Madrid. Antonio del Bosque Barbero, Arquitecto y Charter-Member de MBQ Group explica el nuevo concepto de promoción inmobiliaria de la firma MBQ myself.
– ¿Qué es exactamente MBQ myself?
MBQ myself es la firma de MBQ Group para el desarrollo de viviendas a precio de coste mediante la autopromoción inmobiliaria gestionada, en la que cada interesado en adquirir una vivienda se convierte en el promotor de la misma, delegando al mismo tiempo el trabajo propio del promotor inmobiliario en un equipo profesional que le garantiza en precio, tiempo y forma la vivienda que él mismo ha elegido a su gusto.
– ¿Estamos hablando de los conocidos sistemas de promoción de cooperativas o comunidades de bienes?
No. El cliente de MBQ myself no entra a formar parte de cooperativas ni de comunidades de bienes; únicamente adquiere una vivienda, -bien elegida previamente en nuestro catálogo de ofertas o bien realizada a la carta-, que él mismo se encarga de promover, pero delegando todos los trabajos de la promoción en un equipo técnico especializado que le entregará su vivienda en el final del proceso.
– ¿De modo que no comparte los riesgos de una cooperativa o una comunidad de bienes?
No. El comprador de una vivienda MBQ myself únicamente actúa en su propio nombre y no comparte ni obligaciones ni responsabilidades con otros compradores de la misma promoción.
– ¿Se consigue un abaratamiento del precio de las viviendas promovidas mediante este sistema?
Evidentemente, el abaratamiento de precios es notable, -en torno a un 20 ó 30% respecto a los precios más bajos que hay en el mercado, incluso en segunda mano-, ya que en primer lugar, no existe el margen de beneficio del promotor profesional, en segundo lugar, MBQ myself no realiza contrataciones con precios del suelo superiores a unos determinados niveles que considera abusivos, en tercer lugar, MBQ myself no es una gestora ni cooperativa de promociones, de modo que no repercute dichos gastos a sus viviendas, como sí lo hacen las gestoras de cooperativas y comunidades de bienes, que tienden a converger en los gastos de un promotor profesional típico, y en cuarto lugar, todos los costes de la elaboración y construcción de los proyectos están optimizados al máximo gracias al trabajo en equipo en todos los niveles y a un alto grado de racionalización de los procesos constructivos.
– ¿Nos acercaríamos a los precios tan atractivos que está ofreciendo actualmente la Banca?
Yo pienso que nos alejaríamos, pero por abajo; los precios de los pisos de la Banca son más atractivos en los folletos publicitarios que en la realidad. Las promociones de MBQ myself no tienen que soportar costes adicionales de gestión, costes financieros de compra de suelo, etc. como los que tienen las promociones de los Bancos.
– ¿Pero cuentan con la ventaja de la financiación que tienen los pisos de los Bancos?
Absolutamente. Todas las viviendas de MBQ myself cuentan con financiación personalizada para cada cliente en unas condiciones bastante atractivas, diría incluso mejores que la mayoría de las promociones convencionales que hay a la venta.
– ¿Algo negativo tendrán que tener estas viviendas?
Sí, de momento son pocas; sólo tenemos seis promociones en marcha, aunque el número de interesados está creciendo poco a poco.
– Me refiero a la modalidad de promoción mediante la que se realizan.., ¿cómo es posible que no se haya empleado antes?
Bueno, en primer lugar la autopromoción inmobiliaria gestionada es un sistema muy empleado en otros países europeos o en los EEUU, y en nuestro país se ha llevado a cabo de forma puntual en Asturias o en El País Vasco. Aparte, hemos tenido otras formas de autopromoción, como las mencionadas cooperativas y comunidades de bienes. Pero en lo fundamental, siempre hemos dependido del promotor profesional inmobiliario porque era lo que nos enseñaban; la única alternativa para adquirir una vivienda era comprársela por un precio inflado a unos señores que obtenían dinero de los Bancos para comprar suelo y construir casas sobre él.
– ¿Y eso se ha acabado?
Sí. Llevamos alertando de que el promotor profesional que hemos conocido hasta la fecha está en extinción, salvo quizás, para casos concretos en los sectores de lujo y rehabilitación, pero en lo fundamental, no tendremos promotoras inmobiliarias suficientes para desarrollar vivienda, porque los Bancos, que son los que tienen la capacidad de financiar grandes desarrollos, no van a generarse competidores con su propio dinero hasta que no hayan comercializado todo el inmobiliario que tienen acumulado, algo que les llevará años…
– Pero en esos años, como usted dice, ya se encargarán ellos de desarrollar la vivienda necesaria…
Sí, naturalmente, y a los precios que ellos consideren "necesarios", también… Por eso las situaciones de monopolio no son buenas en ningún caso y se hacen necesarias nuevas alternativas de promoción.
– Pero hay promotores que se autofinancian…
Es cierto, pero mediante la autofinanciación es muy difícil desarrollar muchas promociones, porque no se puede apalancar tanta liquidez en desarrollos que tienen unos períodos de maduración tan largos como los inmobiliarios. Por eso, sí será factible ver promotores profesionales en mercados concretos, como el de lujo o la rehabilitación, pero quien promoverá vivienda en España de aquí a diez años serán los propios Bancos mediante Sociedades propias específicas para ello.
– El caso de Vía Célere, por ejemplo.
Sí, un emprendimiento muy notable y sobretodo rentable para los Bancos que participan en esas promociones. Habrá que estar atentos a los precios de las viviendas que comercializan…
– Pero convendrá en que quien vende sobre plano está en desventaja de quien vende construido.
En general, la venta sobre plano se ha hecho bastante mal y no es de extrañar que muchas personas desconfíen de lo que no ven previamente o de lo que no tienen garantizado mediante contrato. En primer lugar, MBQ Group colabora con profesionales de sobrada experiencia en el mundo de la construcción que pueden mostrar su trabajo con orgullo y satisfacción, y en segundo lugar, todas las viviendas MBQ myself se contratan con total seguridad jurídica y especificación con el precio cerrado, plazo de ejecución y calidades técnicas y constructivas pormenorizadas y bajo catálogo. Dudo mucho que las promociones inmobiliarias que se comercializan en el mercado, salvando excepciones, tengan unos niveles de calidades y de construcción como las que desarrollamos nosotros.
– Y también en cuanto a abaratamiento de costes energéticos, por lo que veo…
Nuestra intención a medio y largo plazo es desarrollar viviendas totalmente autosuficientes, de modo que el usuario de las mismas no tenga que pagar facturas cada vez más infladas a fin de mes. La energía está cada vez más cara. De momento hemos formalizado un acuerdo de colaboración para el desarrollo de la Geotermia en todas nuestras viviendas, a
lgo que venimos estudiando desde hace tiempo, para que el único gasto adicional sea el de la electricidad, a falta de desarrollar un sistema que nos permita no depender de la red eléctrica sin que ello suponga un coste inicial inasumible.
– Y con garantías…
Hemos concebido la edificación como un proceso similar al de la producción de automóviles; las viviendas MBQ myself cuentan con diversas personalizaciones al gusto del cliente, de modo que aparte de conseguir una estratificación de precios que hace accesible nuestras viviendas a un amplio espectro de la población, permite un grado de personalización de las mismas muy atractivo para el cliente. Y por supuesto, las garantizamos en plazo como se garantizan los coches o los electrodomésticos.
– Especifique, por favor, a qué se refiere con "personalización de las viviendas".
Desde el principio de nuestra andadura en el sector hemos querido dar un valor añadido en todas nuestras viviendas, de modo que tanto la localización, como el diseño y los materiales e instalaciones de las mismas, son estudiadas en detalle para ofrecer un producto de gran calidad a nivel básico, al que se le pueden añadir opcionales para sofisticar o personalizar la vivienda, como si se tratase de un coche.
– ¿Piensan extender este sistema fuera de la Comunidad de Madrid?
Por supuesto, pero no tenemos ningún interés en crecer por encima de nuestras posibilidades actuales y mucho menos en degradar nuestro producto. MBQ Group es un grupo empresarial muy joven, tiene una actividad muy diversificada y no depende exclusivamente del inmobiliario para crecer. De momento nos vamos a centrar en la Comunidad de Madrid, especialmente en la zona norte, que es donde vemos que hay una necesidad de vivienda más acusada para una oferta cada vez más reducida y menos atractiva. En el medio plazo, -y si todo va según lo previsto-, nos extenderemos a las Provincias de Córdoba, Segovia y Pontevedra, donde vemos una situación similar y donde ya estamos estudiando algunas promociones, pero siempre con mucha cautela y moderación.
– ¿Cree que los Bancos podrían estar interesados en este sistema de promoción para comercializar el suelo que tienen en cartera?
Pienso que llegarán a estar muy interesados si llegan a ver que nuestra forma de promoción pasa de ser un hecho aislado y puntual a uno generalizado, para lo cual, sin duda, se requiere tiempo, confianza y mucho esfuerzo.
– ¿Competirán este tipo de viviendas con las VPO?
Habrá zonas en las que los precios de las viviendas MBQ myself se acerquen bastante a los de las VPO, y otras zonas en las que lógicamente, por la repercusión del suelo, tengan unos precios más elevados, pero con la ventaja de tener menos limitaciones, financiación asegurada y mejores calidades constructivas.
– ¿Y qué requisitos son necesarios para acceder a una vivienda promocionada mediante este sistema?
Los mismos que para cualquier otro tipo de vivienda, pero menos dinero disponible por necesidad o preferencia. Lo que es insostenible es que quien quiera comprase una vivienda tenga que destinar la mayoría de sus recursos a pagarla durante toda su vida, como si la vivienda fuera una bola de acero colgada de sus pies. Las viviendas valen lo que valen, -los costes de construcción no varían tanto-, y ya es hora de que el precio de las mismas sea el resultante de los gastos de suelo a buen precio, concepción de buenos proyectos a buen precio y construcción a buen precio. Todo lo demás sobra.
– De modo que el promotor sea el que ponga el dinero para su propia vivienda…
Exacto. Hasta ahora, ¿qué era un promotor inmobiliario?: pues alguien al que el Banco le daba un crédito para comprar suelo y promover vivienda sobre el mismo. Luego la vendía ganando un 20 ó 25 ó 35%, según casos, y sin tener en cuenta los gustos personales de sus potenciales clientes ni la localización de las promociones, etc. ¡Pues será mejor que uno promueva su propia vivienda y no pague sobreprecios innecesarios!
