Según el estudio anual de Savills sobre Parques Comerciales y Medianas Superficies en España, la actividad inversora en este tipo de activo inmobiliario alcanzó 311 millones de euros en 2022, un 140% más que en 2021 y la cifra más alta de los últimos cinco años. El segmento incrementó su peso sobre el total de inversión retail del 13% al 16%, marcando su resiliencia y atractivo como valor refugio.
La consultora inmobiliaria internacional prevé que en 2023 continúe esta fase de dinamismo para las medianas superficies, superando un volumen de 200 millones de euros, en línea con la media de los últimos cinco años. En cuanto a rentabilidades, el incremento de los costes de financiación ha afectado al aumento gradual de las yields para que el inversor pueda obtener el retorno exigido. Este cambio se ha dejado sentir a partir de la segunda mitad del año, cerrando 2022 con una rentabilidad de 5,50% para el producto prime y del 6,75% el secundario, los valores más altos desde el 2016 en ambos casos.
Salvador González, director de inversión Retail en Savills, explica que “el buen comportamiento y su carácter defensivo frente al comercio electrónico han hecho que las rentabilidades de este segmento se sitúen por debajo de las de los centros comerciales. El gran atractivo de este segmento y la mayor demanda hacen que el inversor permanezca muy atento a las oportunidades. Esperamos que este sector siga ganando protagonismo y que la diferencia de rentabilidades entre parques y centros se mantenga a corto/medio plazo”.
En cuanto a nuevo stock, durante el año 2022 se han inaugurado cinco parques de medianas que sumaron 81.500 m2, lo que ha supuesto un incremento del 2,6%. El más grande ha sido el Parque Comercial Vilanova (Barcelona), con 32.000 m2, seguido muy de cerca por el pontevedrés Nasas Nigrán, con 27.000 m2. El tamaño medio de las inauguraciones se ha reducido en más del 40%, y se trata de parques más próximos al centro de las ciudades y a los núcleos urbanos. Según previsiones de Savills, en 2023 se podrían inaugurar ocho parques comerciales con 121.000 m2, el 32% de ellos en Madrid.
Según la base de datos de Savills, durante 2022 las aperturas de locales en centros y parques comerciales registraron un incremento del 18% frente al 2021 mientras que en parques comerciales, las aperturas de locales se doblaron frente al año pasado, lo cual confirma la dinamización del sector y la posible reducción de la disponibilidad de espacios en parques comerciales. Madrid es la región donde se han registrado el mayor número de aperturas (24 % del total), seguido de Barcelona (15%), Cádiz (10%), Granada (10%) y Sevilla (10%).
Las actividades de hogar (22%), equipamiento de la persona (20%) y restauración (12%) son las que mayor peso tuvieron en 2022. En cuanto a las marcas, Pepco, JYSK, Muebles Boom, Kiabi y Primaprix fueron las más activas y cabe destacar la llegada de new entrants al formato mediana superficie en España, como Lefties, el gigante alemán de la moda low cost, KIK, la droguería alemana Rossman, centrada en zonas con alta densidad de población, o Centrakor, firma francesa de hogar, que abrirá las puertas de su primera tienda este mes.
El apetito de los operadores por espacios en parques comerciales y la reducción en la disponibilidad muestran un escenario optimista en cuanto a la evolución de las rentas. El valor teórico de rentas prime es de 17 euros/m2/mes, los super prime de 19 euros/m2/mes, y la renta media, de 10 euros/m2/mes.
Tendencias
El informe elaborado por Savills apunta que durante los próximos años los parques estarán cada vez más enfocados en el objetivo de enriquecer la experiencia del consumidor. Durante los últimos años el segmento de parques comerciales ha evolucionado hacia modelos con un diseño y una mezcla comercial más cuidada y las grandes marcas deciden en qué tipo de formato estar en función del público objetivo que quieren captar.
El mercado de medianas seguirá teniendo gran recorrido debido a los altos niveles de ocupación, la buena solvencia de sus marcas y su mayor integración en la trama urbana de las ciudades.
