Barcelona. Durante el último mes de Julio, las consultoras hicieron públicos los datos del segundo trimestre de 2012 del mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid y Barcelona. De nuevo hay divergencias entre los datos de absorciones de BNP y Aguirre Newman (130.000 m2 vs 155.000 m2) y vacancy (12,2% vs 14,3%), con lo que para ser coherentes con los estudios anteriores, tomaremos como referencia los datos de BNP. Analizamos a continuación los datos, tendencias y ajuste respecto nuestras previsiones sobre el mercado de oficinas de Madrid realizadas a primeros de año.
ALQUILER EDIFICICIOS DE OFICINAS MADRID, SEGUNDO TRIMESTRE 2012
La absorción bruta de edificios de oficinas en alquiler ha ascendido a 70.000 m2 durante el segundo trimestre, acumulando 130.000 m2 en lo que llevamos de 2012.
– Evolución interanual: -18%. Respecto de los 81.000 m2 de absorción bruta de edificios de oficinas en el segundo trimestre de 2012, se ha producido un retroceso lógico por la nueva entrada en recesión, arrojando valores sólo comparables con 2002 y 2009.
– Evolución intertrimestral: +17%. Tras la absorción bruta de 60.000 m2 en el primer trimestre, mínimo trimestral histórico en el mercado de oficinas de Madrid, se ha producido cierta recuperación relativa, aunque los datos absolutos siguen siendo preocupantes.
La absorción neta, reflejada en el nivel de vacancy sigue arrojando valores negativos hasta alcanzar un nuevo máximo del 14,3%, es decir, actualmente hay alrededor de 1,7 Mm2 de oficinas disponibles en Madrid. Importante apuntar que la única zona que está disminuyendo el vacancy es la zona centro (5%), ahondaremos sobre esto en las conclusiones.
En cuanto a las rentas, siguen en caída libre (24,5 €/m2&mes en CBD) cediendo alrededor de un 10% de media respecto el trimestre anterior y un 40% desde máximos en 2007. Con los niveles actuales de sobreoferta, los propietarios de un producto no diferenciado están a merced de los pocos inquilinos que llaman a su puerta. Las rentas vuelven a niveles de 2005-2006, siendo de la opinión de que todavía queda corrección por realizar.
ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS MADRID, ¿Y EL FUTURO CERCANO?
Recordemos que nuestro pronóstico para 2012 completo fue alrededor de 300.000 m2 en un escenario de recesión anual del -1,7%. Las nuevas perspectivas económicas marcan hacia que la caída del PIB rondará el 2%, con lo que la previsión puede haber pecado de optimista.
– Las medidas del gobierno y su “incierto efecto”: el gobierno, animado por la troika, ha reducido costes de estructura y ha subido los impuestos (IVA) para recaudar más y así cumplir el objetivo de déficit marcado. Queda por ver que esta subida de impuestos no redunde en una disminución tan fuerte del consumo y en general la demanda interna (Inversión + Consumo + Gasto Público), no compensable por las exportaciones y que haga que el periodo de recesión se amplifique o prolongue más de lo deseado, con el consiguiente efecto sobre el mercado de alquiler de edificios de oficinas.
– De vuelta al centro: el mercado de alquiler de edificios de oficinas están experimentando el proceso inverso al que se produjo en 2005-2007, es decir, las empresas que salieron del centro a la periferia por no poder asumir el incremento de rentas, aprovechan el ajuste de rentas del 40% en los edificios de calidad del CBD y Centro para realizar al camino de vuelta, agudizando de esta manera el problema del vacancy en la periferia.
Resumiendo, asumido por todos ya que 2012 va a ser el peor año de la historia reciente en el mercado de oficinas de Madrid, falta por ver que va a suceder a nivel macroeconómico español con las nuevas medidas adoptadas por el ejecutivo. En todo caso, parece que las perspectivas a corto-medio plazo sigue sin ser halagüeño.
