El mercado de Retail registró un buen comportamiento generalizado en la mayoría de los ejes Prime de Madrid y Barcelona en 2013, una tendencia que se prevé permanecerá durante 2014. Esta es una de las principales conclusiones del estudio realizado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman Mercado de Retail 2013-2014. Un análisis que permite anticipar el descenso de las tasas de disponibilidad y el aumento de los alquileres motivado por el repunte de la demanda.
En Madrid, los precios de alquiler han registradonun incremento generalizado en todos los ejes Prime, a excepción de Ortega y Gasset, donde las rentas continúan ajustándose. En este sentido, el aumento medio de la ciudad ha sido del 2,67%, con una mayor fuerza en Gran Vía, Serrano y Fuencarral.
Así como las rentas, la tasa de disponibilidad también ha ofrecido datos positivos y ha pasado del 5,8% al 4,9%. En este sentido, zonas como calle Preciados o Puerta del Sol cuentan con una disponibilidad nula, mientras que Ortega y Gasset cuenta con cinco locales comerciales.
En cuanto a las peticiones de espacios recibidas, los sectores más dinámicos de Madrid son los de hostelería y varios, mientras que los locales comerciales de moda y complementos ocupan el tercer puesto con el 17% del total. Asimismo, las superficies más demandadas pertenecen a locales pequeños (200 m²) ante los menores costes que implica la explotación de los mismos.
Barcelona
En Barcelona los precios de alquiler registraron un pequeño incremento durante 2013. En la mayoría de los ejes estudiados hay un aumento de las rentas y el período de corrección en precios llegó a su fase final, tal como Aguirre Newman previó en su informe del año anterior.
La tasa de desocupación ha registrado una reducción notable al pasar del 4,2% al 2,6%, una tendencia que está presente en todos los ejes Prime analizados, a excepción de Rambla de Cataluña y Rambla de Canaletas. En cuanto a los sectores comerciales más activos, los locales de moda y complementos han sido protagonistas, con el 33% del total de aperturas registradas en 2013, seguido de varios (29%) y servicios (21%).
El 76% de las demandas se concentra en locales pequeños, por debajo de los 200 m², una tendencia que surge de la mayor demanda de locales por parte de particulares que buscan iniciar una nueva actividad comercial, como alternativa al trabajo por cuenta ajena.
Inversión
El informe de Aguirre Newman apunta a que el volumen de inversión en operaciones realizadas en locales comerciales durante 2013 fue de, aproximadamente, 1.000 millones de euros, lo que equivaldría a unos 300 millones más que el año anterior. Además, destaca que las operaciones de Sale & Leaseback han ido perdiendo volumen de inversión representando el 10% del volumen total.
Los protagonistas de las operaciones realizadas son aquellos locales comerciales de gran superficie, como las importantes transacciones de la calle Serrano y de Ortega y Gasset de Madrid y la de Plaza de Cataluña en Barcelona, llevadas a cabo el pasado ejercicio. Mientras que, en 2014, destaca la operación de Gran Vía, 48. El estudio también indica que los inversores internacionales han sido el principal protagonista del sector Retail, con el 63% del volumen de inversión total.
La tasa de rentabilidad en ejes Prime se situó en el 5%, pero se prevé que descienda durante 2014 y se sitúe cerca del 4,75%. A la vez que el comportamiento de las rentas en las mejores ubicaciones y la mejora de la economía animarán a inversores privados y a fondos especializados que tienen a España en el punto de mira.
Perspectivas 2014
La mejora del consumo por parte de las familias, consumidores finales y, por consiguiente, del comercio minorista harán que, tanto en Madrid como en Barcelona, permanezca la tendencia alcista en los precios e interés por parte de los operadores comerciales, a la vez que continuará el ajuste de la disponibilidad y un aumento de la demanda de locales en los ejes Prime, en especial de las grandes cadenas para encontrar espacios idóneos para ubicar sus Flagship.
El estudio apunta que la demanda de nuevas marcas internacionales permite prever la entrada de estas firmas en los ejes más exclusivos de ambas ciudades y que, a pesar de la creciente demanda, habrá disponibilidad de locales en los ejes Prime.
La oportunidad de encontrar buenas ubicaciones en locales comerciales también se verá impulsada por la finalización de los contratos de renta antigua prevista para finales de 2014.
En cuanto al mercado de inversión, el estudio precisa que la alta demanda de producto Prime por parte de los fondos de inversión especializados en Retail y los inversores privados seguirá presente en 2014 por el alto interés de este tipo de activos inmobiliarios.
El foco de interés de los inversores durante 2014 estará en las calles adyacentes a los ejes Prime, en especial en el centro de Madrid, en los alrededores de la Puerta del Sol. Asimismo, las operaciones en edificios mixtos, con un componente comercial, o los edificios susceptibles de cambio de uso tendrán un importante protagonismo a lo largo de este año.
