Madrid. Estimado José Manuel Soria López,
Recientemente se ha publicado que a partir del 1 de Junio será obligatorio que en cualquier transacción de alquiler o ventaserá necesario presentar un certificado de eficiencia energética.
Como miembro de una agencia inmobiliaria que intermedia en transacciones de alquiler y de venta; y, en vista de la inmediatez de la puesta en práctica, me he leído el borrador del Real Decreto todavía no publicado y me he alarmado con el texto.
Para nuestra empresa la parte más preocupante del texto por ser competencia nuestra es el artículo 11 donde se dice: “La etiqueta de eficiencia energética debe ser incluida en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio.”
Como intermediarios este texto nos obliga a dar la información de algo que puede que no tengamos a nuestra disposición, porque el propietario tampoco disponga de ello. Es decir, parece que no han tenido en consideración que el anunciante difiera de la identidad física o jurídica obligada a obtenerlo.
Ruego, por tanto, lo modifiquen por lo siguiente:
La etiqueta de eficiencia energética debe ser incluida en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio. En caso de que el edificio no cuente con la etiqueta se deberá indicar su ausencia.
Por otro lado el real decreto no obliga a la obtención del certificado si el inmueble no es objeto de un alquiler o venta: “Este Procedimiento básico es de aplicación a todos los edificios existentes, que a su entrada en vigor no dispongan de un certificado de eficiencia energética, cuando sean objeto de contrato de compraventa o de arrendamiento.”
Y además dependiendo de la comunidad autónoma, puede que en viviendas colectivas (comunidad de bienes) el objeto del certificado sea todo el inmueble o cada parte privativa del mismo: “Para las viviendas o para los locales destinados a uso independiente o de titularidad jurídica diferente, situados en un mismo edificio, la certificación de eficiencia energética se basará, como mínimo, en una certificación única de todo el bloque o alternativamente en la de una o varias viviendas o locales representativos del mismo edificio, de acuerdo con lo que establezca el órgano competente de la Comunidad Autónoma”
Por lo que puede suceder que un propietario se vea obligado a sufragar el certificado para toda su comunidad por ser él el único interesado en vender o arrendar.
Si la comunidad autónoma decide que se certifique cada parte privativa puede darse la situación escandalosa de que dos inmuebles idénticos en la misma comunidad de bienes tengan calificaciones energéticas dispares, o que empresas certificadoras se aprovechen de certificaciones realizadas por otras empresas en el mismo edificio.
Ruego tenga en cuenta lo aquí expuesto antes tu publicar el real decreto.
Por otro lado me gustaría exponer otras consideraciones sobre la idoneidad de esta legislación. Primero las enumero:
• Unidad de mercado.
• Vigencia de la normativa comunitaria.
• Aumento de costes de las transacciones inmobiliarias.
• Estrategia energética.
• Utilidad de la etiqueta.
• Alternativas sin coste.
Unidad de mercado. Teniendo las competencias en materia inmobiliaria trasmitidas a las comunidades autónomas este real decreto va a forzar a las comunidades autónomas a legislar en esta materia, generándose en cada comunidad una legislación diferente que va a dificultar a las empresas operar en todo el territorio nacional. Una futura reorganización del estado obligará a modificar estas legislaciones para simplificar la supervisión del estado, forzando a las empresas a nuevos costes para volverse adaptar. Si en lugar de orientarse como requisitos inmobiliarios se orienta como requisitos constructivos (nuevas edificaciones o reformas) entonces al no estar trasmitida la competencia no se aumentan las diferencias del mercado entre las distintas comunidades autónomas.
Vigencia de la normativa comunitaria. En un momento en el que se está pensando en suprimir barreras con el mercado estadounidense es probable que estemos adoptando esta directiva comunitaria que data de finales del año 2002 justo cuando la misma puede desaparecer. Someter en este momento de crisis al tejido empresarial a esfuerzos innecesarios o caducos es del todo irracional.
Aumento de los costes de las transacciones inmobiliarias.En un momento en el que el número de transacciones inmobiliarias se ha derrumbado completamente aumentar estos costes con el requisito de la obtención del certificado energético puedo ahondar en la crisis del mercado inmobiliario, retrasando su recuperación y con él también se reduciría la velocidad con la que el sector financiero se deshace de su bolsa inmobiliaria. Por poner un ejemplo si el Sareb tiene que poner a la venta 190.000 inmuebles a un precio medio de 200 € por certificado, esta legislación obliga al Sareb a tener unos costes de 38 millones de euros que se deben de asumir en el momento de entrada en vigor independientemente de cuando se logre vender.
Estrategia energética. Tanto España como la UE han postergado sus objetivos en materia de uso de energías renovables puesto que el sobrecoste de políticas en esta dirección es inasumible en un momento en el que tenemos que lograr acelerar nuestra mejora de competitividad para demostrar que podemos corregir nuestra balanza comercial y reequilibrar nuestra posición financiera neta. Además el sector privado con su fuerte apalancamiento ve inasumible acometer inversiones en este sentido aunque se demostraran rentables.
Utilidad de la etiqueta. Este real decreto traslada al consumido una visión sesgada de la eficiencia energética del inmueble puesto que solo entra a considerar el consumo energético ordinario del inmueble. Por ejemplo una instalación mal diseñada de fontanería puede provocar la constante sustitución de tuberías y la energía utilizada en la producción de esas tuberías no se ve reflejada en el certificado. Cualquier estudio serio de eficiencia energética de una edificación, debe tener en cuenta no solo el periodo de vida útil del inmueble sino que debe contemplar su construcción y su posterior despiece cuando sea inservible. Debido a la legislación Española el potencial comprador de vivienda de segunda mano tiene incertidumbres mucho más graves que el consumo energético de un inmueble y que se deberían cubrir mucho antes. La evolución en materia energética de los electrodomésticos con esta etiqueta no se puede comparar a la evolución de materia de los vehículos a motor donde la UE opto por imponer unos requisitos de consumo a los nuevos vehículos haciéndolos cada vez más exigentes a medida que progresaba la industria.
Alternativas sin coste. Actualmente hay legislación vigente que dificulta la modernización de edificios en busca de una eficiencia energética, si está legislación se repasara para eliminar lo máximo posible la trabas que impiden la modernización es previsible que se den ciertas iniciativas no solo por mejorar ese consumo sino también por confort. Un Ejemplo de esta legislación es la necesidad de acuerdo con la comunidad para
cerrar la terraza o sustituir cristalería exterior en las viviendas colectivas, llegándose a necesitar aprobación municipal en casos de fachada con protección.
Esperando que la presente carta sea de su interés.
Se despide con un cordial saludo,
Oscar Gras Garzón
Consejero delegado.
Ambassador Real Estate SL.
Madrid 10 de Abril del 2013.
