Una negociación entre futuro arrendador y arrendatario es, en la mayoría de las ocasiones, asimétrica. La experiencia negociadora, suele recaer, en este caso del lado del propietario. Los portales inmobiliarios misoficinas, mislocales y misnaves, ofrecen las claves para negociar el contrato de alquiler con un único requisito imprescindible, el sentido común.
¿Qué se debe evitar?
La negociación empieza desde que se pisa un inmueble y se debe evitar mostrar que un local u oficina son «la oficina o el local perfecto» y no desvelar información que pueda perjudicar en la negociación del contrato de arrendamiento, por ejemplo, el presupuesto del que se dispone para el alquiler.
¿Cómo prepararse para una visita a un inmueble?
Es importante intentar dejar claro que hay otras opciones. Tener otros inmuebles en el punto de mira y que esta realidad sea entendida por los propietarios de los inmuebles visitados. Además, los informes inmobiliarios contienen datos muy valiosos de precio, disponibilidad y tendencias, analizarlos ayuda a comprender si un inmueble es caro o barato.
¿Con cuántos intermediarios se debe tratar?
Aunque es muy cómodo gestionar la búsqueda con un interlocutor solamente, contactar con más de un intermediario para la búsqueda del inmueble es fundamental, pues la mayoría de los intermediarios trabajan por cuenta de los propietarios por lo que hay que intentar «repartir el juego» entre varios consultores.
¿Cómo hay que hacer una oferta?
La realización de una oferta debe ser por escrito y de forma no vinculante. Se puede presentar a uno o varios de los propietarios y debe contener el precio que se puede o quiere asumir, en términos realistas, sin llegar a ser insultante. Solicitar una respuesta por escrito ayuda a entender mejor las expectativas e intenciones de unos y otros. Por ejemplo, si un propietario en cuestión no está dispuesto a bajar su precio y el futuro arrendador no puede subirlo, no tiene sentido proceder a la negociación del contrato.
¿Qué se puede negociar?
Existen cláusulas del contrato de alquiler a las que se ha de prestar atención, como pueden ser la variación del precio y la duración, que también forman parte de la negociación. Lo normal es que el propietario pida un determinado plazo de «obligado cumplimiento», es decir, un plazo mínimo de duración, antes del cual no se podrá desistir del arrendamiento. En España es habitual que este plazo inicial sea de tres años. La actualización del precio puede ser «a mercado», lo que significa que tras un determinado plazo del arrendamiento (según se acuerde), el precio del alquiler deberá volver a negociarse para ajustarlo a los precios de mercado en ese momento. Lo más recomendable es acordar con el propietario un límite en la variación del precio.
¿Qué otros aspectos hay que tener en cuenta?
Existen otras cláusulas que aparecen, o deberían aparecer, en versión escrita del contrato y que pueden sorprender a los arrendatarios a pesar de ser comunes. Los gastos de comunidad, conservación y mantenimiento, entrega y devolución, obras, fianza, garantías adicionales, cesión y subarriendo, son aspectos que se deben reflejan en el contrato y que es importante leer detenidamente.
