Madrid. De todos es sabido que los denominados inquilinos morosos profesionales, una vez que abandonan una vivienda ocupan otra, sin que los arrendadores tengan mayor información que la facilitada por el potencial inquilino, ¿la creación de un registro central de morosos del alquiler evitaría esta situación?
Hoy en día es preciso insistir en la implantación de mecanismos preventivos que eviten litigios. Por ello, la creación de un registro de sentencias firmes de desahucio donde se anoten las que se dicten una vez hayan adquirido firmeza tiene una finalidad claramente preventiva. Con ello se conseguiría que los arrendadores que ponen en circulación su inmueble tengan garantías adicionales a la hora de arrendar su inmueble a un tercero que, aunque en apariencia pueda demostrar cierto índice de solvencia, vaya a dejar de pagar a los pocos meses de haber ocupado el inmueble.
Cierto y verdad es que, de todos modos, en la actualidad, y sobre todo tras la acuciante situación de crisis económica que afecta indudablemente al sector inmobiliario de adquisición y también alquiler de viviendas, se está recomendando el reforzamiento de las garantías adicionales que deben adoptarse por parte de los arrendadores a la hora de alquilar sus inmuebles.
Pero, indudablemente, por muchas garantías que se quieran poner, los futuros arrendatarios que actúan con buena fe podrán asumir, o no, este tipo de garantías complementarias, pero sabemos que existe un importante volumen de arrendatarios que actúan con mala fe y aparentan una inicial solvencia al arrendador para más tarde dejar de abonar las rentas obligando a los arrendadores a iniciar un proceso judicial que, además, suele eternizarse por los obstáculos que el arrendatario introduce de mala fe.
Con este registro central lo que se gana es que al anotarse las sentencias de desahucio firmes existirá un control de antecedentes de este impago que evitaría un nuevo contrato y sorpresas a los arrendadores, lo que también conlleva una reducción de la segura litigiosidad que se derivaría de un contrato con una persona que ha sido desahuciada de otro inmueble recientemente y quiere optar por arrendar otro con las mismas circunstancias de pleito asegurado en breve.
Para que nos responda a algunas cuestiones hemos hablado con Vicente Magro Servet, entre otras muchas cosas, miembro de la carrera judicial por oposición libre desde el año 1987, Juez Decano de Elche por elección entre los años 1992-1994, Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante desde el año 2001 hasta la fecha; es miembro nato de la Comisión permanente de la Sala de Gobierno del Tribunal Superior de Justicia de Valencia; Letrado del Servicio de Inspección del Consejo General del Poder Judicial en 1998; ha ejercido como Profesor de la Universidad Cardenal Herrera-CEU de Elche (Alicante) de Derecho mercantil, derecho procesal penal; Profesor del Master de la Universidad de Alicante de Tributación en el área de Derecho Mercantil; Profesor del Master de FUNDESEM de Alicante de Asesoramiento jurídico en la actividad empresarial.
El también experto en Propiedad Horizontal y Arrendamientos Urbanos y autor de multitud de artículos doctrinales en la materia, nos aporta las claves de un mecanismo que de aprobarse podría reactivar el mercado de alquiler: la creación de un Registro central de sentencias firmes de desahucio.
¿Existen obstáculos legales para la creación de este tipo de Registro?
Existen detractores hacia la instalación de este tipo de registros por su posible afectación a las bases de datos y la vulneración de los derechos de los implicados. No obstante lo cual, entendemos que en modo alguno puede hablarse de la existencia de obstáculos legales para la creación de un Registro de morosos del alquiler, por cuanto ya se han creado otros registros similares para efectuar idéntica función de control nada más que en otras materias.
Así, esta idea de implantar registros centrales para optimizar el espíritu y eficacia de otras normas recientemente aprobadas ha determinado, por ejemplo, que se aprueben y pongan en funcionamiento varios Registros Centrales. Por ejemplo, Real Decreto 231/2002, de 1 de marzo, por el que se regula el Registro Central de Rebeldes Civiles, Real Decreto 355/2004, de 5 de marzo, por el que se regula el Registro central para la protección de las víctimas de la violencia doméstica, o entre otros el Real Decreto 685/2005, de 10 de junio, sobre publicidad de resoluciones concursales y por el que se modifica el Reglamento del Registro Mercantil, aprobado por el Real Decreto 1784/1996, de 19 de julio, en materia de publicidad registral de las resoluciones concursales.
¿Qué trámite legal se debe seguir para su aprobación?
El trámite sería la aprobación, vía de Real Decreto, al modo de los citados, de un Registro central en el Ministerio de Justicia, según el cual se anotaran en el mismo las identidades de las personas que hayan sido condenadas en un proceso de desahucio por falta de pago o el acumulado del art. 438 LEC, es decir, tan solo se accedería por sentencias firmes relativas a falta de pago.
La oposición que desde algún sector se ha hecho a este registro que llevo proponiendo desde el año 2008 que se ponga en marcha radica en que en estos casos accederían al registro personas que no pueden pagar una renta. Pero entendemos que no puede hacerse descansar sobre las espaldas de los ciudadanos arrendadores el problema de la vivienda del país, sino que esta es obligación del Estado o las CCAA, pero no que los particulares se vean expuestos a celebrar contratos de arrendamiento con personas que ya han sido condenadas precisamente por celebrar un arrendamiento cuando recientemente ya ha sido condenado por no pagar las rentas.
Y es que la situación actual de inseguridad económica debe llevarnos a reforzar los sistemas de garantía que permitan a las personas que a van a iniciar un vínculo contractual con otra estar alerta de posibles antecedentes de reiteración en la morosidad, a fin de evitar que existan nuevas “víctimas civiles” por parte de quienes ya han sido condenados en sentencia firme por dejar de abonar las rentas pactadas en un contrato de arrendamiento. Y no se trata con este registro de penalizar o criminalizar la situación por la que puede atravesar una persona que en momentos de crisis económica se ve obligado a dejar de abonar las rentas que abona por no disponer de capacidad económica para hacer frente a sus deudas, sino la situación de morosidad reiterada en la que incurren muchas personas que bajo una aparente solvencia acaban por dejar de abonar sus rentas.
¿En qué consistiría la mecánica de actuación?
Debemos dejar sentado que los parámetros sobre los que debería girar la implantación de este registro serían los siguientes:
a) Personas que deberían ser inscritas en el Registro Central de inscripciones de sentencias firmes de desahucio.
Dado que el objeto del Registro es controlar a las personas que han obligado al arrendador a impetrar un procedimiento judicial tan solo debería incluirse en el Registro a las personas que hayan sido condenadas por sentencia firme en un procedimiento de desahucio del art. 250.1.1º LEC o del art. 438 LEC de acumulación d
e desahucio y reclamación de rentas. Ello conlleva a que la mera situación de impago no determina el acceso al registro, ya que el arrendatario puede pactar con el arrendador una moratoria en el pago, o bien entregar las llaves en el plazo de prórroga permitido por el arrendador, pero siempre permitiendo a este recuperar el inmueble en un plazo razonable.
Por otro lado, tan solo se accedería al Registro por sentencia firme, de tal manera que la mecánica consistiría en que, si la sentencia es recurrida, una vez se dicte el auto de firmeza de la sentencia, a su vez, el órgano judicial por medio de su Secretario Judicial remitiría para su anotación la referencia del condenado para su inscripción en el Registro Central citado.
b) La remisión de la inscripción se verifica por conducto del Secretario Judicial.
Al igual que se lleva a cabo con el Registro Central de medidas cautelares en la violencia de género, los secretarios judiciales serían los encargados de acceder a este Registro por remisión de la certificación de la firmeza de la sentencia de condena y anotación de una persona en el mismo.
¿Cómo se accedería al Registro central?
Para acceder al registro una vez que la persona está inscrita por el secretario judicial y un arrendador desea saber antes de celebrar un contrato se dirigiría al colegio de administradores de fincas (esto debería quedar reconocido en el Real Decreto ley como mecanismo de actuación) aportando la existencia del precontrato de alquiler donde constaría el nombre del futuro arrendatario. El colegio territorial se dirigiría al registro central con sus claves de acceso a fin de comprobar si esta persona está inscrita y si lo está contestaría al arrendador con una certificación haciendo constar su inscripción o no para que disponga lo necesario con esa información. Estas personas pueden conseguir su baja en el registro siempre y cuando satisfagan todas las deudas precedentes que tengan con sus arrendadores, en cuyo caso se les daría de baja, pero mientras mantengan sus deuda seguirán en el registro. Ello provocará que los inquilinos tengan que pagar sus deudas si no quieren comprobar cómo no pueden acceder al mercado del alquiler.
¿Qué leyes habría que modificar o reformar para garantizar la protección de datos de los inquilinos?
Tan solo habría que aprobar un Real Decreto Ley que disciplinara la creación y funcionamiento del Registro articulando la obligación de los secretarios judiciales de inscribir en el registro central, con las claves que dispondrían, los datos de personas condenadas a un desahucio por sentencia firme. Además, esta inscripción no vulnera la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal, ya que el art. 6.1 señala que “2. No será preciso el consentimiento cuando los datos de carácter personal se recojan para el ejercicio de las funciones propias de las Administraciones públicas en el ámbito de sus competencias; cuando se refieran a las partes de un contrato o precontrato de una relación negocial, laboral o administrativa y sean necesarios para su mantenimiento o cumplimiento…”
¿Cree que es viable económicamente ahora que el Gobierno ha decido reducir los organismos competentes en vivienda?
Debe serlo. Con el registro central que proponemos desde el año 2008 se reduciría la litigiosidad del desahucio en este país. Y esto es mucho más eficaz y efectivo que ninguna norma procesal que pretenda agilizar el desahucio porque su objetivo preventivo tiene una alta eficacia.
Además, un registro central es de reducido costo. Quienes lo utilizarían en su inscripción serían los secretarios judiciales y los colegios profesionales de administradores de fincas que en su caso podrían cobrar una pequeña cantidad al arrendador por hacer la gestión de solicitar la información.
