martes, 25 junio 2024

La prima de riesgo española aleja la posibilidad de inversión en el mercado inmobiliario

Madrid. Una vez concluido el primer semestre del ejercicio 2011, se confirma el crecimiento de la economía española aunque en tasas muy débiles, cercanas al estancamiento. El último dato oficial publicado muestra un crecimiento del PIB (en tasa interanual) del 0,8% consecuencia del comportamiento positivo del sector exterior, exportaciones de bienes y servicios, motivado por el crecimiento económico consolidado de los países de nuestro entorno. La demanda interna no consigue reactivarse y mantiene tasas de crecimiento negativas. Se ha seguido avanzando a lo largo del semestre en el conjunto de reformas que permitan conseguir el objetivo de déficit fiscal y dinamizar la economía. A lo largo del segundo semestre quedará resuelta la reforma del sistema financiero clarificándose la situación del mismo y, en la teoría, normalizándose la fluidez del crédito. El mercado de trabajo sigue mostrando un mal comportamiento con una tasa de paro del 21,29%. Se espera que ante las excelentes previsiones del sector vacacional dicha cifre ajuste a la baja, pero las previsiones para el último trimestre del año son negativas. Durante el primer semestre el mercado de oficinas ha continuado en su proceso de ajuste en rentas, si bien, el mismo muestra una tendencia descendente cada vez más suave. La contratación bruta ha mostrado un comportamiento desigual, descendiendo en Madrid en un 42% respecto al primer semestre de 2010 y aumentando en Barcelona en el mismo periodo en un 5%. La menor incorporación de nuevos proyectos al mercado ha permitido un comportamiento practicamente plano en la evolución de la tasa de desocupación, con un mínimo crecimiento del 3% en el mercado de Madrid y un ajuste del 2% en el de Barcelona.

Respecto al mercado de inversión, el volumen en los mercados de oficinas de Madrid y Barcelona durante los seis primeros meses del año ha alcanzado la cifra de 267,6 millones de euros frente a los 615 millones de euros alcanzados en el mismo periodo del año 2010, lo que supone un descenso del 56% y el menor volumen semestral de inversión de la última década. La actividad está siendo muy condicionada por el comportamiento del inversor internacional ante el riesgo país de España, que está traduciéndose en una penalización en los precios que ofertan y un desencaje con las expectativas de los vendedores.

A continuación se detalla la evolución anual de los principales parámetros recogidos en el ‘Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º Semestre 2011’ elaborado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman:

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Mercado de Madrid

Durante el primer semestre del año, los precios de alquiler han continuado ajustándose en todas las zonas, siendo el descenso medio intersemestral de un 4,2%. El descenso de las rentas firmadas fue mayor en el Distrito de Negocios (Centro del Distrito de Negocios-CDN y Resto del Distrito de Negocios-RDN) y Fuera de la Ciudad (OUT) que en el resto de zonas en los últimos 12 meses. La renta media de la zona más exclusiva de la capital (CDN) baja hasta los 27,09 €/m²/mes.

El stock de oficinas en Madrid asciende a 12.290.508 m² a 1 de julio de 2011, de los que más del 53% se encuentran ubicados en las zonas periféricas (Descentralizada-DEC y Fuera de la Ciudad-OUT). Durante los seis primeros meses del año han entrado 76.166 m² de proyectos de nueva construcción o rehabilitaciones integrales, confirma la ralentización de la actividad promotora.

Durante el primer semestre de 2011, la contratación o absorción bruta alcanzó los 182.364 m². Si comparamos este dato con la cifra de contratación de la segunda mitad de 2010 se aprecia un aumento del 5%. Por otro lado, si se compara este dato con la cifra de contratación del mismo periodo del año anterior, se observa una reducción de prácticamente un 35%. “Cabe destacar una mejora del comportamiento de la demanda durante el segundo trimestre del año, donde la contratación bruta ha superado los 98.000 m²”, aseguran desde Aguirre Newman.

La disponibilidad general en el mercado de oficinas de Madrid ha aumentado del 10,5% a 1de enero de 2011 al 10,8% a 1 de julio del mismo año, alcanzando una superficie disponible total de 1.329.591 m². La desocupación se ha incrementado en todas las zonas salvo en el Centro del Distrito de negocios (CDN) donde la superficie disponible ha disminuido hasta los 89.663 m², un 11,3% del stock total de dicha zona.

Las previsiones para lo que resta de año apuntan a un comportamiento de la demanda muy similar a la del primer semestre, estimándose una cifra de contratación cercana a los 350.000 m² durante todo de 2011. Los promotores continuarán a la espera de una mejor coyuntura para poner en marcha nuevos proyectos, y en relación a los niveles de renta, se espera que continúen experimentándose ajustes generalizados, si bien en niveles más moderados.

Mercado de Barcelona

Durante el primer semestre de este año, se ha registrado en Barcelona una contratación de 142.317 m², lo que supone un incremento del 40% respecto a la segunda mitad de 2010. Esto se debe principalmente al aumento del número de pequeñas y medianas operaciones en los primeros seis meses de 2011, manteniéndose el número de grandes operaciones. Las zonas descentralizadas más próximas a la ciudad son las que han tenido mayor protagonismo en este capítulo.

“En lo que llevamos de 2011, el stock ha tenido un discreto aumento, no más del 1%, llegando a los 5.825.252 m²”, aseguran desde Aguirre Newman. Estiman además que la entrega de nueva oferta no superará los 60.000 m² este año, y se espera que la incorporación de nueva superficie sea aún inferior en 2012. Por primera vez desde 2005 se aprecia un cambio de tendencia en la tasa de desocupación de la ciudad, ajustándose al 14% del stock. La baja entrega de nuevos proyectos, en combinación con una mejora de la absorción, han motivado dicho ajuste

En este primer semestre del año ha continuado la reducción de precios, tanto medios como máximos, en todas las zonas de la ciudad. No obstante, cabe destacar un ligero incremento, de en torno al 1,4%, en los precios medios de la zona Descentralizada (DEC). Aunque puede ser un dato puntual, se trata del primer incremento de precio de alquiler en el mercado de Barcelona desde la 2008.

Mercado de Inversión

El mercado de inversión ha experimentado una importante contracción, motivada principalmente porque no confluyen los precios de oferta y demanda.  “Aunque todos los jugadores del mercado de inversión están de acuerdo en que los “fundamentales” (niveles de renta sobre la tasa de capitalización) de los inmuebles son atractivos, las limitaciones de acceso a la financiación, junto con la prima de riesgo española aleja la posibilidad de materializar operaciones”, afirman desde Aguirre Newman. La inversión en los mercados de Madrid y Barcelona ha alcanzado por ello un volumen de 268 millones de euros durante el primer semestre del año, un 56% menos sobre los datos del mismo periodo de 2010 y uno de los peores registros históricos de los últimos 20 años.

Desde Aguirre Newman aseguran que el inversor institucional sigue mostrando interés por el análisis de inversiones, si bien, el riesgo de comercialización, junto con el anteriormente comentado &ldquo
;riesgo país” hace que penalice el precio hasta situarlo por debajo de las expectativas de los vendedores. Por su parte, ha disminuido el volumen medio de las operaciones de inversión en el último año, pasando de 48 millones de euros a 38 millones de euros por operación

En cuanto a las perspectivas, se estima que las tasas de rentabilidad inicial deben mantenerse estables en el segundo semestre de 2011, ya que los valores capitales se entienden ajustados a mercado. Esperamos un volumen de inversión creciente durante la segunda mitad del año, tanto en el mercado de Madrid como en el de Barcelona, como consecuencia de la entrada de la tipología de producto más ajustada a la demanda del inversor”, aseguran en su informe los expertos de Aguirre Newman. Por último, se espera un mayor protagonismo del inversor institucional extranjero en los próximos meses, relegando al inversor privado a un plano más secundario, como consecuencia del elevado volumen de inversión requerido para los proyectos que están entrando en el mercado.

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