Madrid. Todos hemos oído alguna vez aquella frase que viene a decir que si no aprendemos bien la historia estamos condenados a repetirla. Es decir, que si no asumimos las enseñanzas que los hechos nos proporcionan, volveremos a caer en los mismos errores; si nos negamos a aceptar las conclusiones y no cambiamos de comportamiento, pasaremos por los mismos avatares.
Con toda la humildad del mundo, quiero contarles algunas de las lecciones del sector de promoción inmobiliaria que he aprendido durante los tiempos buenos y los malos que he vivido en estos últimos 20 años de vida profesional.
1.- Que nadie tiene control sobre los precios. Bueno sí, los que pagan, porque pagan lo que creen que vale.
2.- Que cuando el mercado se acelera, no lo para nadie. Bueno sí, los bancos lo pueden parar, pero como en el mús, “engordar para morir”. Pueden dejar de dar crédito y hacer que los compradores no compren cuando quieran, si no cuando puedan.
3.- Que las viviendas siempre se venden. Te puedes equivocar en definir el producto, no acertar en el precio o tener la promoción en una mala ubicación, pero, con tiempo, se termina vendiendo.
4.- Que el motor de la economía nacional es la compra de viviendas. Lo que llamamos el «ahorro latino» viene de generaciones anteriores y está pasando a las futuras. A los españoles nos gusta vivir en una vivienda de nuestra propiedad.
5.- Que la demanda es acumulativa y exponencial. La demanda que no tiene acceso a compra se va acumulando hasta que pueda acceder al mercado. Pasó con la crisis del ’92, los altos niveles de desempleo impedían comprar vivienda a los españoles, hasta que en el período 1996-2000 se produjo una drástica disminución de los niveles de paro y un cambio en las perspectivas personales, lo que, junto al crecimiento demográfico, produjo una explosión de las ventas hasta julio de 2007.
6.- Que en el mercado inmobiliario no hay medias tintas. O se vende o no se vende, es el mercado con más desviación entre ciclos. A mayor ciclo expansivo le corresponde un mayor ciclo recesivo y viceversa.
7.- Que los españoles ven en la vivienda un mercado de inversión. Lo lógico es invertir en algo que entiendes; las experiencias de las familias en bolsa con las punto com o con productos estructurados han resultado un fracaso para ellas.
Hay más, pero paro aquí porque me gustaría intentar aplicar esto al momento actual de mercado.
A.- Estancamiento de ventas. Desde septiembre de 2007 las ventas han bajado, vamos a cumplir 4 años de seria crisis en ventas. Si es cierto el punto 5, llevamos 4 años acumulando compradores potenciales.
B.- Aumento de las viviendas en alquiler. Si el punto 4 es cierto, los compradores potenciales están alquilando porque no pueden comprar.
C.- Economía en recesión. Nos guste o no, si el punto 4 es verdadero, el sector inmobiliario es la locomotora de la economía en España, cuando el sector funcione, funcionará de nuevo la economía hasta que seamos capaces de desarrollar otro sector con esa capacidad. Estadísticamente, la correlación entre el PIB nacional y el PIB del sector es mayor que 1.
D.- Nuevo ciclo. Si el punto 6 es cierto y el 1 también, lo próximo será un fuerte ciclo expansivo.
E.- Stock bancario. Lo terminarán vendiendo si 3 es verdad, para ello, deberán hacer que el punto 2 se cumpla.
F.- Nivel de desempleo. Aparte de lo elevado que es, las expectativas generales de conservar el empleo propio frenan las decisiones importantes de compra, cuando esto empiece a cambiar, estas decisiones se reactivarán si fuera cierto lo que digo en el punto 5.
Entonces, si todo esto fuera así, me atrevo a decir:
Primero.- Que el stock de primera vivienda se está terminando y es el momento de emprender nuevos proyectos.
Segundo.- Que las entidades bancarias, más tarde o más temprano, volverán a dedicarse a su negocio tradicional, prestar dinero a particulares y empresas.
Tercero.- Que próximamente viviremos un nuevo ciclo con alzas de precio, no sé ni cuándo ni cuánto subirá el precio, pero estoy seguro que pasará.
Cuarto.- Que después de una contracción del mercado tan fuerte, viviremos una expansión también fuerte, no sé si en incremento de precios o si en volumen de ventas.
Quinto.- Que el ahorro de las familias se volverá a materializar en viviendas y huirá de bolsa en cuanto pueda.
Sexto.- Que la salida a la crisis económica pasará por el crecimiento del mercado inmobiliario.
Y si no hemos aprendido las lecciones que nos da la historia y no nos preparamos para suavizar las consecuencias, volveremos a vivir lo que ya hemos vivido hasta que lo aprendamos.
