La decisión de comprar o alquilar una nave industrial es clave para muchas empresas; no solo porque supone una inversión considerable, tanto si es una compra como si se trata de la cuota mensual de alquiler, sino porque hay muchos factores de la nave y del entorno donde se ubica que pueden afectar a la actividad y la gestión de la empresa. Esto, evidentemente, si destinamos la nave a uso propio, a corto plazo.
Otra opción es que busquemos una nave industrial como producto de inversión, para obtener una rentabilidad a medio o largo plazo. En este caso, los factores a valorar pueden variar ligeramente, pero vale la pena tenerlos en mente de cara a evaluar el interés futuro que puede tener la nave en la que invertimos.
Así, ¿qué debemos tener en cuenta a la hora de escoger una nave industrial?
Uso de la nave
En primer lugar, tenemos que valorar si queremos destinar la nave a un uso industrial o comercial. Aunque este último es menos frecuente, hay muchas naves industriales que se destinan total o parcialmente a este uso, como los outlets o las empresas industriales con showrooms y venta al detalle.
En este sentido, hay que valorar la actividad macroeconómica de la zona, para ver si nuestra empresa encaja. Si no es así, se traducirá en una falta de servicios y comunicaciones adecuados, alejamiento físico de nuestro público objetivo, e incluso nos puede afectar la normativa urbanística actual o futura.
Ubicación
La ubicación es fundamental. En primer lugar, debemos tener en cuenta las infraestructuras que hay en la zona, tanto en relación a comunicaciones (vías de comunicación, distancia a puertos o aeropuertos u otras infraestructuras relevantes para la empresa) como servicios complementarios de la zona.
También es importante la distancia y la accesibilidad que tenga la nave respecto a la mayoría de nuestros clientes, proveedores o partners. Una pregunta interesante es si podemos encontrar sinergias en la zona donde se ubica la nave.
Otro factor es cómo afecta la nueva ubicación al personal de la empresa, tanto si nos referimos al actual como al futuro que queramos contratar. La distancia entre la vivienda y el lugar de trabajo nos puede hacer perder know how o trabajadores especializados y difíciles de sustituir. Por otra parte, tenemos que ver si en la zona donde nos trasladamos o instalamos la nave podemos encontrar personal cualificado con facilidad; si no, atraer trabajadores válidos implicará más sueldo y prestaciones.
Superficie
Cuando hablamos de superficie no nos referimos solo al tamaño de la nave en sí, es decir, a los metros cuadrados útiles o totales. Este elemento es importante, pero también debemos tener en cuenta la altura de la nave, la distribución de los espacios que necesitamos, la anchura de determinados lugares como pasadizos o puertas de acceso…
Acondicionamiento
Valorar los acondicionamientos de una nave industrial requiere ser metódico y detallista cuando requerimos información. Por ejemplo, no solo tenemos que preguntar si tiene los suministros básicos de agua, luz o gas, sino qué potencia hay contratada o podemos llegar a contratar con las condiciones actuales de la nave, estado de las instalaciones, y si hay desagües… Los diferentes elementos estarán definidos por nuestra actividad industrial, lo más recomendable es hacer una lista de requerimientos básicos y opcionales que necesitamos en la nave para no dejarnos nada.
También hay que valorar elementos de infraestructura interna como los muelles de carga, los accesos para vehículos y camiones, plataformas… Así como el estado de la nave, el tipo y calidad de los materiales con los que está construida y la antigüedad de la construcción.
Normativa
Generalmente solemos tener en cuenta la normativa relativa a nuestro negocio, pero también tenemos que ver la normativa municipal y urbanística que afecta a la nave. Es interesante solicitar un Certificado de Aprovechamiento Urbanístico sobre la nave para ver qué tipo de actividad podemos instalar, ya que algunos polígonos tienen restringidas determinadas actividades.
Negociación
Una vez hemos escogido nuestra nave, entramos en el periodo de negociación. Es cierto que este punto no lo tenemos estrictamente en cuenta en la fase de investigación y decisión, pero vale la pena tener en mente nuestras condiciones, hasta dónde podemos llegar y qué estamos dispuestos a aceptar, ya que muchas operaciones se rompen en este punto porque surgen requerimientos inesperados por cualquiera de las dos partes.
A la hora de negociar no nos tenemos que centrar solamente en conseguir una rebaja en el precio, sino que debemos evaluar todas las condiciones del contrato y lo que pueden implicar de forma inmediata o en el futuro para nosotros.
En el caso del alquiler, puntos como el incremento de la renta, los plazos de aviso y cancelación del contrato o la posibilidad de realizar obras y acondicionamientos, por poner algunos ejemplos, son los puntos de negociación más habituales.
Si hablamos de compra, debemos atar bien todos los temas posibles antes de la firma, como impuestos, pagos pendientes, cargas, obras de la nave en curso o acordadas, mobiliario…
En resumen, escoger una nave industrial es un proceso complejo, pero no tiene por qué ser necesariamente complicado. La mejor opción, y la que escogen la mayoría de empresas, es ponernos en manos de un experto inmobiliario de confianza que se ocupe de captar nuestros requerimientos, planificar la búsqueda de naves, ayudarnos a elegir y, quizás lo más importante, aconsejarnos durante el proceso de negociación y cierre de la operación.
