refleja, según UXBAN, en precios entre un 10% y un 15% superiores a los de otras viviendas premium. La valoración también depende de la situación legal de los espacios exteriores: una terraza privada y un elemento común de uso privativo presentan diferencias que pueden afectar a las obras y a la tasación.
Datos relevantes
- “En el mercado inmobiliario del lujo en Madrid de 300 áticos analizados en fase de comercialización, apenas un 25% podrían alcanzar la consideración de ático premium, con un precio promedio superior a los 15.000€/m2”, comenta Robles.
- El ático ideal debe reunir en primer lugar una serie de características físicas que van más allá de la ubicación: una superficie interior generosa, preferiblemente a partir de 150 metros cuadrados; una terraza amplia y funcional, no una azotea vacía e interminable; vistas despejadas que aseguren privacidad sin vecinos enfrente al mismo nivel; y por supuesto una finca representativa y señorial.
- El confort es otra cuestión sensible cuando hablamos de áticos, puesto que al tener una “quinta fachada” están más expuestos a las condiciones climáticas y requieren de una mejor respuesta en cuanto a aislamiento térmico.
- No siempre las superficies exteriores son propiedad privada de la vivienda.
- Algunas constituyen elementos comunes cuyo uso privativo está atribuido al propietario del ático.
MiniFAQs
¿Qué características permiten distinguir un ático de lujo?
Según las claves expuestas por Gonzalo Robles, el ático debe combinar una superficie interior generosa, preferiblemente desde 150 metros cuadrados, con una terraza amplia y funcional, vistas despejadas y una finca representativa y señorial. También cuentan el equilibrio entre interior y exterior, la privacidad, el aislamiento térmico y una climatización adecuada a la orientación del inmueble.
¿Por qué resulta relevante la situación legal de la terraza?
La terraza puede ser propiedad privada de la vivienda o un elemento común cuyo uso privativo corresponda al propietario del ático. Según explica UXBAN, esa diferencia puede tener consecuencias sobre las posibilidades de obra y la tasación. Además, algunas ampliaciones interiores realizadas sobre espacios exteriores proceden de actuaciones ilegales cuya regularización resulta inviable, generando conflictos que determinados compradores rechazan.
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La singularidad de un ático de lujo reúne amplitud, espacio exterior, confort y condiciones jurídicas que permiten disfrutarlo.
Cómo distinguir un ático de lujo cuando lo ves, según UXBAN
En el mercado residencial de lujo hay un producto que juega una liga diferente al resto: el ático.
Los compradores con mayor poder adquisitivo anhelan este activo tan codiciado, puesto que encontrar uno que reúna todas las condiciones para que sea perfecto es una misión casi imposible. Esto es especialmente así cuando se buscan entre edificios históricos y representativos de barrios como Salamanca, Almagro o Jerónimos en el caso de Madrid.
Gonzalo Robles, CEO de Uxban, firma inmobiliaria fundada en 2014 y enfocada en el diseño y promoción de viviendas de alto standing entre las que hay muchos áticos de lujo nos desvela algunas claves para distinguir un ático de lujo al primer vistazo. “En el mercado inmobiliario del lujo en Madrid de 300 áticos analizados en fase de comercialización, apenas un 25% podrían alcanzar la consideración de ático premium, con un precio promedio superior a los 15.000€/m2”, comenta Robles.
No hay que olvidar que en estos inmuebles se esconden con frecuencia condicionantes arquitectónicos, legales y urbanísticos que agudizan el problema de escasez, razón por la cual su precio es un 10-15% superior respecto a otras viviendas premium, incluso dentro del mismo edificio por eso es tan importante reconocer un ático premium.
Metros, terraza y finca, las 3 características del auténtico ático
El ático ideal debe reunir en primer lugar una serie de características físicas que van más allá de la ubicación: una superficie interior generosa, preferiblemente a partir de 150 metros cuadrados; una terraza amplia y funcional, no una azotea vacía e interminable; vistas despejadas que aseguren privacidad sin vecinos enfrente al mismo nivel; y por supuesto una finca representativa y señorial.
“Muchos de los áticos situados en este tipo de edificios históricos fueron concebidos originalmente como buhardillas, viviendas de servicio o para el portero. Estas circunstancias explican algunas de sus limitaciones, como por ejemplo las alturas interiores: la configuración de la cubierta o la normativa urbanística pueden limitar las posibilidades de transformación de la vivienda, impidiendo alcanzar las alturas de techo o la distribución que demanda el comprador de lujo”, apunta el CEO de Uxban.
La mejor orientación para un ático
El confort es otra cuestión sensible cuando hablamos de áticos, puesto que al tener una “quinta fachada” están más expuestos a las condiciones climáticas y requieren de una mejor respuesta en cuanto a aislamiento térmico.
“En edificios antiguos además con calefacción central también pueden aparecer problemas de distribución del calor, recibiendo un suministro insuficiente. Aquí es donde la orientación constituye otro factor diferencial. Porque la exposición solar en invierno puede compensar a nivel interior ese déficit de calefacción, pero en verano convierten el inmueble en un espacio invivible. Con una climatización adecuada, las orientaciones norte y este pueden ofrecer ventajas no siempre evidentes a primera vista”, comenta Robles.
El balance dentro y fuera
El equilibrio entre los espacios interiores y exteriores también resulta decisivo. Una terraza demasiado pequeña puede frustrar las expectativas de quien busca disfrutar de una vivienda al aire libre. Pero una terraza desproporcionadamente grande respecto a la superficie interior tampoco garantiza un producto más atractivo.
“En muchas ocasiones espacios exteriores han sido invadidos para aumentar una superficie interior estricta; se tratan de actuaciones que se ejecutaron ilegalmente cuya regularización es inviable, provocando un conflicto legal que muchos compradores no están dispuestos a aceptar”, afirma el CEO de Uxban que se ha encontrado con estas situaciones más de una vez durante más de una década oteando y trabajando en y con áticos de lujo.
La importancia legal de la terraza y la cubierta
Otro aspecto jurídico por analizar es la situación legal de la terraza y la cubierta del edificio. No siempre las superficies exteriores son propiedad privada de la vivienda. Algunas constituyen elementos comunes cuyo uso privativo está atribuido al propietario del ático. Hablamos de una sutil diferencia que puede tener consecuencias importantes sobre las posibilidades de obra y valoración del ático a efectos de tasación.
“Es frecuente que una tasación hipotecaria no refleje el valor que está dispuesto un comprador a pagar por él. En numerosas operaciones los metros cuadrados de superficie útil de terraza se computan al 50% siguiendo la normativa actual; sin embargo, en cuestión de valoración de mercado, ese metro cuadrado exterior es por el que está dispuesto a pagar una prima el cliente final. La parte fundamental de su atractivo y valor comercial se concentra en la terraza”, argumenta Robles.
Retrato robot del comprador del ático de lujo
“La decisión de compra de un ático prime suele estar motivada por factores mucho más emocionales. El comprador de un ático de lujo que es capaz de gastarse un mínimo de 3 millones de euros no busca simplemente una buena vivienda: busca una propiedad singular, insustituible, que responda a una idea de estatus y de un estilo de vida concreto. Es consciente de la escasez de este tipo de productos, por lo que, aunque esté pagando de inicio un sobreprecio, las perspectivas de revalorización a largo plazo están más que aseguradas”, finaliza el CEO de Uxban.
Pocos inmuebles representan mejor la idea de exclusividad que un ático señorial en el corazón de Madrid. No estamos hablando el lenguaje de la repercusión euro metro cuadrado, sino de adquirir aquello que resulta muy difícil de encontrar y casi imposible de reproducir.
