Madrid. El acuerdo sobre la propuesta de Directiva de Eficiencia Energética de la Unión Europea alcanzado por el Consejo de Ministros y el Parlamento Europeo el 13 de junio pasado sienta las bases para implantar una nueva economía inmobiliaria sostenible. La directiva introduce, entre otras medidas de obligado cumplimiento, la renovación de edificios públicos y los planes de ahorro para las compañías energéticas.
Para analizar el alcance de esa directiva sobre los Edificios y su impacto real en el valor de mercado, Barcelona Meeting Point celebrará el próximo 18 de octubre un simposio donde destacados expertos del sector inmobiliario y de la construcción intercambiarán ideas sobre los efectos de la reglamentación, los retos financieros y las oportunidades de negocio que traerá consigo. Entre ellos, participará Aurelio Ramírez, Fundador-Presidente del Spain Green Building Council (SpainGBC), Consejo Construcción Verde España (CCVE), SpainGBC-CCVE, una organización privada sin ánimo de lucro comprometida con un futuro sostenible para España a través de edificios rentables y que ahorran energía.
European Property Federation y SpainGBC reunirán en Barcelona Meeting Point a casi todos los sectores implicados y afectados por la legislación, ¿cuál es la visión que desde Europa se tiene de las políticas energéticas efectuadas en nuestro país?
Las energías renovables han convertido a España en una potencia de primer orden, situándonos, junto a Alemania y Dinamarca, por delante del mercado. Imagen que toca a su fin con la inseguridad jurídica creada por el gobierno anterior y la caída del sistema de subvenciones que se efectúa a partir de estos días.
A nivel de construcción y eficiencia energética en edificación, tenemos reclamaciones por incumplimiento del anterior gobierno de las directivas de la Unión Europea.
¿Cómo se articulará la Directiva Europea de Eficiencia Energética en nuestro país?
Esta directiva cae bajo el objetivo de la Unión de conseguir un ahorro de un 20% de la energía primaria en 2020 en comparación con las proyecciones previstas. Los estados miembros están obligados a establecer objetivos nacionales mínimos de reducción, inicialmente voluntarios, pero si la Comisión ve que hay peligro de incumplimiento antes de julio de 2014 puede imponerlos como obligatorios a las naciones y éstos a sus sectores implicados.
Una de las patas importantes es el aumento de la eficiencia energética, que afectará a edificios, transporte, productos y procesos. Es una estrategia para ahorrar en el sector del suministro de energía y en el de los usuarios finales.
El 19% del PIB de la Unión es el sector público (nacional, regional, local), por lo cual de cara a adelgazar el estado y liberar recursos públicos para otros fines más productivos, los gobiernos son los primeros que tienen que dar buen ejemplo de eficiencia energética. Obliga a que en los edificios existentes de propiedad gubernamental (nacional, regional y local) se fije un índice alto de renovación (mínimo: >3%/año superficie bruta construida en propiedad) con criterios de eficiencia energética, dado que son una parte considerable de la cartera de edificios de la UE y tienen una visibilidad muy alta (todo esto en coordinación con las directivas de edificios de consumo casi nulo, la de eficiencia energética en edificios y la de reducción de la emisión de GEI en edificios del 80-95% para el 2050).
Los estados miembros deberán alentar a los organismos públicos a redactar planes creíbles de gestión energética con sus sistemas de gestión del seguimiento, eficiencia energética sostenible y el intercambio de experiencias entre los gobiernos central, regionales y locales. También los organismos públicos tendrán que aplicar esta directiva en la compra de productos (solo los de eficiencia energética más alta: electrodomésticos, iluminación, calderas, sistemas de control,…), servicios y edificios y al alquiler de edificios con criterios de eficiencia energética.
¿España podrá cumplir esta directiva con independencia de la situación actual del mercado inmobiliario?
Las empresas de gas y electricidad están obligadas a ofrecer sus servicios de eficiencia energética a todo el mercado, no sólo a sus clientes, de modo que evite situaciones de oligopolio y lleve a un libre mercado que baje y abarate los precios. Los estados miembros deberán asimismo asegurar un régimen para que los consumidores más vulnerables tengan un acceso seguro a los beneficios de la eficiencia energética (y no se produzca la denominada pobreza energética) imponiendo medidas de eficiencia energética en las viviendas de protección oficial.
Los contratos en base al pago en función de los ahorros producidos, facilitarán la inversión por terceros (paid from savings), para lo cual todos los estados deberán eliminar las barreras reglamentarias, contables y fiscales que lo impiden y/o dificultan y aplicar una adecuada división de los incentivos entre los diferentes actores, haciendo uso pleno de los Fondos Estructurales y del Fondo de Cohesión. Se recomienda la financiación de las medidas de eficiencia energética con estos mecanismos en los edificios públicos, viviendas de protección oficial (pobreza energética) y cualificaciones de profesionales que fomentará el empleo en este sector.
El gobierno central, los regionales y locales tienen muchos deberes que hacer para lograr poner esto en marcha antes de mediados de 2014 y tal y como están las circunstancias, económicas, políticas y sociales, se presume será una tarea muy ardua.
Una de las novedades es la obligatoriedad que tendrán las compañías de distribución y venta de energía de ahorrar todos los años el equivalente al 1,5% del total anual que facturan a sus clientes finales, ¿cómo cree que lo conseguirán?
La única forma de poder hacerlo es que los clientes finales ahorren energía (planes de gestión de la demanda) que, según la directiva, serán obligatorios para las grandes empresas y voluntarios para las PYMEs. Las grandes ya se arreglarán en conseguir sus reducciones obligatorias dentro de la máxima rentabilidad y a las PYMEs y consumidores finales les tendrán que convencer de forma voluntaria con argumentos reales de beneficio respecto a los costes que ello implique. No entran los pequeños distribuidores y vendedores de energía al por menor (< 75 GWh, o 10 pax, o 2 M€)
En base a la nueva directiva, la financiación de la UE se orientará a la rehabilitación para elevar la eficiencia energética de los edificios existentes, ¿cuál es realmente la inversión necesaria para conseguir este fin?
La rehabilitación en realidad es obligatoria para todos los edificios propiedad de todos los organismos de los gobiernos nacionales, regionales y locales, en base a un mínimo de rehabilitación de un 3% anual en superficie bruta construida de toda la cartera de edificios públicos de la nación.
Las empresas de gas y
electricidad tienen que lograr un 1,5% de ahorro entre sus grandes clientes que son tanto la industria como todos los grandes propietarios de edificios para uso propio.
Los edificios de viviendas y las oficinas e industrias PYMEs no tienen obligación de hacerlo, sólo lo harán si se convencen realmente de que lo que hagan les reporta un beneficio directo y tengan liquidez para acometerlo.
No obstante, la realidad es que los gobiernos nacional, autónomicos y locales están sin dinero, la mayoría de las grandes empresas están en serias dificultades, las PYMEs desapareciendo a tasas nunca vistas y los privados subsistiendo, el crédito de todo tipo a los inversores privado está congelado.
El Spain Green Building Council® (Consejo de Construcción Verde en España®) que usted preside dispone de la clasificación sostenible internacional LEED®, ¿cuántos edificios españoles se han acogido a este sistema voluntario? ¿Alguna rehabilitación importante?
LEED® es una clasificación de la sostenibilidad de los edificios en la que aparte de la eficiencia energética, se evalúa la parcela, la eficiencia en agua, los materiales, la calidad ambiental interior, temas de innovación y prioridad regional. Actualmente hay más de 150 edificios en España en el programa LEED® de certificación, de los cuales más de 25 han completado el proceso de certificación. Con estos números estamos entre los 10 países fuera de EE.UU. con mayor parque de edificios LEED® en el mundo.
Como rehabilitaciones importantes tenemos dos edificios de INDITEX en sendos edificios antiguos de los cascos viejos de Madrid (Pull & Bear de Gran Vía) y de Barcelona (Zara Portal del Ángel) que ya han obtenido la certificación. Además, se encuentran en proceso el edificio de TESTA en Pedro Valdivia, 10; la sede de TYPSA en San Sebastián de los Reyes; el edificio de PROELEC en Porta Cornellá; el edificio de IVG en la calle Fuenfría de Madrid,…..
Sin embargo, no existen ejemplos de edificios residenciales privados con esta clasificación, ¿en qué medida está afectando el parón inmobiliario?
Sí existen edificios de viviendas de residencial LEED® en España, pero se encuentran en proceso de Certificación LEED®: 20 viviendas unifamiliares en Valencia; 2 edificios de residencial en altura de manzana cerrada en el Ensanche de Barajas; el Lote 5 en el Barrio Avanzado de Toledo; una cooperativa en Valdebebas, Madrid. Todos de iniciativa privada.
A su pregunta sobre la crisis es como todo, le afecta. Antes de la crisis a todo el mundo le gustaba LEED®, le sonaba bien, pero para qué iban a hacerlo si todo lo tenían vendido y LEED supone un cambio y un esfuerzo. Al principio de la crisis 2007, todo el mundo quería hacer edificios LEED®, sobre todo para ofrecer un valor añadido mayor que la competencia, diferenciar a su producto en un mercado muy apretado y ofrecer algo nuevo e innovador, con lo cual experimentamos un crecimiento muy fuerte en el número de edificios registrados y certificados LEED® en España. Pero luego hemos entrado en una segunda fase en la que el problema es que ya no se construye, no hay liquidez ninguna y se ha parado todo tipo de inversión.
Hasta el año pasado España era siempre el primer país en número de edificios LEED de Europa y el 6º del mundo, ahora somos el 3º de Europa y 10º del mundo. Las otras economías se han ralentizado en la construcción de edificios, pero no se han parado como aquí. También a nivel mundial el número de empresas miembro del Consejo ha pasado de las 22.000 del 2008 a las 12.800 de ahora mismo.
¿Cómo repercutirá a corto/medio plazo la eficiencia energética en los resultados financieros de las inmobiliarias y su valor de mercado?
De los resultados de los estudios sobre edificios con la Certificación Sostenible LEED® tenemos que los edificios LEED de oficinas y centros comerciales se están vendiendo 1.200 €/m2 más caros que los no LEED®. Además, se están alquilando 130 €/m2 mas caros que los no LEED® y tienen unas tasas de retención de los inquilinos mucho más altas.
Los edificios LEED al reducir los costes de operación y mantenimiento en un una media aproximada de un 40%, valen más como activo ya que gastan menos por año y, por tanto, elevan el valor de la cartera de los promotores inmobiliarios y el de las acciones de las empresas. Hay bastantes estudios que demuestran cómo los edificios de centros comerciales LEED® incrementan sus ventas en un 40%.
Los fondos de inversión inmobiliaria o REITs invierten en edificios LEED® antes que en otros; los bancos están prestando a promotores de edificios comerciales y de oficinas si éstos van a ser LEED®; y compañías de seguros dan primas de responsabilidad civil más baratas a los propietarios de edificios LEED®.
