Acaba de presentarse el informe Oficinas 2021 de Knight Frank, un completo análisis en el que los equipos de research y oficinas de la consultora inmobiliaria revisan la situación actual de este mercado, probablemente uno de los que se ha visto más afectado por la situación general de pandemia por Covid-19.
Aunque el descenso en términos de ocupación y de inversión ha sido muy significativo, se debe tener en cuenta que 2019 fue un año de crecimiento histórico para este sector. Desde Knight Frank confían en empezar a ver una recuperación a lo largo de este año para el que, como apunta el informe, se prevé que las contrataciones aumenten entre un 20 y un 25% con respecto a 2020, una vez que la situación sanitaria esté controlada.
Será en ese momento cuando se pueda comprobar la nueva realidad de este mercado ya que, como apunta Jorge Sena, socio y director del área comercial de Knight Frank, «nos encontramos hoy con un sector inmerso en un debate estructural sobre qué va a pasar en el futuro, un sector en plena evolución existencial. Ese futuro será diferente en cuanto a los usos de los espacios, pero no sufrirá necesariamente en términos de ocupación. Obviamente el teletrabajo ha venido para quedarse como complemento, pero desde el punto de vista productivo está comprobado que no es comparable con la actividad presencial: el desarrollo de la creatividad y la generación de ideas que permite el compartir un espacio es algo que no se puede sustituir.
La absorción en Madrid registró al cierre del ejercicio una contratación de unos 350.000m2, lo que supone un descenso de casi el 35% respecto a 2019, un valor muy significativo pero que no ha alcanzado las peores cifras de las anteriores crisis. Han destacado las operaciones de entre 500 y 1.000m2, liderando la ocupación el sector servicios, y las de más de 5.000m2 sobre todo por parte de la Administración Pública, que ha llegado a contratar más de 30.000m2 a lo largo del año. Por zonas, el CBD acaparó el 29% de las operaciones, seguido de M30 Este (18%) y M30 Norte (17%). La disponibilidad en Madrid cerró el año con un ligero aumento, hasta el 11,5%, debido a la finalización de nuevos proyectos de oficinas y a los efectos derivados de la crisis por Covid-19.
Durante el primer trimestre del año la renta media prime de Madrid aumentó hasta situarse en los 32,5EUR/m2/mes, manteniéndose estable durante el resto del ejercicio a pesar del Covid-19. El CBD continúa siendo la zona con las rentas más altas, habiendo alcanzado los 41,5EUR/m2/mes en Torre Serrano en el segundo trimestre del año. Para el segundo semestre de 2021 se prevé un ligero descenso, ya que los propietarios comenzarán a negociar las nuevas rentas.
En lo que se refiere a la inversión, 2020 cerró con un volumen de alrededor de 2.000 millones de euros en toda España, un dato que hay que contextualizar puesto que, si bien es significativamente menor que el de 2019 lo es también porque en ese año se alcanzó un récord histórico. Por eso, si se tiene en cuenta la media de los cinco años anteriores, y a pesar del confinamiento, se mantienen la línea de periodos anteriores.
El interés por parte de los inversores sigue centrándose sobre todo en Madrid, donde se superaron más de 1.200 millones de euros (el 60% del total), mientras que Barcelona registró casi 600 millones (30%). En cuanto al tipo de comprador siguen destacando los fondos de inversión, que representan alrededor de un 65% y también los institucionales crecen en volumen. Sobre la procedencia, tienen especial relevancia los países de la Unión Europea, como Alemania o Francia, que suman casi un 30% del total, y los inversores españoles con más de un 20%.
El mercado de oficinas en Europa
Las rentabilidades que ofrece este sector en general en toda Europa siguen siendo muy superiores a las de otros productos financieros, aunque en la mayoría de las ciudades europeas analizadas ha descendido la inversión durante 2020.En cuanto a las yields, las ciudades que muestran las rentabilidades más elevadas a tercer trimestre de 2020 son Londres (City), Dublín y Milán, con una rentabilidad prime del 4%. Madrid y Barcelona mantienen estables sus yields prime en un 3,50% y un 3,75% respectivamente
A cierre de 2020 el porcentaje de metros cuadrados disponibles en la mayoría de mercados europeos se situaba en niveles bajos, inferiores incluso al 3% en mercados cono Berlín o Múnich. En el otro extremo, Madrid o Milán se posicionan con las disponibilidades más altas, con alrededor de un 10% del parque total de oficinas. El descenso medio de la ocupación durante este año ha sido aproximadamente de un -50% al compararlo con el año anterior, siendo París una de las ciudades que mayor bajada ha sufrido (casi un -70%). Mientras, las rentas prime anuales se han mantenido bastante estables, incluso con una ligera tendencia al alza.
La oferta en el mercado madrileño
La zona norte de la capital destaca especialmente por las actuaciones y mejoras previstas. Aquí ya existe un importante eje de oficinas, compuesto por el complejo Azca -consolidado desde los años 80 y en pleno proceso de transformación-, junto con la prolongación de la Castellana hasta la Plaza Castilla y la ampliación, en continuo crecimiento, de las Cuatro Torres Business Area (CTBA), al que se ha sumado el quinto rascacielos (Torre Caleido), uno de los principales desarrollos en la actualidad.
Sin embargo la gran referencia de la zona en los próximos años será Madrid Nuevo Norte, una de las actuaciones más relevantes a nivel europeo. Este desarrollo aportará 1,6 millones de metros cuadrados de espacio de usos terciarios, gran parte de ellos serán oficinas. Estos proyectos consolidarán el peso del eje de la Castellana en el sector de los negocios, un distrito que ya históricamente ha sido elegido por las grandes compañías para ubicar sus sedes, como es el caso de las Big Four (Deloitte, PwC, KPMG y Ernst & Young). Es además la zona que refleja las rentas más altas del mercado de oficinas en España, lo que la sitúa en el centro de las miradas de los inversores.
Aunque el CBD seguirá siendo una apuesta segura ya que cumple con todos los requisitos para la retención del talento, la nueva situación provocada por la pandemia amplía el abanico a otras zonas más secundarias, aunque también consolidadas, y con unas rentas competitivas. Es el caso, por ejemplo, del entorno de Julián Camarillo (Madbit), o el área de Manoteras, entre otras zonas de influencia.
Tendencias
El informe analiza también otros aspectos clave de las nuevas oficinas, como la situación de disparidad generacional que se puede encontrar en los entornos laborales a día de hoy, con hasta tres generaciones diferentes de trabajadores (Baby Boom, Generación X y Millennials, a los que pronto se sumará la Generación Z. Esta situación obliga a las empresas a tener un conocimiento claro de cada una de ellas para poder entender sus demandas y aprovechar todo el valor añadido que ofrece una compañía multigeneracional.
Otra de las grandes tendencias que se observa es el impulso de edificios de usos mixtos, algo que ya despunta a nivel internacional, y que en nuestro país todavía es una novedad que ahora, con la llegada del Covid-19, ofrece una mejor solución a las nuevas necesidades. Este tipo de edificios permiten maximizar la integración del espacio y la productividad del terreno, lo que ayuda a reducir los tiempos de traslados en la vida cotidiana, aunando el trabajo y ciertos aspectos de la vida personal en un solo lugar, incluyendo áreas comunes más amplias, más zonas verdes, entornos peatonales, etc.
Por último, el informe Oficinas 2021 de Knight Frank analiza la evolución de las oficinas tras más de un año de pandemia. Y es que pare este mercado, el Covid19 ha representado una época de gran incertidumbre y enormes retos con cambios nunca vistos antes. Así, por ejemplo, además de las medidas que ya tienen en marcha la mayoría de las empresas, como la implantación de un modelo híbrido presencial y teletrabajo, la reorganización de los puestos de trabajo con distanciamiento social o las entradas escalonadas, en esta nueva etapa también es importante tener presentes otras medidas necesarias para mantener la seguridad en los puestos de trabajo como exhaustivos protocolos en lo que se refiere a Limpieza e higiene, Control e información, Gestión de los espacios y Protección.
