La Sareb, como todo hijo de vecino, tendrá que provisionar las minusvalías latentes de sus activos inmobiliarios. La sociedad presidida por Belén Romana recibe, por tanto, un duro varapalo no contemplado en su enésimo plan de negocio, por lo que se verá obligada a contratar de nuevo a KPMG o a quien sea para que le haga otro, ya con los activos ajustados a su precio neto real. La medida supondrá la asunción de unas pérdidas de cientos de millones de euros.
El objeto del Proyecto de Circular es desarrollar la habilitación conferida en el apartado 10 de la disposición adicional séptima de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito.
La Ley 26/2013, de 27 de diciembre, de cajas de ahorros y fundaciones bancarias, ha añadido un nuevo apartado 10 a la disposición adicional séptima de la Ley 9/2012, estableciendo que la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. (Sareb) deberá cumplir con las obligaciones generales de formulación de cuentas anuales previstos en el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital, con determinadas especificidades necesarias para asegurar la consistencia de los principios contables que le sean de aplicación con el mandato y los objetivos generales de la sociedad establecidos en la Ley 9/2012 y los que se fijen reglamentariamente.
Estas especificidades están relacionadas con el registro contable inicial de los activos transferidos a la Sareb, la determinación de los valores actualizados de los activos y sus correcciones valorativas, así como la consideración de los ingresos generados como consecuencia del proceso de gestión y liquidación ordenada de los activos como “Importe neto de la cifra de negocios”.
La indicada disposición habilita al Banco de España para desarrollar, mediante Circular, las especificidades anteriores, en particular, la relacionada con el desarrollo de los criterios en que se sustentará la metodología a emplear por Sareb para estimar el valor actualizado de los activos, la cual será acorde con la empleada para la determinación de los precios de transferencia a Sareb.
De acuerdo a esta disposición, las valoraciones posteriores deberán calcularse contemplando las especificidades de Sareb, teniendo en cuenta la evolución de los precios de mercado y de acuerdo con los horizontes temporales previstos en el Plan de negocio. Las correcciones valorativas que resulten necesarias por aplicación de la metodología anterior se calcularán por unidades de activos.
En cumplimiento de la obligación de consulta a los sectores interesados previa a la publicación de Circulares que establece el artículo 3.2 de la Ley 13/1994, de 1 de junio, de Autonomía del Banco de España.
En la metodología de estimación del valor de los activos, Sareb tendrá en cuenta la evolución de los precios de mercado y la realización de los activos conforme a los horizontes temporales previstos en el Plan de negocio. Asimismo, la metodología considerará unos datos clave que, al menos, incluirán:
a) En los activos inmobiliarios, y los financieros con garantía de primer rango sobre aquellos, la situación legal del activo, incluida cualquier tipo de restricción, límites temporales de licencias de construcción o desarrollo, etc.
b) En la valoración de los activos que pudieran requerir de inversiones adicionales para su puesta en condiciones de venta, tales como las promociones inmobiliarias en curso, no se considerarán dichas inversiones adicionales, sino que ésta se estimará sobre la base de la consideración que el mercado otorga a los activos en el momento de la valoración.
c) En los instrumentos financieros de deuda la valoración deberá reflejar la pérdida esperada a lo largo de toda su vida remanente.
d) Factores locales o regionales que afecten al activo y puedan incorporar riesgos relevantes.
Para estimar el valor de los activos, Sareb maximizará el uso de datos observables de mercado, así como hipótesis y asunciones realistas y prudentes respecto de los flujos de efectivo futuros que estima recuperar.
Datos observables son aquellos que se obtienen directamente del mercado, tal como el tipo de interés a un determinado plazo u otras informaciones públicas disponibles respecto de precios practicados en transacciones sobre activos equivalentes.
Los datos observables se reputarán como tales cuando se hayan obtenido a partir de la mejor información disponible que los participantes en el mercado utilizarían para fijar el precio de un activo concreto. Para el caso de los activos inmobiliarios, cuando no existan datos disponibles sobre precios de transacciones similares, se utilizarán los precios ofrecidos por vendedores distintos a Sareb, suministrados por bases de datos comúnmente utilizadas y, en su caso, ajustados para reflejar su valor de realización en el horizonte temporal previsto en su Plan de negocio.
Datos no observables son aquellos que no están disponibles en el mercado pero que se utilizan para mejorar las hipótesis que los participantes en el mercado utilizarían para fijar el precio de un activo, como por ejemplo el efecto del riesgo de crédito en los instrumentos financieros de deuda.
La metodología de valoración se aplicará consistentemente por clases de activos y podrá variar cuando se aplique a un activo individual o a un grupo de activos.
Al estimar el valor de un activo no cotizado, Sareb utilizará técnicas de valoración generalmente aceptadas. Cuando la estimación incluya flujos de efectivo futuros, la técnica de valoración considerará el valor temporal del dinero en cada plazo.
Para activos en los que resulte poco fiable o altamente incierto su futuro desarrollo y las previsiones de sus futuros flujos de efectivo que estima recuperar, Sareb deberá considerar la aplicación de recortes (haircuts) a los datos obtenidos de su metodología. Cuando se trate de activos con un amplio rango de estimación de su valor, Sareb asignará una probabilidad de ocurrencia a cada escenario dentro del rango sobre la base de unas asunciones prudentes y sólidas de la evolución de las variables relevantes.
La metodología que deberá desarrollar Sareb estimará el valor de los activos a partir de su valor hipotecario conforme a los criterios previstos para la finalidad indicada en la letra a) del artículo 2 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, con los ajustes que sean necesarios para reflejar la evolución de los precios de mercado y los horizontes temporales del Plan de negocio.
Cualquier valoración que resulte en un 15 por ciento por encima del valor hipotecario o del valor obtenido mediante procedimientos estadísticos muestrales o por modelos automáticos de valoración deberá evidenciarse con más de una transacción de mercado sobre activos equivalentes.
El valor hipotecario se calculará individualmente, salvo lo dispuesto en la letra c) para las viviendas terminadas, sobre la base de informes de valoración (tasaciones completas) de expertos independientes con experiencia demostrable en la zona y en el tipo de activos. Cada tres años será preceptiva la revisión del valor hi
potecario y el cambio de experto independiente.
A excepción de la primera revisión de la cartera de activos traspasados, en adelante Due Diligence, la valoración de los activos será realizada por sociedades de tasación inscritas en el Registro Oficial de Sociedades de Tasación del Banco de España conforme a los criterios previstos en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
En el cálculo del valor de viviendas terminadas y anejos a las mismas tales como garajes o trasteros, Sareb podrá optar por realizar tasaciones individuales completas, procedimientos estadísticos muestrales, o utilizar modelos automáticos de valoración.
Asimismo, podrán utilizarse los métodos anteriores para determinar el valor de locales comerciales, pero exclusivamente para aquellos situados en localizaciones en las que exista un mercado profundo, en el sentido que puedan encontrarse, prácticamente en cualquier momento, operadores dispuestos a negociar, de compraventa o alquiler, y siempre que se tenga en consideración la superficie de los inmuebles cuyos precios observados de mercado que sean utilizados en la valoración sean similares a los locales objeto de valoración, y se tenga en cuenta la distribución de la superficie de los inmuebles (relación fachada/fondo).
No obstante, si no se cumplieran los requisitos previstos a continuación para el uso de modelos automáticos de valoración o procedimientos estadísticos muestrales, se realizarán tasaciones individuales completas.
Sareb podrá encargar a sociedades de tasación homologadas independientes la valoración de las viviendas terminadas utilizando procedimientos estadísticos muestrales. En este caso, la muestra contendrá un número suficientemente representativo de inmuebles de la tipología y ámbito geográfico en el que estén localizados los inmuebles que se hayan de valorar, para asegurar que la extrapolación tiene un nivel de fiabilidad suficiente.
Asimismo, Sareb podrá encomendar a sociedades de tasación homologadas independientes la valoración de las viviendas terminadas utilizando modelos automáticos de valoración, quedando condicionada su utilización a que Sareb cuente con un procedimiento, aprobado por su órgano de administración, en el que se recojan las circunstancias en que podrá utilizarse dicho método de valoración, los requisitos mínimos de calidad exigibles a los citados modelos y los controles establecidos para asegurar el cumplimiento de los indicados requisitos.
En todo caso, Sareb deberá disponer en sus bases de datos de toda la información relevante, y con una fiabilidad acreditada, de las viviendas terminadas a valorar, así como asegurarse de que la sociedad de tasación que realice la valoración disponga de modelos metodológicamente sólidos y cuente con una base de datos de inmuebles con la calidad y profundidad suficientes para la aplicación de dichos modelos.
La información que se aporte a las sociedades de tasación deberá ser revisada previamente por el departamento o función de auditoría interna, quien deberá verificar la integridad de las bases de datos, examinando a tal efecto muestras suficientes de los mismos. El indicado departamento que realice las funciones de auditoría interna deberá emitir un informe en el que conste el trabajo que han efectuado y sus conclusiones sobre la calidad de los datos aportados a las sociedades de tasación.
Cuando las condiciones del mercado u otras circunstancias indiquen que los precios de los activos pueden estar experimentando disminuciones significativas, deberá elevarse de forma apreciable el nivel de confianza.
Cuando se utilicen procedimientos estadísticos muestrales o modelos automáticos de valoración, Sareb tendrá en consideración las estadísticas del Instituto Nacional de Estadística sobre evolución del precio de la vivienda nueva y de segunda mano.
Como excepción a lo previsto en los párrafos anteriores, para los activos inmobiliarios de naturaleza distinta a los descritos en el primer párrafo de la letra c) y con valor contable inferior a 250.000 euros, Sareb podrá utilizar su mejor estimación a efectos de determinar su valor actualizado.
