Radar InmoDiario
El mercado inmobiliario español atraviesa una fase de alta tensión estructural, donde confluyen subidas de precios, escasez de oferta y condiciones crediticias cambiantes. La vivienda en la costa alcanza cifras récord impulsadas por la segunda residencia, mientras que las grandes ciudades sufren un desequilibrio persistente entre demanda y oferta. A esto se suma el debate sobre un posible retorno del riesgo de burbuja inmobiliaria, alimentado por el aumento de hipotecas y la pérdida de poder adquisitivo de los hogares. En paralelo, el déficit de vivienda social sigue creciendo sin respuestas eficaces a corto plazo.
Ante este escenario, los expertos alertan de que el acceso a la vivienda en propiedad y en alquiler se está volviendo cada vez más restrictivo. La necesidad de recurrir a hipotecas más elevadas, las dificultades para encontrar vivienda asequible y el temor de los propietarios a los impagos están marcando una nueva etapa de incertidumbre. Sin embargo, también emergen soluciones que apuntan hacia fórmulas más seguras y adaptadas a nuevas realidades urbanas, como el alquiler de habitaciones para estudiantes. Este Radar InmoDiario reúne cinco claves para entender cómo se está transformando el mercado.
La vivienda vacacional dispara los precios en la costa
El último informe de Tinsa by Accumin confirma que la segunda residencia está tensionando los precios del litoral. La vivienda vacacional se encareció un 12,1 % interanual hasta alcanzar los 2.970 €/m² en el primer trimestre de 2025, impulsada por la obra nueva destinada a compradores con alto poder adquisitivo. La escasez de suelo y la rentabilidad del alquiler turístico refuerzan esta tendencia, especialmente en Baleares, la Costa Mediterránea y las provincias de Málaga, Pontevedra o Santa Cruz de Tenerife.
Aunque la promoción de obra nueva se ralentiza a nivel general, la Costa Norte destaca con un aumento del 22,7 % en visados, el nivel más alto desde 2009. Málaga, Alicante y Barcelona concentran la mayor actividad constructora, y las promociones destinadas a segunda residencia y alquiler turístico ganan peso. Esta presión sobre el mercado está consolidando un perfil de comprador cada vez más inversor o extranjero, lo que deja fuera del acceso a la vivienda a buena parte de la población local.
La participación de compradores extranjeros alcanza ya el 34 % de las operaciones en zonas como Baleares y Canarias. Además, el auge de inversores profesionales refuerza la conversión de viviendas en activos turísticos, debilitando el parque de primera residencia. Todo apunta a una creciente dualidad residencial que dificulta aún más el acceso a la vivienda principal en las zonas más demandadas.
El debate sobre una nueva burbuja inmobiliaria resurge con fuerza
Las cifras del primer trimestre de 2025 recuerdan a las de los años previos a la gran crisis: 183.140 compraventas y casi 120.000 nuevas hipotecas. Este repunte ha reactivado el debate sobre si España se enfrenta de nuevo a una burbuja inmobiliaria, aunque los expertos insisten en que las condiciones actuales son distintas. El aumento de precios es real, pero se explica más por la falta de oferta que por una expansión del crédito descontrolada como la que marcó los años 2003–2008.
A diferencia de aquella época, hoy el porcentaje de hipotecas por encima del 80 % del valor de tasación es del 10,9 %, frente al 15,7 % de 2007. Además, el esfuerzo medio para pagar la hipoteca ha descendido hasta el 32,4 % del salario, una cifra inferior al 45 % que se alcanzó antes del estallido de la anterior crisis. También se ha frenado la construcción: los visados de obra nueva en 2024 fueron 30.610, muy lejos de los más de 135.000 de 2007.
Pese a ello, el precio de la vivienda sigue subiendo y alcanza niveles similares a los de entonces. La diferencia está en las causas: ahora hay menos oferta y una demanda que no deja de crecer, lo que mantiene el acceso a la propiedad fuera del alcance de muchos. El propio sector financiero prevé que los precios aumenten entre un 5 % y un 7 % este año, y que la presión sobre el mercado residencial se mantenga al alza.
El déficit de vivienda pone en jaque al equilibrio social
Durante el NPLs & Real Estate Summit 2025, la presidenta de la AIC alertó de que en España faltarían unas 850.000 viviendas, lo que podría derivar en una situación insostenible si no se adoptan medidas estructurales inmediatas. Esta escasez alimenta un mercado cada vez más excluyente, donde el acceso a la vivienda asequible se complica tanto para compradores como para inquilinos. La AIC reclama un papel más activo de los agentes inmobiliarios en la promoción social como puente entre demanda real y planificación.
El diagnóstico pone en cuestión el enfoque tradicional de promoción de vivienda, centrado en la oferta sin ajustar a las necesidades sociales reales. La AIC propone incorporar la figura del agente inmobiliario a procesos como la detección de zonas a regenerar, el diseño urbano y la simplificación de trámites. Todo ello con el objetivo de activar proyectos adaptados a los distintos perfiles familiares, sin perder de vista la sostenibilidad urbana y la calidad de vida en los nuevos desarrollos.
Desde el sector se insiste en que la colaboración público-privada será clave para ampliar el parque de vivienda social sin comprometer su calidad. Representantes institucionales y expertos coinciden en que es necesario integrar planificación, financiación y ejecución bajo una misma visión integral que priorice la función social de la vivienda.
El crédito hipotecario crece por la brecha entre salarios y precios
Según datos del INE, las hipotecas sobre viviendas aumentaron un 14,4 % interanual en abril de 2025, una subida que supera a la de las compraventas. Desde la patronal FADEI señalan que esta reactivación no es coyuntural, sino el reflejo de un problema estructural: los salarios no crecen al mismo ritmo que los precios de la vivienda, lo que obliga a financiar un porcentaje mayor del coste total. En paralelo, los tipos de interés atractivos empujan a muchos a firmar hipotecas antes de que las condiciones empeoren.
El importe medio de los préstamos también subió un 12,4 %, hasta alcanzar los 155.883 euros, y el tipo fijo sigue ganando peso con un 67,1 % del total. Estos datos evidencian que, pese a las dudas macroeconómicas, la actividad hipotecaria sigue al alza y refleja una demanda latente de vivienda no satisfecha. Las condiciones del mercado actual —necesidad habitacional creciente, baja oferta y tipos competitivos— explican por qué el volumen de hipotecas sigue acercándose a cifras récord.
FADEI apunta además que el comportamiento es muy desigual entre comunidades. Regiones como Extremadura o Navarra muestran aumentos extraordinarios, mientras que los grandes mercados siguen marcando la media nacional. Este dinamismo hipotecario pone de manifiesto la urgencia de medidas estructurales que permitan ajustar la oferta de vivienda a las posibilidades reales de los hogares.
El alquiler de habitaciones se consolida como solución segura para propietarios
En un contexto marcado por la falta de vivienda y el temor a impagos o inquiokupaciones, el alquiler de habitaciones para estudiantes se presenta como una alternativa rentable y de bajo riesgo. Así lo defiende LIVE4LIFE, plataforma especializada en este tipo de arrendamientos, que destaca el respaldo familiar como garantía de pago y la baja conflictividad de este perfil de inquilino. Frente a la incertidumbre del mercado tradicional, muchos propietarios ven en este segmento una forma de rentabilizar su inversión sin complicaciones.
El modelo está especialmente implantado en ciudades con fuerte presencia universitaria, donde la demanda se mantiene estable y el ciclo de ocupación es previsible. Además, la gestión integral que ofrecen plataformas como LIVE4LIFE permite al propietario desentenderse de la operativa, al tiempo que asegura la calidad del servicio para el inquilino. Esto reduce el riesgo percibido y anima a sacar al mercado viviendas que de otro modo permanecerían vacías.
Desde el sector insisten en que ofrecer mayor seguridad jurídica al propietario es clave para aumentar la oferta de alquiler. Mientras se desarrollan soluciones normativas más estables, este modelo basado en el alquiler por habitaciones con gestión profesionalizada puede contribuir a aliviar parcialmente la presión del mercado.
