El dinamismo del real estate español fruto de la recuperación económica tiene su reflejo en el encarecimiento de las viviendas de lujo. Este segmento inmobiliario suele ubicarse en zonas céntricas, con atractivo comercial y alto tránsito, y se caracteriza por viviendas amplias (1 de cada 3 superan los 180 m2 en zonas prime), de las que más del 30% son en propiedad y están completamente pagadas.
La llegada a España de nuevos inversores nacionales e internacionales interesados en este tipo de viviendas impulsa los precios de los activos y la actividad en las compraventas, que se producen a un ritmo vertiginoso. En concreto, el alza en el sector es especialmente notable en las grandes capitales españolas y en la costa, donde el buen clima y el turismo impulsan la demanda.
Teniendo en cuenta este contexto, Instituto de Valoraciones ha analizado las claves del mercado de viviendas de lujo en España y Europa.
El alza de los precios en las grandes urbes sitúa a España en el pódium europeo
Los precios de la vivienda de lujo en España marcaron entre julio y septiembre de este año la segunda subida más alta de Europa, sólo por detrás de los registrados en Escocia. Concretamente, el alza en Madrid fue del 10,1% interanual de media, llegando a superar el 50%, con precios de más de 15.000 euros el m2, en algunas zonas del centro de la capital. Estos datos reflejan el fortalecimiento del segmento inmobiliario de lujo tras la crisis.
Tras superar caídas de hasta el 13% en 2013, los precios en el mercado de inmuebles exclusivos muestran ahora una tendencia al alza animada por dos factores: la fuerte demanda internacional y la oferta insuficiente de este tipo de viviendas, sobre todo, en las zonas donde hay vivienda de reciente construcción.
Cada vez son más los compradores extranjeros que deciden invertir en casas de lujo en España animados por el dinamismo en el mercado. En el segundo trimestre de 2018, las compras por parte de extranjeros (residentes y no residentes) representaban el 16% de las transacciones totales de vivienda, destacando la provincia de Málaga e Islas Baleares, donde éstas supusieron el 31% y 28%, respectivamente. A los ya tradicionales inversores alemanes, holandeses y británicos se suman ahora compradores latinoamericanos con gran poder adquisitivo, principalmente mexicanos, colombianos y venezolanos.
Entre los enclaves preferidos para adquirir viviendas de lujo, destacan Madrid, las islas – principalmente Ibiza y Mallorca – y ciudades costeras, como Barcelona, Marbella y Málaga. Los compradores de esta tipología de vivienda, sobre todo en las zonas prime de las grandes ciudades como Madrid, se caracterizan por ser personas jóvenes o de mediana edad con un nivel adquisitivo alto y estudios superiores, que suelen vivir en pareja o solos.
Ante la fuerte demanda, según Instituto de Valoraciones, la oferta de este tipo de inmuebles se torna insuficiente, lo que alimenta la competencia en el sector y reduce los tiempos en los que se efectúan las operaciones. En las zonas con mayor demanda, las ventas llegan a realizarse en apenas dos meses.
Recesión en los precios de inmuebles exclusivos en Inglaterra por el Brexit
Londres rompe la tendencia alcista en el continente con una caída de casi el 3% de media. Eso sí, el descenso en los precios de las viviendas de lujo es aún más acusado en algunas zonas de la capital. Por ejemplo, en Knightsbridge, el barrio más exclusivo, los precios se han reducido un 12%.
La incertidumbre por el Brexit y el posible establecimiento de impuestos más altos a los inversores extranjeros que compran vivienda en Reino Unido lastran el dinamismo del sector. De llevarse a cabo esta última medida, la tendencia a la baja en Londres podría acentuarse aún más, ya que la mitad de las transacciones inmobiliarias en el centro de la capital la efectúan compradores foráneos.
Escocia lidera el encarecimiento de las viviendas de lujo en Europa
Edimburgo y Glasgow son las ciudades que concentran mayores rendimientos en el mercado de inmuebles exclusivos escocés. De hecho, la primera es la urbe europea donde más han subido los precios en el tercer trimestre de 2018, según los expertos británicos.
La lejanía de estas ciudades respecto a Londres favorece la buena salud del mercado de viviendas de lujo. Localizadas al norte de Gran Bretaña, estas áreas no se están viendo afectadas en términos inmobiliarios por la incertidumbre política ocasionada por el Brexit.
Subidas de precios de carácter moderado en Francia y Alemania
El dinamismo en el mercado francés ha favorecido un crecimiento en los precios de inmuebles de lujo que se cifra en el 5,6%. París y las zonas colindantes concentran la mayor parte del parque de viviendas de lujo en el país. En esta área, las compraventas crecieron un 30% en la primera mitad de año respecto a 2017.
Además, en Francia se ha reducido a la mitad el tiempo que tardan en venderse estos inmuebles. De hecho, cada vez se ejecutan más ventas relámpago en cuestión de días y sin apenas negociaciones.
Asimismo, los precios en Alemania muestran una tendencia similar. En concreto, el crecimiento del valor de los inmuebles de lujo en Berlín, en comparación con el año pasado, fue del 5,4% en el mismo trimestre.
El crecimiento de estos dos mercados marca un ritmo moderado a nivel inmobiliario en el continente, que muestra dos tendencias opuestas: el fuerte encarecimiento en España y Escocia fruto de la mejora de la situación económica en estos países frente al receso británico por el Brexit.
