Las operaciones sale and lease back en el sector retail se están convirtiendo en una opción cada vez más atractiva para inversores value-add a la hora de encontrar activos en un mercado europeo en el que el producto disponible a la venta es escaso. Así, según datos de la consultora inmobiliaria Savills Aguirre Newman, este tipo de operaciones ha alcanzado un volumen cercano a los 1.100 millones de euros en los últimos doce meses.
En el primer semestre de 2018, estas operaciones representaron 850 millones de euros en Europa. La cifra representa el 4% del total del volumen de inversión en el mercado retail en el primer semestre (18.500 millones de euros), es seis veces mayor a la obtenida por estas operaciones durante el primer semestre de 2017 y un 28% superior a la media registrada en los primeros semestres de los últimos cinco años. La actividad en operaciones Sale and Lease Back está siendo impulsada especialmente por países como España, Italia y los Países Bajos, mercados maduros en los que el sector retail todavía ofrece oportunidades a los inversores.
Oliver Fraser-Looen, Director de Inversión retail EMEA en Savills, afirma que «en un momento en que el sector retail europeo está cambiando, las transacciones tipo sale and lease back pueden ser una oportunidad para los operadores que buscan reunir capital para reinvertir en su negocio principal. Desde el punto de vista del inversor, siempre que la marca ofrezca una estrategia a prueba de futuro que incluya, entre otras cosas, una buena ubicación, duración de los contratos y estrategia digital, es una oportunidad alternativa asequible para obtener activos e invertir gran cantidad de capital, generando así flujo de ingresos a largo plazo».
El directivo de Savills añade: «En el entorno actual, los operadores evalúan constantemente sus portfolios inmobiliarios, llevando a cabo ejercicios de reducción de tamaño para asegurar menor exposición al ladrillo, en particular, en aquellos casos en los que hay múltiples puntos de venta en la misma ciudad. Esto, a su vez, está fomentando una cultura de experiencia retail más adecuada para el formato de tiendas flagship. Además, aunque son conscientes de que las marcas pueden no estar siempre comprometidas con una localización concreta, los inversores se sienten atraídos por el sale and lease back debido a que supone un flujo de caja seguro siempre que el inquilino presente una buena fortaleza financiera. Creemos que esta tendencia continuará siempre que ambas partes sientan que están consiguiendo un buen acuerdo».
La fina línea entre retail y logística
Según el informe de Savills, las razones detrás de la divergencia entre retailers en vía de desarrollo y aquellos en vías de desaparición radican en el compromiso y rapidez a la hora de adoptar una experiencia online sólida, invertir en tecnología, reorganizar sus cadenas de suministro y rediseñar sus áreas de ventas para satisfacer la nueva inclinación de demanda de los clientes.
Mientras que en el pasado las marcas solían ampliar su presencia abriendo nuevas tiendas en nuevas zonas de captación, el declive estructural de las ventas en tienda requiere un cambio de estrategia, buscando ubicaciones con alto índice de tráfico de clientes existentes o con potencial de crecimiento de footfall. Además, la amplia variedad de combinaciones entre rutas de ventas y entregas está obligando a las marcas a revisar y reorganizar toda su cadena de suministro.
Lydia Brissy, directora para Europa de Research en Savills, explica que «como resultado de esta dinámica de cambio y de la demanda de espacio logístico, esperamos que las rentabilidades continúen ajustándose en este sector hasta finales de año, mientras que en el sector retail se mantendrán estables. La línea entre los dos sectores irá desapareciendo poco a poco, ya que parte de la actividad logística es absorbida por el sector retail».
Según datos de Statista, las ventas online en Europa se han multiplicado por 2,5 en la última década, alcanzando diversos grados de penetración, desde el 3,5 %-5 % en Europa central, sudeste y oriental, hasta el 7,5 %-10 % en Europa Occidental y hasta el 15,1 % en Alemania y el 17,8 % en el Reino Unido.
