Madrid. Hay días en los que se me hace muy difícil ser piadoso. Sobre todo aquellos en los que la lectura mañanera de las noticias sobre el sector inmobiliario me saca de quicio. Y, claro está, entonces, chirrío. Hoy es uno de esos días. Véase el chirrido.
En La Voz de Galicia.es (1) se publicó ayer una noticia dando cuenta de la comparecencia, en la semana pasada, ante la Comisión de Vivienda del Congreso español, de don José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), para presentar el Plan de Reconversión del Sector Inmobiliario que la patronal ha elaborado. A este hecho, los medios de comunicación –también nosotros-, dieron en su día cumplida referencia. Pero a esa noticia se acompaña una entrevista de la que destaco una pregunta que el periodista le hace al Sr. Galindo:
-Pero… ¿Hacen falta más viviendas? (2).
Y esto es lo que responde Galindo: Nadie nos dice cuántas viviendas necesita el país. Ni dónde. Aquí no solo influye la interacción entre oferta y demanda, también es precisa una decisión política en el sentido de a qué edad queremos que se emancipen nuestros jóvenes y cuántas personas queremos que vivan en cada hogar. Estamos en edades más altas que en el resto de Europa, y en ratios de ocupación más altas. Si, por ejemplo, se apuesta por mantener esta ratio en 2,8 personas por hogar, la población necesita unos 16 millones de viviendas; pero si se nos equipara a Europa, donde la ratio es de 2,4, se precisan 19 millones de viviendas.
Examinemos esto con detalle:
a) Nadie nos dice cuántas viviendas necesita el país. Ni dónde.
Ni dónde, ni cuántas, ni cuáles, ni con qué calidades, ni de qué clase, ni con qué medios las haremos, ni a qué precio las venderemos –salvo en la ciénaga de las VPO y otras situaciones limitadas- ni cómo las financiaremos, ni cómo las presentaremos, ni a quiénes las dirigiremos, ni en qué tiempo las ejecutaremos, ni qué personal utilizaremos… ni muchas de las otras cosas que un promotor inmobiliario debe conocer antes de poner en marcha su negocio. Nadie ni nada, salvo los Supuestos del Mercado -en el momento, lugar y circunstancias de la promoción- y nuestras propias Competencias y Capacidades deben dictar la acción promotora (3). Es el empresario al que corresponde, en un mercado libre, detectar una necesidad (cuántas, dónde, cómo, cuándo…) y satisfacerla. En eso está su negocio. El Estado está para otras cosas (4).
b) Aquí no solo influye la interacción entre oferta y demanda.
Pues hombre gracias, no cabe duda que el descubrimiento del agua tibia es algo muy serio. Nosotros aprendimos, cuando estudiamos por primera vez Marketing hace ya muchos años, que en la actividad empresarial había que tener en cuenta tanto los factores del entorno general, que serían aquellos factores que reflejan las grandes tendencias de la realidad exterior a la empresa, aquellos frente a los que, ya sea por su lejanía o por su naturaleza, su capacidad de influencia es mínima o imposible y los específicos (que serían aquellos factores del entorno próximo a la empresa sobre los que ésta puede ejercer alguna influencia sobre los mismos (5).
¡ ….. ! En estos momentos mi amigo el ácido, al que le he dejado leer antes de su publicación esta postal, me interrumpe y me dice:
_ ¡Hombre, Miguel, pero si eso es precisamente lo que quería decir, Galindo! Aunque sólo aluda en su respuesta a un factor general (entre lo político y lo social-demográfico) está claro que se refería a esto. ¡Mira, si no!
c) … también es precisa una decisión política en el sentido de a qué edad queremos que se emancipen nuestros jóvenes y cuántas personas queremos que vivan en cada hogar.
– Bien, pero… -empiezo a decir yo- , cuando mi amigo el ácido me interrumpe y continúa:
– Ya veo por dónde vas; Galindo podría haberse referido a otros factores más necesarios para la revitalización del sector pero debes de considerar que el ámbito de una entrevista no es el más adecuado para una exposición formal. ¡Seguro que todo eso se ha tenido en cuenta en el Plan de Reconversión del Sector Inmobiliario presentado!
– Bien puede ser -respondo yo-.
– ¡Pues entonces a “envainártela” hasta que hayas leído con atención el texto original!
– Así lo haré –le digo-. Y así terminamos la conversación.
d) Estamos en edades más altas que …
Sin comentarios. (A la luz de la reflexión de mi amigo he tenido que borrar lo escrito anteriormente sobre este cuarto apartado, que básicamente incidía en la pregunta que me hacía yo a la luz de los datos aportados por el Sr. Galindo, y ésa era: ¿De dónde van a salir los españoles y extranjeros, ocupantes o inversionistas, de esos 16 ó 19 millones de viviendas nuevas que sugiere que faltan en España?)
Finalmente, quiero indicarle al lector que la sensata reflexión anterior de mi amigo me ha dejado inquieto pues aunque su consejo y mi promesa son razonables … me deja una inquietud no resuelta: ¿En qué parte de ese plan pondrán los empresarios que una de sus promesas para el futuro inmediato es no iniciar una nueva promoción sin que antes hayan encargado, estudiado y tenido en cuenta para la promoción futura, la realización de un estudio de la demanda -y no sólo de la oferta detectada- en la zona en la que estén estudiando competir? … Si lo hallo, facilitaré al lector el número de la página del citado plan, donde se encuentre esa cita.
Notas:
(1) Léase la noticia completa en La Voz de Galicia.
(2) No quiero cargar contra el periodista, pero… ¿Qué sentido tiene preguntar cosas tales como: ¿Hacen falta más medicinas, hacen falta más tomates, hacen falta más servicios de taxi, hacen falta más implantes dentales, hacen falta más trajes y zapatos, hacen falta más noticias?… Pues sí amigo, pues sí, sí hacen falta más medicinas, más tomates, más implantes dentales, falta más trajes y zapatos,más noticias… y más viviendas. ¡Eso es lo que tiene vivir en una economía de mercado!
(3) Recordar aquí el respeto a la normativa vigente en el ámbito de la Promoción es tan evidente y necesario que ni lo menciono en el texto.
(4) Por ejemplo para, en estos graves momentos, estudiar el Plan de Reconversión del Sector Inmobiliario que la patronal ha elaborado y apoyar lo razonable que en él pueda encontrarse. O para proporcionar información estadística sobre el sector fiable y coherente. O para dejar de insultar al Sector Inmobiliario. O para… ( añada aquí lo que quiera o crea.)
(5) Los primeros suelen clasificarse generalmente en estos cuatro grupos: Político-legales, Sociales y Demográficos, Tecnológicos y Económicos. Y en cuanto a los específicos suelen distinguirse: El grado de rivalidad existente entre los competidores actuales, la amenaza de entrada de nuevo
s competidores en el sector, la amenaza de los productos sustitutivos, el poder negociador de los proveedores y el poder negociador de los clientes, (las cinco fuerzas competitivas de M. Porter, y algunos otros más.)
Un mayor detalle no es aquí necesario pero le será fácil al lector interesado encontrarlo, incluso en la propia Nube de Conocimiento que es Internet.
