Aunque Reino Unido, Alemania y Francia aún representan el 80% de la actividad inmobiliaria en Europa, los inversores muestran cada vez mayor interés por el grupo de diez ciudades que forman el segundo nivel de mercados inmobiliarios en el continente: Varsovia, Dublín, Amsterdam, Milán, Barcelona, Roma, Madrid, Bruselas, Luxemburgo y Bucarest.
“El pasado año, más inversores optaron por las oportunidades de mercados secundarios por su mayor potencial de creación de valor. El volumen de inversión no residencial en estas ciudades se incrementó un 73% en términos anuales, y se espera que alcance los 10.400 millones de euros”, explica Guillaume Delattre, director ejecutivo regional de la consultora internacional BNP Paribas Real Estate.
Con algunas excepciones, como Polonia y Rumanía, los mercados europeos secundarios continúan lastrados por la conyuntura económica. Las perspectivas para el presente ejercicio son algo mejores, con una evolución del PIB ligeramente positiva. Es muy posible que estos mercados hayan alcanzado el punto más bajo en términos de rentas y el más elevado en tasa de disponibilidad, dado el escaso volumen de promoción pasado en desarrollo.
La distancia entre la rentabilidad prime de oficinas de los mercados principales ─París, Londres y las cuatro grandes ciudades alemanas─ y de los mercados secundarios nunca había sido tan abultada; esto supone un riesgo bien compensado para estos mercados, menos líquidos. El diferencial entre la rentabilidad prime de oficinas de los mercados principales y de los mercados secundarios alcanzó un máximo histórico de 160 puntos básicos a finales de 2013; lo que establece un fuerte contraste con el punto más bajo de 45 puntos básicos alcanzado en 2007.
“El creciente interés mostrado por los inversores foráneos es otro signo de la recuperación de los mercados secundarios. En 2013, el 70% del volumen de inversión fue realizado por inversores transfronterizos frente al 46% de 2009. La mayoría de los inversores transfronterizos provenían de la Eurozona y Norte América”, añade Céline Cotasson-Fauvet, analista senior de estudios de mercado de BNP Paribas Real Estate.
Mercado de inversión: el volumen más alto desde 2009
El volumen de inversión no residencial alcanzó 10.400 millones de euros en 2013, lo que supone un incremento del 73% en términos anuales. Los inversores han optado principalmente por edificios de oficinas (51% del volumen total de inversión), cuyo segmento registró el mayor crecimiento (+45%). La inversión en oficinas, de hecho, marcó un nuevo máximo desde 2009 gracias a las grandes operaciones cerradas durante el último trimestre, en tanto que el volumen de inversión en retail también se incrementaba un 41% respecto a 2012.
* todas las cifras están basadas en estimaciones de diciembre de 2013