La escasez de suelo finalista, el encarecimiento de la construcción y el envejecimiento del parque inmobiliario están impulsando la rehabilitación de edificios frente a la obra nueva. Simplifika Capital considera que la transformación de activos existentes permite adaptarlos a las nuevas demandas y generar valor en los principales mercados urbanos españoles.
La firma estima que una reconversión técnicamente favorable puede reducir entre un 20 % y un 25 % el presupuesto de ejecución por contrata. El ahorro procede de evitar una demolición integral y puede alcanzar porcentajes superiores en determinadas superficies. El análisis de CBRE sobre la reconversión de edificios como palanca de valor muestra también el creciente interés por reposicionar activos obsoletos.
Además del coste, la rehabilitación puede acortar los plazos de ejecución, adelantar la entrada en explotación y mejorar la eficiencia del capital invertido. La reutilización de estructuras también reduce los residuos y la huella de carbono, al tiempo que facilita la obtención de certificaciones medioambientales cada vez más valoradas por bancos e inversores institucionales.
Datos relevantes
- aproximadamente el 75% del portfolio de inversiones de Simplifika Capital corresponde a proyectos de rehabilitación, reforma o reconversión.
- Simplifika Capital estima ahorros del 10%-15% sobre rasante y de hasta el 60%-70% bajo rasante.
- El ahorro total del presupuesto de ejecución por contrata (PEC) puede situarse entre el 20% y el 25%.
- Una rehabilitación bien planificada suele acortar de forma significativa los plazos de ejecución frente a un desarrollo desde cero.
- La capacidad técnica para identificar el potencial latente en estructuras obsoletas y transformarlas en productos de alta demanda marca la diferencia entre la simple gestión patrimonial y la verdadera generación de valor añadido.
- Fundada en 2020 con sede en Madrid, Simplifika Capital es una firma de inversión privada y gestión inmobiliaria especializada en el sector living.
MiniFAQs
¿Por qué está ganando peso la rehabilitación frente a la obra nueva?
La rehabilitación está ganando atractivo por la escasez de suelo finalista en las grandes ciudades, el encarecimiento de la construcción y la existencia de un amplio parque inmobiliario envejecido. Según Simplifika Capital, transformar edificios existentes permite adaptarlos a nuevos usos y demandas, reducir determinados costes de ejecución, acortar plazos y adelantar la entrada en explotación del activo.
¿Qué condiciones debe cumplir un activo para ser transformable?
Simplifika Capital aplica un filtro basado en tres condiciones: que la ubicación cuente con generadores de demanda reales para el uso previsto, que la estructura del edificio sea técnicamente viable para su reconversión y que el planeamiento urbanístico lo permita. La antigüedad del inmueble, por sí sola, no garantiza que exista una oportunidad de inversión rentable.
Entradas relacionadas
- La rehabilitación de edificios de Renfe impulsa nuevos espacios
- Rehabilitación urbana en Madrid avanza con el Plan Rehabilita y casos de éxito
La transformación de activos obsoletos se consolida como una vía para reducir costes y generar valor inmobiliario.
La rehabilitación gana terreno a la obra nueva y reduce entre un 20% y un 25% el coste de ejecución
La escasez de suelo finalista en las grandes ciudades, el encarecimiento de la construcción y la existencia de un amplio parque inmobiliario envejecido están reforzando el atractivo de la rehabilitación y la transformación de activos frente a la obra nueva. Para Simplifika Capital, firma de inversión privada y gestión inmobiliaria especializada en el sector living, la mayor oportunidad de creación de valor en buena parte del mercado urbano español pasa hoy por transformar de forma inteligente edificios existentes y adaptarlos a nuevos usos y demandas.
Esta convicción se refleja en su cartera: aproximadamente el 75% del portfolio de inversiones de Simplifika Capital corresponde a proyectos de rehabilitación, reforma o reconversión. La firma no descarta la obra nueva, de hecho, ha adquirido recientemente suelo para desarrollar dos proyectos hoteleros en Madrid y ejecuta actualmente dos proyectos WIP (work in progress), uno en Barcelona sobre una estructura existente y otro en Madrid; pero su conocimiento, experiencia y track record están claramente orientados a identificar y transformar activos existentes.
Menor coste, plazos más cortos y mayor eficiencia del capital
Aunque el coste por metro cuadrado de una rehabilitación depende del estado estructural del edificio de partida, en términos generales puede resultar inferior al de una promoción de obra nueva. En una reconversión técnicamente favorable, Simplifika Capital estima ahorros del 10%-15% sobre rasante y de hasta el 60%-70% bajo rasante. Al ponderar ambas superficies y evitar una demolición integral, el ahorro total del presupuesto de ejecución por contrata (PEC) puede situarse entre el 20% y el 25%.
A la reducción de costes se suma una ventaja especialmente relevante para el inversor: el tiempo. Una rehabilitación bien planificada suele acortar de forma significativa los plazos de ejecución frente a un desarrollo desde cero, lo que permite adelantar la entrada en explotación y la generación de ingresos y, con ello, mejorar directamente la TIR del proyecto. También se reducen los costes asociados a la demolición y la gestión de residuos y, en determinados casos, es posible conservar una edificabilidad que ya no sería autorizable con el planeamiento urbanístico vigente.
“En un contexto de costes crecientes y exigencias normativas cada vez más estrictas, aprovechar una estructura existente puede cambiar por completo la ecuación económica de un proyecto. No se trata solo de gastar menos: se trata de reducir tiempos, controlar mejor la inversión y poner antes el activo en explotación”, explica Ernesto Villanueva, socio fundador de Simplifika Capital.
Un gran parque obsoleto, pero no todo es transformable
El hecho de que una parte relevante del stock inmobiliario español se construyera antes de 1980 dibuja un amplio universo potencial de activos a actualizar. Sin embargo, Simplifika Capital advierte de que la antigüedad por sí sola no convierte un inmueble en una oportunidad de inversión rentable.
“Nosotros aplicamos un filtro exigente basado en tres condiciones: que la ubicación cuente con generadores de demanda reales para el uso previsto, que la estructura del edificio sea técnicamente viable para su reconversión y que el planeamiento urbanístico lo permita. Ese filtro reduce de forma significativa el universo teórico, pero sigue dejando un mercado muy relevante, especialmente en las grandes capitales, donde coinciden la escasez de suelo y la abundancia de stock obsoleto”, añade Villanueva.
Sostenibilidad y trasvase de capital, otros beneficios
Más allá del impacto económico, reutilizar la estructura de un inmueble evita la huella de carbono derivada de la demolición y del uso de materiales intensivos como el hormigón y el acero, explican desde Simplifika. Se trata de un factor decisivo para la obtención de certificaciones medioambientales, como BREEAM o LEED, que los bancos e inversores institucionales exigen cada vez más para otorgar financiación en condiciones competitivas.
Así, la rehabilitación de activos inmobiliarios ha dejado de ser una opción secundaria para convertirse en el pilar central de las estrategias de inversión más rentables. “En un entorno de mercado exigente, la capacidad técnica para identificar el potencial latente en estructuras obsoletas y transformarlas en productos de alta demanda marca la diferencia entre la simple gestión patrimonial y la verdadera generación de valor añadido”, concluyen desde Simplifika.
