Madrid. La demanda de locales comerciales, especialmente por parte de operadores internacionales, se mantuvo fuerte en Europa Occidental durante el primer trimestre de 2012, dando lugar a nuevas aperturas en los ejes comerciales mas solicitados, según el informe que publica la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate. Las previsiones de ventas del comercio minorista, no obstante, señalan una contracción para el presente ejercicio.La promoción de centros comerciales en Europa Occidental se encuentra claramente a la baja respecto al periodo previo a 2008, pese a algunas inauguraciones puntuales a principios de año. Los proyectos en marcha son principalmente ampliaciones o remodelaciones, dada la postura de prudencia de los promotores en adaptación a las condiciones de mercado.
La actividad inversora en Europa está sufriendo por el efecto de la recesión económica y el aumento de las tensiones en los mercados financieros vistas en la primera parte del año. La inversión en retail retrocedió un 26% en términos anuales durante el primer trimestre de 2012 en los cinco países analizados, aunque en las nueve principales ciudades europeas (Londres, París, Munich, Frankfurt, Hamburgo, Berlín, Milan, Madrid y Bruselas) se incrementó un 23%.
Las rentabilidades prime parecen haberse estabilizado en todas las categorías y se considera altamente improbable que vayan a disminuir teniendo en cuenta la previsible contracción de la actividad inversora en lo que resta de año. Sí se incrementarán las rentabilidades de los activos de inferior calidad, que generan menor interés para los inversores.
España: el mercado de retail prime se mantiene fuerte
No se han observado mejoras en el comportamiento del mercado de retail en España, donde los recortes fiscales han deteriorado la capacidad de consumo de los hogares. Las ventas del comercio minorista volvieron a caer en abril, confirmando las pesimistas previsiones económicas. La demanda de lujo se mantuvo fuerte durante el pasado año, ayudando a mantener las rentas prime en Madrid en 1.920 euros/m2 durante la segunda mitad de 2011. Se espera que esta tendencia se consolide en lo que resta de 2012.
Las dificultades de financiación han provocado que la promoción de centros comerciales en España vaya la zaga respecto a otros países europeos. No se ha detectado ningún nuevo proyecto desde la inauguración de ‘Gran Plaza 2’ en Madrid (60.000 m2 de superficie), ocupado por algunos de los principales minoristas internacionales, como Zara, Primark y H&M.
La inversión en activos comerciales, por su parte, se está contrayendo por efecto de la recesión y la aversión al riesgo.
Las rentabilidades prime se mantuvieron estables en 5,5% a finales de 2011 y primer trimestre de 2012. Esta estabilidad es fruto de la reticencia de los propietarios a vender sus activos a las rentabilidades más altas que requieren los inversores.
Francia: los activos retail mantienen su atractivo
Las rentas prime se mantuvieron estables en Francia durante el primer trimestre de 2012 a pesar del descenso del gasto de los hogares y su consecuente impacto negativo en las ventas del comercio minorista. Los retailers internacionales reforzaron su presencia, dispuestos a pagar los elevados precios de las mejores localizaciones de París, donde las rentas prime alcanzaron un máximo de 11.000 euros/m2. En otras ciudades francesas, las rentas prime permanecieron estables y en algunos casos se incrementaron, como en Burdeos o Marsella.
Mientras las ventas del comercio minorista disminuyen, los centros comerciales bien establecidos se muestran fuertes tanto en ventas como en afluencia de público. El inicio de 2012 ha sido testigo de la inauguración de dos grandes proyectos: ‘Lyon Confluence’ (53.000 m2) y Atoll (71.000 m2) en Angers. Otros proyectos se encuentran en desarrollo para su entrega en 2013-2014, entre los que sobresalen ‘Aérville’ (Tremblay-en-France) y ‘Les Terrasses du Port’ (Marsella). A corto plazo se observa un impulso para la construcción de la mano de proyectos de estadios de fútbol para la Eurocopa 2016.
El volumen de inversión en Francia casi igualó el del año anterior y, en cualquier caso, se mantuvo a un nivel muy alto en comparación con el promedio a largo plazo, animado por un fuerte último trimestre de 2011. Los activos de retail mantienen su atractivo en un contexto de fortaleza en las ventas del comercio minorista tanto en 2010 como en 2011 (+3,2 de promedio).
El interés de los inversores por los locales de los mejores ejes comerciales de Francia no ha disminuido desde el comienzo de la crisis financiera, y como consecuencia las rentas se muestran resistentes y las rentabilidades disminuyen. La fuerte competencia por los escasos centros comerciales de alta calidad, por su parte, ha conducido a una brusca caída de las rentabilidades prime durante 2011. La misma tendencia se ha registrado en el caso de las naves dedicadas al retail, reflejando el interés por este tipo de activos en los últimos años. Las rentabilidades prime actualmente se mantienen en el 4,38% para los locales a pie de calle, el 4,88% para los centros comerciales y el 6,25% para los parques de medianas.
Reino Unido: descenso general
La austeridad ha tenido un severo impacto en el mercado de retail de Reino Unido, con una caída del 0,3% de las ventas y una elevada tasa de disponibilidad. A pesar de este escenario, Las rentas prime se han mantenido estables en las principales ciudades del país, si bien la demanda de locales ha seguido fuerte en el centro de Londres por la buenas previsiones de los Juegos Olímpicos para el comercio minorista.
El desarrollo de centros comerciales se ha retraído casi dos tercios desde el máximo alcanzado de 2007. El ejercicio 2011 estuvo dominado por la apertura de Westfield Stratford en Londres, el mayor centro comercial de Europa, mientras que los principales proyectos de 2012 son ampliaciones y remodelaciones. El mayor proyecto en desarrollo es el centro comercial Trinity Leeds en el norte de Inglaterra, cuya finalización está prevista para 2013.
La inversión en activos comerciales durante el primer trimestre de 2012 fue la más baja en tres años, con sólo 1.300 millones de euros. A la ausencia de grandes operaciones se suma el incremento del riesgo de alquiler, especialmente a las afueras de Londres, donde las previsiones apuntan a que la desocupación se mantendrá alta.
Las rentabilidades de los locales en los principales ejes comerciales se incrementaron mientras las de los centros comerciales se mantuvieron estables en el 5,75% durante el primer trimestre de 2012.
Alemania: perspectivas alentadoras
En Alemania las previsiones son muy positivas para un mercado que sigue atrayendo nuevos operadores, especialmente extranjeros. Durante 2011 el volumen de operaciones se incrementó un 15% en las seis principales ciudades alemanas (Berlín, Munich, Frankfurt, Hamburgo, Colonia y Dusseldorf), siendo la moda el segmento más activo. Las rentas en los mejores ejes de las seis ciudades crecieron un 5% el pasado año, y se espera que sigan incrementándose dada la fortaleza de la demanda en 2012.
Estimulada por el dinamismo del segmento de retail alemán, la construcción de centros comerciales se incrementó en 2011, sumando 200.000 nuevos metros cuadrados de superficie. Esto supone un incremento del 50% respecto al año anterior, que había marcado el punto más
bajo desde el inicio de la crisis.
El segmento de retail fue el principal conductor de la inversión inmobiliaria en Alemania durante 2011. El volumen de inversión en las seis principales ciudades alemanas se incrementó además un 30% durante el primer trimestre de 2012 en términos anuales, gracias a la fortaleza de la economía alemana y la positiva evolución de este mercado (reducida tasa de disponibilidad y mantenimiento del crecimiento de las rentas prime).
Las rentabilidades prime en los principales ejes comerciales de las seis grandes ciudades alemanas se ha mantenido sin cambios en los últimos cuatro trimestres. Por su parte, los centros comerciales, el producto más solicitado, registró un descenso del 5% en 2011.
Italia: el mercado en decadencia respecto a 2011
Considerado como un valor refugio, el volumen de inversión en activos comerciales creció con fuerza en Italia durante 2011. El descenso observado desde el inicio de 2012 refleja la actitud adoptada por los inversores de wait-and-see, anticipando un incremento de las rentabilidades.
La rentabilidad prime para activos comerciales cayó al 4.50% en 2011. En el mismo periodo las rentabilidades de centros comerciales crecieron hasta el 6,50%, un nivel cercano al máximo de 2009.
