sábado, 13 julio 2024

A corto plazo no se prevé una reactivación en el mercado de oficinas de Madrid

Madrid. Savills, una de las principales consultoras internacionales de servicios inmobiliarios, ha publicado hoy, tras el primer encuentro de inversión, los datos más relevantes del mercado de oficinas y retail.

En el mercado de oficinas de Madrid la ralentización de la actividad empresarial repercutió directamente en el descenso de contratación, dejando el total anual en torno a los 340.000 m², casi un 23% menos que la cifra registrada en 2010 y muy similar al año 2009, pero con una tasa de disponibilidad superior (el año cerró cerca al 12%) y rentas inferiores.

Y es que el retraso de varios proyectos previstos para 2011 consiguieron frenar el incremento continuado de disponibilidad, que se produciría este año si finalmente entrase toda la superficie esperada. Más de 100.000 m² (todos especulativos, es decir, en comercialización) han pasado a engrosar la superficie pronosticada para 2012, casi un tercio del total planificado. Claro que el aplazamiento de la fecha de entrega continuará siendo práctica habitual, de modo que el incremento de la tasa de disponibilidad a final de año dependerá del volumen de superficie nueva que se haya incorporado al mercado.

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La incertidumbre planea a partir del año 2013. De momento la mayor parte de la superficie prevista corresponde a proyectos de rehabilitación de edificios que quedarán libres y varios proyectos están pendientes de concretar fecha de entrega. Por otro lado, existe una gran bolsa de proyectos cuya viabilidad depende del restablecimiento del flujo de crédito y de la recuperación del mercado.

En cualquier caso la demanda de oficinas no da muestras claras de reactivación. Está claro que las reformas del nuevo gobierno afectarán directamente en el mercado, pero los resultados no serán claros a corto plazo y de momento las previsiones de contratación para el año 2012 marcan un nivel similar al registrado en el año 2011, lo que no compensará el exceso de oferta, y hasta que no se produzca un equilibrio entre oferta y demanda se mantendrán los ajustes de rentas.

Sobre los hábitos de compra en España, los datos sobre confianza del consumidor, consumo privado y ventas minoristas no son muy alentadores. A pesar de los datos oficiales facilitados por las instituciones públicas los indicadores de los centros comerciales parecen capear el temporal y se mantienen como lugar de reunión y encuentro donde confluyen compras y ocio. La comparativa elaborada por Experian sobre la afluencia en España y en otros países europeos muestra que nuestro país permanece estable dentro de la gravedad, registrando un ligero descenso, poco más de -0,5%, frente al -9% de Portugal. El ránking muestra a Alemania como el mercado más saludable con el crecimiento de un 1%.

Por otro lado, según datos de la AECC (Asociación Española de Centros Comerciales) en 2011 el nivel de ventas en los centros comerciales descendió un 2,8% respecto al año anterior, inferior a la evolución del índice de ventas al por menor, que quedó en -5,1% (excluyendo alimentación) y el gasto medio por visita se redujo tan solo un 3,1%. Parece que los consumidores continúan acudiendo a los centros comerciales, pero compran menos.

El desarrollo exponencial que vivió el mercado entre los años 2000 y 2008, cuando el promedio de SBA nueva en el mercado superaba los 800.000 m² (destacando el pico de la serie histórica en 2007 con 1,62 millones de metros cuadrados inaugurados) frenó el ritmo en los últimos años, quedando el volumen medio en apenas 400.000 m² entre 2009 y 2011. Para 2012, se espera que la cifra no varíe demasiado con respecto al anterior, en torno a 400.000 m², aunque la volumen del pronóstico inicial se acerca a los 600.000 m². Pero en nuestra opinión sólo avanzarán los proyectos más viables y la financiación y el ritmo de comercialización serán factores clave.

El mercado español de inversión en el sector terciario registró en 2011 el volumen más bajo de la década, apenas 2.000 millones de euros, lo que representa casi un 50% menos que la cifra de 2010. La comparativa en el mercado de oficinas de la capital registró un descenso similar, -47%, si bien el mercado tradicional retail, a nivel nacional, quedó tan solo un 25% por debajo del dato de 2010.

Además del volumen de inversión, también se produjo un descenso en la actividad inversora, es decir, se registraron menos operaciones y con un volumen medio más reducido, sobre todo en el mercado de oficinas.
El producto prime continúa siendo el tipo de activo más buscado, pero las diferencias entre las expectativas de compradores y vendedores han dificultado el cierre de algunos acuerdos.

Los inversores internacionales no han dado definitivamente la espalda a nuestro país, pero se acercan con cautela. Por el contrario, los inversores nacionales, que conocen perfectamente la idiosincrasia del mercado y actualmente cuenta con suficiente liquidez para cerrar operaciones, se muestran más activos.

Y es que la dificultad de acceso al crédito y el encarecimiento de la financiación fue uno de los principales lastres del mercado de inversión durante 2011 y las previsiones a corto plazo no muestran cambios significativos.
En el segmento retail encontraremos principalmente dos tipos de inversores. Los interesados en activos prime (actualmente no más de cinco) y los oportunistas para activos distressed, y es que el mercado está muy polarizado. El inversor tradicional para un centro comercial medio, de momento, parado. En el mercado de oficinas los inversores nacionales continuarán dominando el terreno de juego.

Todo apunta a que los volúmenes previstos para 2012 continuarán en cotas bajas, tanto para retail como para oficinas (excluyendo la operación de Torre Picasso, que distorsionará la tendencia del mercado), a no ser que los bancos saquen producto al mercado, lo que impactaría directamente en precios, y reanuden el flujo de crédito, lo que agilizaría operaciones paradas o incluso caídas en ejercicios anteriores. Y es que la inversión no se recuperará hasta que no se retome la financiación. En un entorno sin crédito disponible cobrarán protagonismo los equity buyers con precios de derribo.

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