• El precio medio de vivienda nueva continúa creciendo en España y se aproxima a los 3.000 €/m², pero modera su ritmo alcista por sexto trimestre consecutivo
• Crece de forma generalizada en las 17 autonomías, pero a una velocidad diferente según cada mercado, con incrementos que varían entre el 2,2% de Castilla-La Mancha y el 5,7% de Baleares
• El Índice de Confianza supera la barrera de los 50 puntos por primera vez desde septiembre de 2022 y confirma la recuperación del optimismo dentro del sector inmobiliario
• El Índice de Accesibilidad aumenta por segundo trimestre consecutivo y se sitúa en 78 puntos, favorecido por la reducción de tipos por parte del BCE y el ligero abaratamiento de la financiación
• El coste de construcción de obra nueva experimenta un crecimiento del 9,1% durante los últimos doce meses y alcanza a cierre de junio los 1.310 €/m²
• Una de cada dos nuevas viviendas promovidas logra la máxima eficiencia en consumo de energía
Sociedad de Tasación ha publicado una nueva edición del Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario (Vivienda Nueva) que incluye tanto la evolución del precio de la Vivienda Nueva durante el primer semestre del año, como el resultado de otros indicadores propios correspondientes al segundo trimestre de 2024. El estudio concluye que el precio medio de la vivienda nueva ha alcanzado los 2.930 €/m2 —es el máximo de la serie histórica—, tras experimentar un incremento del 4,3% interanual; mostrando, eso sí, una desaceleración en el ritmo de crecimiento, en línea con la tendencia de los últimos meses.
La directora de Instituciones y Grandes Cuentas en Sociedad de Tasación, Consuelo Villanueva, ha explicado que “la primera mitad del año ha estado marcada por un crecimiento económico mayor de lo previsto, favorecido, en parte, por un impulso del consumo privado, como consecuencia, a su vez, de una recuperación gradual del poder adquisitivo de los hogares y unas presiones inflacionistas más controladas”. “En lo que respecta al sector inmobiliario, observamos una incipiente recuperación en términos de actividad inmobiliaria e hipotecaria, determinada por unos tipos de interés para las nuevas operaciones de adquisición de vivienda, ligeramente más competitivos que hace un año, a raíz del reciente anuncio oficial por parte del Banco Central Europeo (BCE) de iniciar la desescalada de tipos”.
Sin embargo, Consuelo Villanueva ha significado que “por el lado de la oferta, continuamos en un escenario determinado por la escasez de nuevo producto terminado, insuficiente para hacer frente a la demanda actual. En este contexto el vendedor adquiere mayor poder de negociación frente al comprador”. “En consecuencia, los precios de la vivienda nueva continúan creciendo, llegando a situarse en algunas ciudades españolas muy próximos a los máximos de las series históricas; si bien lo hacen a un ritmo inferior que hace un año y medio, momento marcado por un abaratamiento de la financiación y una mayor facilidad de acceso al crédito, circunstancias que provocaron una sobre aceleración de la demanda y, por lo tanto, incrementos más pronunciados en los unitarios tanto de vivienda nueva como usada”, ha apuntado.
La información utilizada para confeccionar el estudio procede de los datos de oferta de Vivienda Nueva en edificio que han sido captados por la red de colaboradores de ST y que también se utilizan para realizar las valoraciones. A diferencia de otras fuentes oficiales, cuyos datos recogen los precios reflejados en las escrituras firmadas o registradas en el periodo del que se informa (y que, por tanto, corresponden a compraventas que han podido ser efectuadas hasta dos años antes, sobre plano o durante las obras), la estadística de Precios de Vivienda Nueva de Sociedad de Tasación recoge los valores de las ofertas actuales de vivienda nueva, por lo que no se ve afectada por dicho desfase temporal.
El estudio de campo y el análisis de los datos se ha realizado entre marzo y junio de 2024, y se han tenido en cuenta más de 39.600 viviendas, correspondientes a 2.192 promociones. Al formar parte de un estudio de mercado, los datos de Sociedad de Tasación ofrecen una visión actualizada de la situación del sector, sin el decalaje de tiempo de estadísticas de otras fuentes oficiales.
Los datos son tratados mediante un riguroso procedimiento de depuración y normalización en base a criterios homogéneos (mediciones, consideración de anexos…) y obtención de posibles valores de transacción deduciendo posibles descuentos o comisiones mediante un procedimiento de simulación de compra. La información incluida en cada dato contiene 60 variables, utilizadas en la determinación de los valores medios en distintos ámbitos territoriales.
Evolución del precio de la vivienda
El precio medio de la vivienda nueva se aproxima a los 3.000 €/m2
El Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario (Vivienda Nueva) de Sociedad de Tasación detalla que el precio medio de la vivienda nueva ha crecido un 4,3% durante el último año hasta alcanzar los 2.930 €/m2 en junio de 2024, disminuyendo así su ritmo de crecimiento por sexto trimestre consecutivo. Como referencia, el precio de este segmento de vivienda registraba un crecimiento interanual del 6,4% en junio de 2023. A su vez, en términos semestrales, la variación positiva ha sido del 2,1%.
De estas cifras se desprende que el precio medio de una vivienda tipo de obra nueva, con una superficie de 100 m2, alcanzaría los 293.000 euros / m2, la cifra más alta de la serie histórica de Sociedad de Tasación para esta tipología de vivienda y muy próxima a los 300.000 euros. Son 12.100 euros / m2 más que hace doce meses.
Cataluña (4.662 €/m2), Comunidad de Madrid (4.493 €/m2) y País Vasco (3.240 €/m2) registran el precio de vivienda nueva más elevado. Durante el último año, todas las comunidades autónomas han experimentado incrementos anuales, que oscilan entre el 2,2% de Castilla-La Mancha y el 5,7% de Islas Baleares. La segunda región con mayor crecimiento ha sido Madrid (5,2%). En el extremo contrario, las otras comunidades que registran una menor subida son Castilla y León, y Galicia, ambas con un 2,7%.
Por capitales, Barcelona (5.262 €/m2) registra el precio medio más elevado a nivel nacional a junio de 2024, seguida de Madrid (4.493 €/m2) y San Sebastián (4.378 €/m2). Son las únicas capitales que superan la barrera de los 4.000 €/m2. En el extremo opuesto, Ciudad Real (1.314 €/m2), Cáceres (1.327 €/m2) y Badajoz (1.337 €/m2) presentan el importe medio más bajo.
El precio de la vivienda nueva ha crecido en todas las capitales de provincia, oscilando entre el 1% de Zamora y el 6,5% de Málaga. Nueve de las 52 capitales de provincia / ciudades autónomas han alcanzado ya el valor más elevado de la serie histórica: Barcelona, Madrid, San Sebastián, Palma de Mallorca, Málaga, La Coruña, Las Palmas, Ceuta y Lugo.
Sociedad de Tasación prevé que esta tendencia alcista del precio medio de la vivienda nueva continúe durante los próximos meses. Así, a cierre del tercer trimestre de 2024, se proyecta un precio medio de 2.955 €/m², lo que supondría un incremento anual del 4,1%.
Índice de Confianza Inmobiliario de Sociedad de Tasación
Confirma la recuperación del optimismo tras incrementarse por segundo trimestre seguido
El Índice de Confianza Inmobiliario que publica Sociedad de Tasación se ha situado en 52 puntos sobre 100 al cierre del segundo trimestre de 2024, posicionándose por encima del punto de equilibrio (50) por primera vez desde septiembre de 2022 y confirmando así la recuperación del optimismo por parte del sector inmobiliario. Concretamente, el dato registrado al cierre de junio supone un aumento de 2,9 puntos con respecto al primer trimestre y 4,4 puntos con respecto a hace un año.
Este indicador aumenta así por segundo trimestre consecutivo y rompe con la tendencia negativa del último año y medio, periodo en el que el Banco Central Europeo (BCE) ha implementado una política monetaria restrictiva como herramienta para combatir las fuertes presiones inflacionistas en Europa. De hecho, la reciente desescalada de tipos de interés iniciada en el mes de junio por parte del BCE debería actuar como estímulo para reactivar de forma gradual la demanda, tanto por el lado de las compraventas como por el de la concesión de nuevos préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda.
Todas las comunidades autónomas registran aumentos en la evolución de este Índice, que ya se sitúa a su vez por encima de la barrera de los 50 puntos en 12 de las 17 regionales. La autonomía que registra el mayor grado de optimismo es Comunidad Valenciana, con 55,3 puntos; mientras que Extremadura vuelve a ser la que registra el índice más bajo (46,2). Las cinco que presentan un índice de confianza por debajo de la barrera de los 50 puntos, además de Extremadura, son Castilla la Mancha (48,8 puntos), Castilla y León (49,2 puntos), La Rioja y Aragón (ambas con 49,8 puntos).
La encuesta de base para obtener el Índice de Confianza Inmobiliario se ha realizado entre los días 7 y 20 de junio 2024. Ésta recoge la opinión de más de 544 tasadores sobre aspectos económico-inmobiliarios de las zonas donde se desarrolla su actividad profesional, con relación a las perspectivas del mercado (situación de los últimos tres meses) y a las explicativas de éste (previsiones para los tres próximos meses).
Índice de Accesibilidad Inmobiliaria de Sociedad de Tasación
Alcanza los valores de hace un año con 78 puntos
El Índice de Accesibilidad de Sociedad de Tasación, que determina el equilibrio entre el precio medio de la vivienda y la capacidad de endeudamiento adecuada para la adquisición de la misma, teniendo en cuenta la renta media de los ciudadanos empleados, ha experimentado un incremento por segundo trimestre consecutivo hasta los 78 puntos al cierre de junio, siendo el punto de equilibrio 100 puntos.
Se trata de la misma cifra que hace doce meses. A su vez, ha mejorado tres puntos con respecto al primer trimestre, lo que supone un incremento del 4%. Este incremento viene determinado sobre todo por el inicio de la bajada de tipos de interés anunciado recientemente por el BCE, así como por una mejora del tipo medio ofertado por los bancos en las nuevas operaciones para la adquisición de vivienda. Y es que, en el segundo trimestre de 2024, se ha producido un ligero abaratamiento de la financiación, que ha permitido que un segmento de la demanda —por el momento, contenido—, que el año pasado se había quedado fuera del mercado, en este nuevo escenario pueda acceder ahora a la compra de vivienda.
En autonomías como Murcia (120), Castilla La Mancha (117), Aragón (108), Asturias (107), Extremadura (107), Castilla y León (106) y La Rioja (105) un ciudadano medio con un salario medio puede acceder a una vivienda promedio sin endeudarse más de lo razonable. Sin embargo, en el resto, el nivel de endeudamiento para la adquisición de vivienda continúa por encima del límite recomendable, pese a la mejora generalizada. De hecho, hay cuatro con un Índice inferior a la media nacional: Islas Baleares (30), Madrid (61), Cataluña (67) y País Vasco (77).
Las tres comunidades donde se detecta una mayor mejora de la accesibilidad son: Extremadura, Castilla la Mancha y Galicia, con incrementos trimestrales, respectivamente, del 5,9%, 5,4% y 5,1%. A su vez, Cantabria es la única que mantiene un índice de accesibilidad invariable respecto al primer trimestre.
Coste de construcción
Aumenta un 9,1% en el último año hasta los 1.310 €/m2 de junio
El coste de construcción de obra nueva ha alcanzado los 1.310 €/m2 al cierre del primer semestre del año, tras registrar un aumento trimestral del 3,1% e interanual del 9,1%. Este se obtiene de dividir el presupuesto de contrata de las promociones monitorizadas entre la superficie construida sobre rasante. La ratio de construcción sobre rasante se ha situado en 1.194 €/m2, mientras que la de bajo rasante ha alcanzado los 391 €/m2.
Este indicador es elaborado cada trimestre por ST Consultores Inmobiliarios en base a las promociones de obra nueva del segmento residencial que monitoriza, ya sean para build to sell o para build to rent, quedando al margen actuaciones de rehabilitación. El Coste de Construcción se obtiene tras dividir el presupuesto de contrata de cada promoción monitorizada entre la superficie construida sobre rasante. Dicho módulo abarca obras de bloque abierto, promociones unifamiliares y edificios entre medianerías. Desde el segundo trimestre de 2022, este índice incluye una modificación en la metodología empleada, incluyendo el valor medio de la media ponderada, la media aritmética y la mediana.
Eficiencia energética en la construcción de vivienda nueva
El 51% de las viviendas promovidas logran la máxima eficiencia en consumo de energía
Sociedad de Tasación incluye dentro del Informe de Tendencias un estudio sobre la eficiencia energética en la construcción de vivienda nueva, también elaborado por ST Consultores Inmobiliarios en base a las promociones que monitoriza. Este índice ofrece una media de datos de consumo y emisiones basada en el certificado energético de cada proyecto monitorizado; se trata de un índice ponderado en función de la superficie construida de cada promoción. Además, el indicador incorpora una comparativa entre la letra conseguida de emisiones y el consumo entre las obras arrancadas en los últimos cuatro años.
El 72% de las viviendas promovidas en obra nueva obtuvieron la máxima calificación posible en términos de emisiones, mientras que el 51% alcanzó la máxima eficiencia en consumo de energía. Los resultados obtenidos arrojan una bajada de más del 15% y del 5% en las ratios de emisiones y consumo, respectivamente.
Concretamente, las emisiones se han situado en un promedio de 3,51 kg CO2/m2 año en el último semestre, tras registrar una bajada del 15,07% con respecto al segundo semestre de 2023. Por su parte, el consumo medio se ha establecido en 20,67 kW h/m2 año, lo que supone una reducción del 5,52% en el mismo periodo de tiempo.
Este análisis confirma que contar con una calificación energética “A” ha dejado de ser considerado un beneficio adicional para convertirse en una característica esencial en el mercado de la obra nueva.
