Barcelona. Sabemos que el mercado hipotecario no atraviesa por su mejor momento, ya que las entidades continúan restringiendo la concesión de hipotecas, aprobando menos operaciones y encareciendo el diferencial sobre euribor. El índice hipotecas global de Bankimia pone de manifiesto que las entidades ya aplican, en media, un diferencial de 2,029 puntos a su mejor hipoteca, lo cual supone una subida de más de un punto de este margen en el último año. Así, las hipotecas más baratas del mercado en la actualidad, liderazgo que comparten la Hipoteca Naranja de ING, la Hipoteca Azul de iBanesto, y la Hipoteca Activa Plus de ActivoBank, se ofrecen a eur+1,49% y son o bien una oferta 'especial' para clientes o exigen una alta vinculación para poder acceder a este precio.
Por tanto, es evidente que la situación que atraviesa el mercado financiero es un hándicap para tomar la decisión de invertir en vivienda. Pero, por otra parte, habrá personas que, independientemente de la situación del mercado hipotecario, estén comenzando a plantearse si la caída de los precios inmobiliarios ha sido ya suficiente como para que comience a ser interesante comprar una vivienda como inversión.
Averiguar el 'precio' justo a partir del valor de compra y el de alquiler de la vivienda
¿Cómo saber si la caída del precio de la vivienda ha corregido ya la sobrevaloración creada en la etapa de burbuja inmobiliaria? Una medida muy sencilla y simple pero que ayuda a intuir la situación del precio de la vivienda respecto a su nivel 'de equilibrio' es comparar el precio de compra y el de alquiler. La idea es replicar el popular PER bursátil, una ratio entre el precio por acción y el beneficio por acción que se utiliza para ver si una acción está sobrevalorada o infravalorada.
En el caso de la vivienda, se puede construir un PER a partir de la ratio entre el precio de la vivienda, que indica el valor de la inversión inicial, y el precio del alquiler, que es una medida del rendimiento anual que conseguiríamos con el inmueble.
Un PER muy elevado significa que la vivienda está 'cara', ya que necesitaremos muchos años para recuperar el capital invertido, y, por tanto, indica que no es un buen momento para comprar.
Por el contrario, un PER muy bajo significa que la vivienda está 'barata', ya que tardaremos relativamente pocos años en recuperar la inversión, por lo que cuando el PER es bajo sí es un buen momento para comprar una vivienda.
¿En la actualidad la vivienda está cara o barata según el PER?
Para determinar si el PER de la vivienda en un momento determinado es alto o es bajo, y, por tanto, si el precio de la vivienda está sobrevalorado o infravalorado, lo más habitual es tomar como referencia la media histórica, que es un buen indicador del valor 'de equilibrio' de esta ratio.
Como precio medio de la vivienda utilizamos el precio de la vivienda nueva de la Sociedad de Tasación, que es la serie más larga disponible en España, con datos desde el año 1985. Por otra parte, calculamos la serie del precio medio del alquiler a partir del dato que aparece en la encuesta sobre la vivienda en alquiler en España en 2006 y del IPC de alquileres.
Según estos cálculos, a finales de 2011 el precio medio del alquiler en España era de 99,2 e/m2, mientras que el precio medio de la vivienda nueva era de 2.376 e/m2. Dividiendo el precio de compra por el precio del alquiler obtenemos un PER de 24, es decir, dadas las condiciones de mercado, en ese momento el precio de compra equivaldría a una renta de alquiler de 24 años.
¿Dónde se sitúa este valor respecto a la media histórica del PER? El promedio de más largo plazo, correspondiente al período 1986-2011 apunta a que el valor 'normal' del PER es de 22,4. Sin embargo, es posible que este valor esté sesgado al alza, por las distorsiones derivadas de la etapa de burbuja inmobiliaria. Por ello, calculamos un segundo PER promedio para el período previo a la burbuja, correspondiente a los años 1986-2000, que da un valor de equilibrio del PER de 19,4, sensiblemente inferior al anterior. Tenemos así un rango orientativo sobre la relación de equilibrio entre el precio de compra y el precio de alquiler, en el cual podríamos afirmar que el precio de la vivienda está en niveles 'adecuados'.
En los años álgidos de la burbuja la brecha entre el precio de compra y el de alquiler aumentó de forma muy rápida. En 2007 el precio de la vivienda llegó a equivaler a una renta por alquileres de 32 años, valor alejado de la media de largo plazo que indicaba una situación de fuerte sobrevaloración de la vivienda y que anticipaba un ajuste a la baja de los precios.
Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, la ratio entre el precio de compra y el de alquiler ha caído hasta valores que ya se sitúan en niveles más cercanos a la media de largo plazo. En todo caso, el PER medio para el conjunto de España todavía se sitúa ligeramente por encima del valor de equilibrio, lo que sugeriría que todavía no se ha corregido totalmente la sobrevaloración del precio de la vivienda.
Dicho esto, es importante tener en cuenta que existe una gran segmentación en el mercado de la vivienda en función de variables geográficas, demográficas y socioeconómicas, y que esta media para el conjunto de España oculta situaciones muy dispares. Por ello, posiblemente en algunos mercados el valor del PER indicará que la vivienda ya está en niveles adecuados de compra para los inversores interesados en obtener una rentabilidad vía alquiler del inmueble.
