El Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre, de medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania y de apoyo a la reconstrucción de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad que entró en vigor el 28 de diciembre, regulaba una nueva prórroga extraordinaria aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) que finalizaran en el período comprendido entre su entrada en vigor, y el 30 de junio de 2023.
La prórroga extraordinaria alcanzaba seis meses más desde la fecha de la finalización del contrato de arrendamiento.
Con posterioridad a dicho Real Decreto Ley, la DF 6 del Real Decreto Ley 1/2023, de 10 de enero, modificaba la norma anterior, ampliando la prórroga extraordinaria del contrato a aquéllos en tácita reconducción. Veamos la literalidad del precepto:
«Artículo 71 Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual
En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 30 de junio de 2023, finalice el contrato o el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o la prórroga por tácita reconducción establecida en el artículo 1566 del Código Civil, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento de seis meses desde la fecha de finalización, durante la cual se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La renta del contrato aplicable durante esta prórroga extraordinaria podrá actualizarse conforme a los términos establecidos en el contrato, con sujeción a las limitaciones establecidas en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.»
A nuestro leal saber y entender, dicha prórroga extraordinaria no sería aplicable a contratos de arrendamientos de vivienda en tácita reconducción, por las razones legales que aquí se expondrá.
Por otro lado, debe distinguirse el plazo del contrato de arrendamiento y la figura de la tácita reconducción del art. 1566 Código Civil (CC). Esta diferencia ha sido reconocida en numerosos pronunciamientos del Tribunal Supremo, como la Sentencia TS 764/2013 de 5 diciembre; la STS
530/2018, de 26 de septiembre; entre otras.
Los arts. 9 y 10 de la LAU regulan los plazos del contrario, que son tres. El pactado entre las partes, la prórroga obligatoria de 5 y 7 años, denominada “el plazo mínimo”, y la prórroga tácita anual de hasta 3 años más, que es el plazo estipulado por la Ley, para el caso de que llegado el vencimiento de duración obligatoria, ninguna de las partes desista del contrato.
Transcurrido el plazo legal de prórroga tácita, el contrato se extingue por expiración del plazo, y entra en juego la figura de la tácita reconducción del art. 1566 del CC, que dice:
“Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento.”
Como vemos, la tácita reconducción resulta de la expiración del contrato de arrendamiento, no se trata de una prórroga del mismo. La tácita reconducción da lugar a un nuevo contrato de arrendamiento (no a un contrato prorrogado ni tampoco a una extensión del plazo del vencido). Este contrato se rige, salvo en lo referente a su duración, por las mismas condiciones pactadas en el contrato expirado, y se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes.
De lo anterior, resulta que la dicción del precepto no se ajusta a lo que parece ser que era la voluntad del legislador, esto es, extender esta prórroga extraordinaria a los arrendamientos en tácita reconducción. Para ello, debía haber regulado expresa y separadamente en el Real Decreto Ley 1/2023 la prórroga tácita en los arrendamientos en tácita reconducción sin mencionar los contratos.
Además de ello, el mecanismo previsto en esta DF 6ª para que opere dicha prórroga extraordinaria en los casos de tácita reconducción, no se ajusta a la figura de la tácita reconducción y a su regulación y funcionamiento. Veamos.
Los contratos sujetos a la LAU traen causa en la voluntad expresa de ambas partes contratantes, de ahí que, la Ley, faculta a ambas a desistir del contrato una vez ha expirado el plazo legal mínimo y se encuentra en la prórroga tácita.
La tácita reconducción, sin embargo, trae causa en la aquiescencia del arrendador, es decir, en su consentimiento, que no tolerancia (en cuyo caso, estaríamos ante el supuesto de precario). De modo que, desaparecido éste, deberá notificarlo fehacientemente al inquilino, sin que éste esté facultado para continuar en el uso y disfrute de la vivienda por ser contrario a la naturaleza misma de la figura de la tácita reconducción. Si la voluntad del legislador era dotarle de esta facultad, debía haberlo regulado expresa y separadamente en el Real Decreto Ley 1/2023.
Del mismo modo, si dicha DF6 no se considera aplicable a este tipo de arrendamientos de vivienda tampoco operará respecto de los mismos, la limitación en la actualización de la renta.
