El martes día 14 de marzo se ha presentado por el Clúster de Servicios Inmobiliarios (CSIM) el primer estudio de mercado a gran escala del mercado inmobiliario en España, en un acto que ha levantado gran expectación en el sector y que ha hecho pequeño el espacio donde se ha celebrado. Centrado en la figura y rol del Administrador de Fincas en las Comunidades de Propietarios, el acto se ha llevado a cabo en el Hotel H10 Casanova de Barcelona con el patrocinio de Mutua de Propietarios, y ha permitido descubrir las principales claves que marcarán el futuro de un mercado poco dado a los cambios pero que se enfrenta, ya, a importantes retos y necesidades de desarrollo de nuevos servicios.
El estudio, tanto por ser el primero de esta naturaleza, como por el retrato actual y futuro que ofrece en cuanto a las demandas y expectativas de los clientes, es una poderosa herramienta que marcará el futuro de la figura del Administrador de fincas en un horizonte de 10-15 años.
Análisis profundo
La jornada ha empezado con la bienvenida a todos los presentes, a cargo de Javier Pérez del Pulgar, presidente del CSIM, y Patricia Remiro, Clúster Manager del CSIM. Pérez del Pulgar ha querido tener unas palabras de recuerdo para el recientemente fallecido y socio del CSIM a Ignasi Clèries. El presidente también ha querido destacar “la actividad del Clúster, siempre dedicada a mejorar y dar servicio a sus socios para dar respuesta a los retos de futuro”.
Por su parte, Remiro ha puesto el acento en “el gran interés que ha despertado la presentación del Estudio de Mercado, en el que han participado diferentes empresas del Clúster y que sin duda marcará el camino de futuros proyectos del CSIM”.
Pérez del Pulgar también ha querido destacar la presencia de “115 asistentes de más de 70 empresas, lo que demuestra la utilidad del proyecto. Una de las ideas estratégicas del CSIM es hablar de estrategia empresarial, más allá del propio sector. Nosotros lo que queremos es dar respuesta a las necesidades estratégicas de las empresas de nuestro sector”.
Anticipando las demandas
Fernando Díez, de The Coktail Analysis, la empresa encargada de realizar el Estudio de Mercado, ha dado a conocer las principales conclusiones del Estudio. “El objetivo del Estudio ha sido poder mostrar una foto muy robusta de la situación actual, pero también poder establecer una visión de futuro”.
Por esta razón, ha sido muy importante no solamente la metodología, sino también la muestra y el target establecido. En este sentido es muy destacable que el Estudio se ha realizado sobre un 100% de co-propietarios de viviendas en Barcelona, Madrid, Bilbao y Valencia. Cabe destacar que se han buscado perfiles con al menos un año de antigüedad como propietarios, varias tipologías en función del tamaño, el nivel de actividad y el nivel de servicios de las comunidades. Así mismo, se ha tenido especial atención en añadir el sector juvenil (entre 25 y 35 años) en la muestra.
“Lo que es importante de este Estudio de Mercado -consideraba Díez-, no es solamente lo que nos dice a nivel de los gaps existentes entre lo que se ofrece y lo que el cliente actual y de futuro espera, sino que además ofrece herramientas a los empresarios y administradores para poder proyectar estrategias de futuro.”
Algunas de las claves del estudio son:
• En función del grado de sofisticación de la comunidad de vecinos, los servicios solicitados son distintos y, además, también cambia el nivel de exigencia.
• En función de la dimensión y/o antigüedad de la comunidad, la relación, calidad y exigencia en los servicios también es cambiante.
• Se detecta un cambio generacional en la forma de relacionarse con la comunidad. Por ejemplo, los más jóvenes están menos implicados con la comunidad, pero mucho más exigentes con el Administrador de Fincas.
• Se detecta que un 80% de comunidades tienen Administrador de Fincas. De éstas, un 59% considera que es un servicio básico, pero un 34% no está del todo satisfecho con el Administrador. Algunos puntos de queja por parte de los clientes son: falta proactividad, poca transparencia, comunicación mejorable y falta de relación interpersonal.
Identificación de escenarios de futuro
Frente a la identificación de las diferencias entre lo que los Administraciones de Fincas ofrecen y lo que los clientes en realidad entienden que el Administrador debería ofrecer, el Estudio de Mercado propone lo que debería ser el desarrollo futuro de esta figura.
En definitiva, se trata de que el Administrador de Fincas pase de ser un mero Gestor, a ser: Previsor, Asesor, Facilitador y, finalmente, un elemento Integrador de la Comunidad.
Además, se apuntan 5 grandes tendencias en cuanto a futuros servicios que el Administrador de Fincas deberá asumir, del corto al largo plazo:
1) Ahorro, eficiencia y sostenibilidad
2) Administración proactiva
3) Comunidades inteligentes
4) Digitalización de la gestión comunitaria
5) Creación de Comunidad y vínculos.
El Estudio de Mercado también ha incluido diferentes sesiones creativas de ideación con propietarios actuales y futuros. De estas sesiones se han podido definir 8 territorios de oportunidad para el desarrollo de futuros servicios:
1) Digitalización y tecnología
2) Seguridad
3) Mantenimiento
4) Servicios a la Comunidad
5) Cuidados y salud
6) Intercambio comunitario
7) Sostenibilidad
8) Movilidad y transporte.
Además, en la última fase del proyecto se llevó a cabo una sesión presencia de co-creación con los miembros del CSIM implicados en el estudio.
El acto también ha contado con la presencia César Crespo, subdirector general de Mutua de Propietarios, quien ha querido recordar la estrecha relación del grupo con los Administradores de Fincas. “Nosotros -ha explicado Crespo-, podemos ayudar, precisamente, a que el Administrador pase de ser un mero gestor a un auténtico integrador de servicios”.
Finalmente, Fernando Díez ha querido destacar que “frente al gap existente ya en la actualidad y, sin duda, el que puede haber en el futuro entre lo que ofrecen los Administradores de Fincas y lo que esperan de ellos los clientes actuales y de futuro, el CSIM es sin duda una plataforma perfecta para poder emprender las acciones necesarias, en un escenario de mutua colaboración”.
Diálogo sobre retos y oportunidades
La presentación ha concluido con una sesión donde se han explorado los retos actuales y posibles oportunidades de futuro, según aquello que el Estudio de Mercado apunta. Moderada por Joan Lluís Saperas, socio de honor del CSIM, la sesión ha contado con la presencia de representantes de algunas de las empresas que han colaborado en la realización del Estudio.
Así, se han podido escuchar las reflexiones de José Miguel Díez, de Fservices; Jordi Tomàs, de GuinotPrunera; Lluís Sisquella, de GrupSisquella; y Jordi Mercadal, de Schindler.
Para introducir la charla final, Joan Lluís Saperas ha recordado la necesidad de “hacer aterrizar al desarrollo real de las actividades todo aquello que el Estudio de Mercado apunta. En este sentido -ha apuntado Saperas–, cabe recordar el papel del CSIM como elemento de cooperación necesario dentro del sector para articular las palancas que hagan realidad las acciones de transformación necesarias”. José Miguel Díez, responsable de una empresa de servicios, explicó que “uno de los problemas del mundo residencial es que todo va por precio. Sería importante que el Administrador de Fincas no solamente hablara de precios, sino también de exigencia y calidad en los servicios.” En cuanto a nuevas propuestas de servicio, para Díez es tan difícil pensar nuevas propuestas como que el cliente las pueda o quiera asumir. Por ello “nos tenemos que fijar en los modelos de la industria, con figuras como la del Facility Manager”.
Para Jordi Tomàs, el problema de la situación actual es, básicamente, que se trata de un negocio fácil. Hasta el momento no nos hemos tenido que preocupar. Es evidente que el cambio del Administrador de Fincas hacia la proactividad, sin una tarea previa de transparencia, no es posible. Si no, la percepción del cliente es que lo único que quiere el Administrador a la hora de proponer nuevos servicios, es la comisión. Otro problema es la falta de falta de análisis de cartera, pero para esto hace falta presupuesto”. La conclusión, para Tomàs, es que “hace falta orientarse al servicio, pero para esto hay que conocer muy bien al cliente”.
Para Lluís Sisquella “hemos llegado a la situación actual por cuestiones de comunicación. En el mercado actual no se percibe cuál es el papel y el trabajo del Administrador de Fincas. También tenemos un problema de falta de aplicación de tecnología cosa que, también, afecta a la comunicación. Igualmente, en nuestro sector también ha faltado formación”. Hablando de futuro, queda claro que “el día de mañana será necesario acometer proyectos conjuntos, gracias a plataformas como el CSIM”.
Desde una multinacional como Schindler, Jordi Mercadal explicaba que “mi percepción es que los Administradores tienen cada día más trabajo, pero menos facturación. El problema principal es que los últimos años ha habido una competencia muy brutal, con la consecuente disminución de los precios”. En todo caso, es evidente que falta tecnología. ¿Si estamos todos comprando por internet, como no nos movemos ya con sistemas de notificaciones instantáneas? Eso sí, siempre llegamos al mismo punto crítico: los costes”.
El CSIM, siempre a la cabeza
Efectivamente, el principal hándicap que se constató es la gran dificultad de que las Comunidades de Propietarios se planteen asumir posibles nuevos servicios o, lo que es lo mismo, nuevos gastos. Pero, más allá de estas dificultades, una de las principales conclusiones de la charla final es que, frente a los problemas tanto de financiación como de estructura para poder asumir el salto tecnológico y profesional que el Administrador de Fincas necesita, son necesarias plataformas de trabajo transversal y cooperativo como el CSIM.
Es decir que, como explicó Joan Lluís Saperas, “para dar respuesta a las preguntas y los retos que el Estudio de Mercado ha permitido proyectar, se necesita una palanca como el CSIM, la cual puede permitir el desarrollo de herramientas concretas difícilmente asumibles por parte de una única empresa”. Además, tal y como coincidieron los distintos participantes de la charla final, el Clúster también supone una colaboración con la competencia que permite avanzar a todos en cuanto a las visiones estratégicas, así como un contacto fructífero entre clientes y proveedores, dentro de toda la cadena de valor del sector de los servicios inmobiliarios.
Sea como sea, por su singularidad, oportunidad e información contenida, el Estudio de Mercado es una herramienta de gran interés para administradores de fincas, entidades y organizaciones del sector inmobiliario y medios de comunicación especializados.
Con la realización y presentación de este Estudio de Mercado el CSIM demuestra, una vez más, su importancia como entidad de soporte a todo el sector y como catalizador de las palancas de cambio necesarias para disponer de un mercado de los servicios inmobiliarios acorde a las necesidades de los clientes.
Y es que el clúster tiene la voluntad de cambiar y romper las dinámicas preestablecidas en el sector. Porque las utilizaciones y las necesidades en los edificios por parte de las personas están cambiando, y desde el CSIM se quiere dar respuesta a estas nuevas dinámicas.
El CSIM se organiza como un instrumento transversal, cooperativo y sin ánimo de lucro que quiere integrar a las empresas que conforman toda la cadena de valor de los servicios inmobiliarios, junto con las que participan en el mismo ecosistema, ya sean grandes, pequeñas o medianas.
