Barcelona. Las nuevas estimaciones del Servicio de Estudios de CatalunyaCaixa sitúan el stock de vivienda nueva pendiente de venta en cerca de 800.000 unidades en el cuarto trimestre de 2010, equivalentes a un 3,2% del parque total, según el último Informe sobre el Sector Inmobiliario Residencial en España.
Con estas hipótesis, de un excedente de 695.000 viviendas principales a finales del 2010 se pasaría a un ‘stock’ de 186.000 en 2015. La diferencia entre los nuevos hogares y el excedente absorbido, de 198 mil viviendas en el periodo 2011-2015, sería la demanda insatisfecha, determinada por las diferencias de stock entre territorios y las restricciones en la movilidad.
Este escenario es compatible con la eliminación del ‘stock’ en la mayoría de provincias ya a partir de 2011, generándose necesidades de nueva producción en un número significativo de territorios, sobre todo en Madrid y en Andalucía. Por el contrario, importantes desequilibrios persistirán en otras zonas, como municipios del litoral mediterráneo, con un elevado peso de la segunda residencia, como los casos de Castellón, Murcia, Tarragona y Alicante.
El excedente relativo se mantiene así constante respecto al mismo periodo de 2009, si bien las cifras absolutas suponen un incremento de 14.000 viviendas. Este aumento se corresponde con un volumen de nuevas entradas de 258.000 unidades, suma de las viviendas acabadas el año pasado, y de salidas de 243.000, como resultado de 200.000 operaciones de compraventa y de 43.000 viviendas acabadas en régimen de autopromoción (por particulares y por comunidades de vecinos). Cabe destacar que del total de viviendas acabadas en 2010, un 22% se corresponde con el régimen de protección oficial, por lo que el descenso en la vivienda libre continuó siendo muy sustancial.
En conjunto, el volumen de demanda de viviendas, medido a través de las operaciones de compraventa, aumentó el año pasado en un 6%, gracias al impulso del 30% en el segmento de segunda mano. Y eso fue así por la mayor corrección acumulada en los precios en este mercado, que, según diversos indicadores, se situaría en un rango del 15-25% frente al 10-15% en la primera mano.
También influyeron los cambios fiscales, la subida del IVA el pasado julio y la eliminación de las deducciones por compra al IRPF, aspectos ambos con mayor impacto positivo en la vivienda usada, ya que en el primer caso no le afectó y en el segundo lo habría hecho de manera menos intensa, al ser los precios de adquisición menores.
Respecto a las perspectivas de precios, el informe presenta un ejercicio sobre parámetros de accesibilidad para determinar posibles ajustes adicionales. Para ello se toman como referencia los hogares con personas de 25 a 39 años y con mayor nivel de calificación, que se consideran los segmentos de la población con probabilidad más elevada de convertirse en demandantes reales de vivienda.
El retorno a niveles de accesibilidad considerados razonables supondría, de media, un ajuste adicional de alrededor del 10% sobre los precios del primer trimestre de 2011, que representaría una caída desde el máximo, equiparable a la registrada en la anterior recesión inmobiliaria a principios de los noventa. Este ajuste se debería producir de una forma marcadamente heterogénea segundos territorios, con lugares en lo que tendría que ser significativamente superior a la media, mientras que en otros el ajuste de precios ya se puede considerar como prácticamente concluido.
Con relación a la evolución del excedente de vivienda nueva en los próximos años, el volumen de obras iniciadas el 2009 y el 2010 condiciona una entrada en el ‘stock’ de unas 150.000 viviendas en 2011 y de unas 125.000 en 2012. Estas cifras se sitúan ligeramente por debajo de la previsión de nuevos hogares a medio plazo, estimada en unos 138.000 por año hasta el 2015. A partir de estas proyecciones, el informe realiza un ejercicio de previsión sobre la capacidad de absorción del ‘stock’ de vivienda principal en este horizonte, considerando movilidad intraprovincial de población, pero no interprovincial.
