Madrid. El descenso del consumo ha empeorado las perspectivas para el segmento de locales y centros comerciales en los cinco principales países europeos ―Reino Unido, Alemania, Francia, España e Italia―, según el estudio elaborado por la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate. Aún así, las rentas prime se han incrementado durante 2011 y los inversores han mantenido su interés por el que consideran el tipo de activo más seguro. Las previsiones económicas se han deteriorado significativamente desde el segundo trimestre de 2011, incluso para las economías más prósperas, y las medidas de austeridad continúan dificultando la recuperación del consumo.
Locales Comerciales
Las ventas del comercio minorista en los cinco principales países europeos están siendo inferiores a las del pasado ejercicio. A pesar del contexto de incertidumbre económica, la demanda de alquiler de locales comerciales a pie de calle en los ejes prime high-street (las calles comerciales de más alto nivel de una ciudad, donde se suelen ubicar grandes marcas y firmas de lujo) se ha mantenido fuerte gracias al interés de las marcas internacionales, especialmente de moda. Así, las rentas prime o se incrementaron o se estabilizaron en niveles elevados durante la primera mitad de 2011.
En Reino Unido, la inflación y las medidas de austeridad están afectando a este segmento inmobiliario desde 2010. La tasa de desocupación se ha estabilizado aunque en niveles altos, alrededor del 14%. Las rentas prime (las que corresponde a los mejores inmuebles en las localizaciones más prestigiosas), por su parte, no han sufrido variaciones, excepto en el centro de Londres, donde la demanda de los operadores internacionales ha empujado las rentas hasta los 8.900 euros/m²/año, que supone un crecimiento anual del 30%.
En Alemania, el mercado de locales comerciales se ha mantenido dinámico, con nuevas aperturas por la llegada y la expansión tanto de marcas nacionales como internacionales. El atractivo del mercado alemán reside en las buenas condiciones económicas del país, que se reflejan en la confianza de los consumidores.
Debido a la alta demanda y la limitada oferta, las rentas en las mejores localizaciones de las ciudades alemanas volvieron a incrementarse, un promedio del 5% durante el tercer trimestre de 2011. El mayor registro fue el de Frankfurt (+8%). Con 3.900 euros/m²/año, Munich se consolidó como el mercado de retail más caro de Alemania. Las previsiones económicas, no obstante, apuntan a un acentuado descenso de la actividad, que probablemente conducirá a la estabilización de las rentas a final del ejercicio.
En Francia, las condiciones económicas se han deteriorado más tras el segundo trimestre. La debilidad del consumo doméstico ha deteriorado las expectativas de ventas de los comerciantes, salvo las de las firmas de moda, cuya facturación ha seguido creciendo. Durante 2011, las marcas internacionales han incrementado su presencia en el mercado francés, y no sólo en las mejores calles de París sino también en otras ciudades. En la actualidad, las rentas prime en Campos Elíseos se están negociando entre 5.500 y 11.000 euros/m²/año. Al igual que en Londres, el segmento de lujo se está fortaleciendo también en París. La alta concentración de este tipo de marcas han sido determinantes para el incremento de las rentas en calles como Boulevard Saint-Germain.
En España, 2011 está siendo de nuevo un año de fluctuaciones en el mercado de locales comerciales por el impacto negativo sobre el consumo de las medidas de austeridad fiscal. Las rentas prime en la calle Serrano de Madrid han caído un 16% desde finales del pasado año, y se sitúan actualmente en 1.920 euros/m²/año. El descenso total de los precios de alquiler alcanza ya el 50% desde el inicio de la crisis. No obstante, las rentas han empezado a estabilizarse y se espera esa misma tendencia para 2012, cuando es previsible que las ventas del comercio minorista empiecen a mejorar ligeramente tras cuatro años de contracción.
Centros comerciales
En general, apenas se han registrado nuevos proyectos de centros comerciales en los cinco principales países europeos durante 2011, y no se prevé un número significativo de entregas antes de 2013. A las dificultades de financiación se suma la caída del consumo y la desaceleración económica, lo que está conduciendo al aumento de los proyectos retrasados o incluso pospuestos y a que los promotores estén fijando su interés en las rehabilitaciones o las ampliaciones de centros comerciales ya existentes.
En Reino Unido, el desarrollo de centros comerciales es una actividad claramente a la baja. La nueva superficie total alcanzará a final de año 260.000 m2, un tercio del nivel de 2008. La actividad promotora en Alemania, sin embargo, está creciendo gracias a varios proyectos de centros comerciales en desarrollo para los dos próximos años, con unos promotores confiados por la fortaleza de la economía alemana y el crecimiento de la demanda de retail. Después de los aproximadamente 126.000 m2 entregados en 2010, el stock de centros comerciales modernos se incrementará con los más de 200.000 m2 de 2011. También destacan rehabilitaciones y ampliaciones de centros comerciales existentes.
En Francia los centros comerciales prime no han registrado caídas de las rentas en función de la resistencia en la ventas minoristas. Después del descenso del número de proyectos en 2010, los centros comerciales previstos para 2011 y 2012 se han incrementado. En el futuro, un nuevo concepto de centro comercial va a surgir asociado a las infraestructuras deportivas que se acometerán con motivo del campeonato europeo de fútbol de 2016.
En España, el volumen de nuevos proyectos de centros comerciales ha caído significativamente respecto a 2008. El próximo gran proyecto será ‘Espacio Cañaveral’ de Madrid, de 90.000 m2, cuya inauguración está prevista para 2014. En Italia, entre las nuevas aperturas sobresale un nuevo concepto de centro comercial, de 34.000 m2 de superficie y alojado en el nuevo estadio del club de fútbol del Juventus.
Inversión
La inversión en locales y centros comerciales se incrementó un 12% durante los tres primeros trimestres de 2010 en los cinco principales países europeos, y supuso el 35% del volumen total invertido en activos inmobiliarios. En Reino Unido, la actividad inversora empezó a retroceder a partir del primer trimestre de 2011, salvo en el centro de Londres, la ciudad europea preferida por los operadores internacionales que buscan expandir su actividad.
Los inversores se han dirigido particularmente a Alemania, la economía que mejor se ha comportado durante 2011. Por segundo trimestre consecutivo, Alemania, con 2.500 millones de euros entre julio y septiembre de 2011, asumió el liderazgo en inversión en locales y centros comerciales, desplazando a Reino Unido.
Este segmento inmobiliario también ha resultado particularmente atractivo para los inversores en Francia, aunque después del buen registro del pasado año, el volumen de inversión se contrajo durante los primeros tres trimestres de 2011 debido a la ausencia de operaciones relevantes de centros comerciales.
En Italia, se ha observado un destacado interés por este tipo de activos. El tercer trimestre de 2011 acumuló el ma
yor volumen de inversión desde inicios de 2008, especialmente por la operación de sale&leaseback de un portfolio de Metro cash & carry.
En España, el volumen de inversión en retail descendió un 27% durante el tercer trimestre de 2011 en términos anuales, debido a la debilidad de la actividad económica, especialmente del consumo doméstico, y a que las ventas del comercio minorista han vuelto a contraerse por cuarto trimestre consecutivo. Como consecuencia, los inversores, particularmente cautos dada la situación económica, muestran interés exclusivamente por activos prime en las mejores localizaciones. La incertidumbre sobre el crecimiento de la economía podría hacer descender la inversión en locales y centros comerciales, aunque seguirán siendo los activos mejor valorados.
