• Y en el último año se ha encarecido más del 10%
• En Los Berrocales y Ahijones, que acaban de comenzar, el precio medio de una vivienda libre supera los 330.000 euros.
• En El Ensanche de Vallecas una vivienda costaba de media unos 200.000 euros en 2011, en 2014 bajó a 142.000, coincidiendo con la gran crisis, y ahora ronda los 433.000 euros.
• En 2024 existían1.373 viviendas iniciales en comercialización, un 51% menos que en 2011, cuando solamente en El Ensanche de Vallecas se estaban desarrollando 2.816 viviendas. Y el stock actual en venta es de 586 viviendas, un 22 % menos que en 2023.
Foro Consultores Inmobiliarios, compañía independiente especializada en el sector residencial, ha realizado un estudio de vivienda nueva libre plurifamiliar en los desarrollos del Sureste en Madrid para ver cómo ha evolucionado el precio de la vivienda en el periodo 2011-2024. En el estudio se han incluido los desarrollos de Ensanche de Vallecas, El Cañaveral, Ahijones, Los Berrocales. No están Los Cerros y Valdecarros porque apenas se ha iniciado la comercialización de vivienda libre.
A comienzos del periodo analizado (2011), el único desarrollo con actividad era el Ensanche de Vallecas. Años después se pone en marcha el segundo desarrollo, El Cañaveral. Este ámbito alcanza su apogeo en 2019–2020. Y el año 2023 supone un avance en los nuevos desarrollos con el inicio de la comercialización de los primeros proyectos de vivienda libre en Los Berrocales y Los Ahijones. Respecto a Los Cerros ha comenzado alguna promoción de vivienda libre en 2024 y Valdecarros solo con protección.
En el último trimestre de 2024 se estaban comercializando 15 proyectos repartidos entre los cuatro ámbitos, lo que supone un 44% menos de lo que se estaba desarrollando en 2011 en el Ensanche de Vallecas. “En el último año se ha producido un descenso del 6,3 % en los proyectos desarrollados. Los proyectos en el Ensanche de Vallecas y El Cañaveral se van agotando y no se reemplazan por nuevos proyectos en los nuevos ámbitos con la suficiente rapidez”, comenta Pablo Presa, director del Dpto. de Research y Valoraciones de Foro Consultores.
Viviendas iniciales en comercialización
Y la escasez de oferta en el mercado madrileño se puede ver con estos datos:
• En 2024 existían1.373 viviendas iniciales en comercialización, un 51 % menos que en 2011, cuando solamente en El Ensanche de Vallecas se estaban desarrollando 2.816 viviendas inicialmente.
• En el periodo 2011 – 2015 se va produciendo un agotamiento de los proyectos en venta, van desapareciendo del mercado proyectos de El Ensanche de Vallecas sin aparecer nuevo producto. En 2018, la tendencia se invierte, El Cañaveral comienza sus años de máximo desarrollo con un número de viviendas creciente hasta 2020, donde se alcanza un nuevo máximo de 1.689 viviendas, aunque lejos de las cifras de 2011.
• En el periodo 2021 – 2023, la tendencia de nuevo es decreciente.
• A partir de 2023, con el inicio de Los Ahijones y Los Berrocales, se puede apreciar una tendencia creciente en las viviendas en desarrollo y en el último año han crecido un 15,3 % en el conjunto de los cuatro ámbitos.
• Aun así, existe un 51% menos de viviendas en desarrollo que en 2011
Stock de viviendas en venta
- En 2024 existían tan solo 586 viviendas en venta, un 22 % menos que en 2023. Los Berrocales concentra un 62,8 % de la oferta. El Ensanche de Vallecas tan solo el 6,8 %, dado que es un barrio ya consolidado como le ocurre a El Cañaveral. El inicio de los ámbitos de Los Ahijones y Los Berrocales, a partir de 2023, marca una tendencia alcista de las viviendas en desarrollo. En el último año han crecido un 15,3 % en el conjunto de los cuatro ámbitos, pero son pocas para las necesidades del mercado.
Evolución de precios absolutos
En los cuatro ámbitos estudiados se observa un crecimiento de los precios absolutos en el último año. Destaca el aumento de El Ensanche de Vallecas, con un 29 %, pasando la vivienda de una media de 335.620 € a 433.015 €. En este desarrollo entre 2011 y 2015 se produjo un descenso del precio medio, alcanzando un mínimo de 142.747 €. Pero desde ese mínimo, la subida acumulada es del 200%.
El precio medio en El Cañaveral también ha sufrido un incremento importante, del 134% desde el año 2015, pasando de 152.828 € a 357.727 €.
Los Berrocales y Los Ahijones presentan incrementos del 6,3 % y 18,5 % respectivamente en el último año.
Precio por metro cuadrado
En cuanto a los precios por metro cuadrado, los cuatro ámbitos presentan un crecimiento en el último año ente el 10 % y el 15 %. El Ensanche de Vallecas, tiene un crecimiento del 14 %, pasando el metro cuadrado construido con comunes (ccc) de una media de 3.300 a 3.799. Desde 2015, momento más bajo con 1.500€/m2, el precio medio ha crecido un 151%.
El Cañaveral sufre un crecimiento continuo en toda la serie, salvo el periodo 2020-2021, con un incremento acumulado desde 2015 del 174,4 %. En la actualidad el precio medio por metro cuadrado ronda los 3.500 euros.
En cuanto a Los Berrocales y Los Ahijones, presentan incrementos del 14,8 % y 10,0 % respectivamente en el último año y los precios ya se acercan a los 3.400 euros.
Evolución superficies
Por lo que respecta a la evolución de la superficie media de las promociones, hay que destacar que en El Ensanche de Vallecas se produce una tendencia creciente entre 2011 y 2016, debido a que los proyectos que se diseñaron en el periodo previo a la crisis de 2007 se centraron en las tipologías pequeñas.
En El Cañaveral, la tendencia de la superficie media es decreciente en términos generales.
En Los Berrocales y Los Ahijones todavía es pronto para sacar conclusiones respecto a sus superficies medias.
