La Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética en Cataluña, en vigor desde el pasado 6 de agosto de 2015, ha supuesto todo un varapalo para los fondos de inversión interesados en comprar créditos hipotecarios morosos a las entidades financieras españolas.
Una práctica de la que ambas partes se benefician, con la reducción de activos problemáticos, por parte de los bancos, y la obtención futura de beneficios por parte de los inversores, al comprar los préstamos con un gran descuento.
La norma establece que, en la cesión de créditos, el acreedor puede ceder su crédito contra el deudor si el crédito ha sido garantizado con la vivienda del deudor y este es un consumidor. Si la cesión es a título oneroso, el deudor queda liberado de la deuda abonando al cesionario el precio que este ha pagado más los intereses legales y los gastos que le ha causado la reclamación de la deuda.
Por eso, en uno de sus últimos informes, la agencia de calificación crediticia Moody’s lo ha dejado bien claro, al advertir que la norma catalana puede acabar con el beneficio para los fondos y firmas de capital privado al liberar al hipotecado de parte de su deuda, en caso de que esta fuera revendida con descuento.
Entiende la agencia que, bajo la nueva ley, las firmas de capital privado y los ‘hedge funds’ que adquieren paquetes de hipotecas dudosas con grandes descuentos podrían perder sus beneficios.
En este sentido, Moody’s precisa que si un banco vende el préstamo moroso a un tercero a menor precio del que aparece anotado en el balance, el deudor puede verse liberado de su deuda pagando a ese tercero el mismo importe que el precio de adquisición de su hipoteca, ya que, incluso en caso de la posterior transferencia del préstamo bajo la forma de un bono de titulización hipotecaria residencial (RMBS) se realice a la par del valor nominal, hay riesgo de que el hipotecado pueda saldar la deuda abonando el mismo precio que pagó el inversor.
Esta situación acarrearía que la cancelación efectiva de parte de la hipoteca, que no podría ser exigida al deudor y conllevaría pérdidas para el vehículo especial de inversión creado para una transacción en particular.
A pesar de todo, la agencia muestra su confianza en que llevar a la práctica la norma puede verse comprometida por cuestiones prácticas, ya que, en caso de no existir provisiones contractuales en el préstamo que exijan el consentimiento o la comunicación con el deudor, puede resultar difícil para éste descubrir que su préstamo ha sido vendido o los términos relevantes y el precio.
Además, la agencia subraya la dificultad para el hipotecado de calcular cuánta deuda puede no devolver ante la falta de un desglose del precio pagado préstamo a préstamo, en los casos en los que sólo se dispone de un precio para el conjunto de la cartera adquirida.
