La compraventa de suelo urbano en España experimentó una significativa reducción en 2023, marcando una tendencia descendente desde el pico alcanzado en 2021. Según el último informe de Savills, el año pasado se transaccionaron 22.000 suelos por un valor de 3.310 millones de euros, frente a los 26.300 suelos y 4.502 millones de euros en 2022. Esta disminución del 15% refleja los cambios en el mercado inmobiliario y las dinámicas específicas de diversas provincias.
Principales provincias y volumen de inversión
En 2023, diez provincias concentraron más de la mitad de las operaciones de compraventa de suelo urbano en España. Encabezando esta lista se encuentran Barcelona, Toledo y Madrid, con Madrid liderando en términos de volumen de inversión. En la capital, se vendieron 1.149 suelos por un valor de 560,9 millones de euros, mientras que en Barcelona se transaccionaron 2.052 suelos por 375,7 millones de euros. Málaga también se destacó como una de las provincias con mayor actividad en el mercado de suelo urbano.
La escasez de oferta y la fuerte demanda han provocado un aumento significativo en los precios del suelo residencial en los mercados más activos. En particular, los PAUS del sureste de Madrid han experimentado un aumento del 40% en los precios del suelo desde 2019, según datos de Savills. Este incremento refleja la intensa competencia por terrenos disponibles en áreas de alta demanda.
Concentración de la compra de suelos y mercados emergentes
La adquisición de suelos por parte de promotores residenciales se ha concentrado en mercados muy específicos de primera residencia, como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga, Zaragoza, Palma y Sevilla. Además, se observa un interés creciente en mercados vacacionales de la Costa del Sol, la Costa Valenciana y Baleares, así como en la Costa Cantábrica, donde la demanda de vivienda vacacional está repuntando con fuerza.
En ciudades de pequeño y mediano tamaño, con menos de 150.000 habitantes, la actividad promotora es baja. En estas áreas, son principalmente pequeños promotores locales con una elevada experiencia en el mercado quienes se animan a comprar suelo para promoción residencial. Este escaso interés se refleja en la baja actividad inmobiliaria de determinadas capitales de provincia, donde la promoción de obra nueva se limita a uno o dos proyectos.
La tendencia en estos mercados emergentes es significativa, ya que destaca la diversificación de la demanda de suelo urbano más allá de las grandes ciudades y las áreas tradicionalmente populares. Esta diversificación puede ofrecer oportunidades interesantes para inversores y promotores que buscan aprovechar nuevos nichos de mercado.
Perspectivas y tendencias futuras en el mercado del suelo urbano
El mercado del suelo urbano en España enfrenta varios desafíos y oportunidades en los próximos años. La disminución en la compraventa de suelo en 2023 puede atribuirse a factores económicos, cambios en la política urbanística y la dinámica de oferta y demanda en diferentes regiones. A medida que los precios del suelo continúan aumentando en áreas de alta demanda, es probable que veamos una mayor concentración de inversiones en estos mercados clave.
Además, el interés creciente en mercados emergentes como la Costa Cantábrica y ciertas ciudades medianas puede indicar una tendencia hacia la diversificación de inversiones. Promotores e inversores buscarán nuevas oportunidades fuera de las zonas urbanas tradicionales, explorando mercados que hasta ahora han tenido una menor actividad promotora.
Según un análisis reciente, la Comunidad de Madrid necesitará una inversión de 10.000 millones de euros para desarrollar la mayor oferta de suelo urbano en Europa. Este tipo de inversiones a gran escala será crucial para satisfacer la creciente demanda y apoyar el desarrollo sostenible del mercado inmobiliario en la región.
En resumen, el mercado del suelo urbano en España está en un periodo de ajuste y transformación. Las dinámicas de precios, la concentración de inversiones en ciertas áreas y el interés en mercados emergentes son factores clave que influirán en el desarrollo del sector en los próximos años. Los promotores y los inversores deberán estar atentos a estas tendencias para aprovechar las oportunidades y superar los desafíos en un mercado en constante evolución.
