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Botanic, uno de los mejores espacios donde trabajar en Europa

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Es una de las mayores inversiones de la Socimi Arima tanto en la adquisición del inmueble como en la reforma, que se adelanta al mercado con su proyecto estrella para 2021: posiblemente uno de los espacios de oficinas más vanguardistas de Europa y el único con un jardín botánico propio que incluirá especies provenientes de todo el mundo.

El inmueble fue adquirido por Árima off market con un precio un 10 por ciento por debajo del precio de mercado, está financiado íntegramente mediante un préstamo verde; dispone de 9.902 metros cuadrados, más de 212 plazas de aparcamiento, con una elevada ratio de plazas de recarga eléctrica.

Cerca del 20 por ciento del total de la inversión del inmueble está destinada a dotarlo de los máximos estándares en cuanto a sostenibilidad, bienestar, salud y tecnología; los cuatro pilares sobre los que se asienta Botanic.

Botanic lleva el sello de Árima, cuyo equipo gestor desde hace más de 30 años ha sabido combinar en el diseño de inmuebles, la máxima eficiencia en costes con los más altos estándares de calidad, bienestar para los inquilinos y generación de valor añadido para sus accionistas.

Botanic será uno de los únicos edificios en España en reunir las certificaciones LEED® PLATINO, WELL® GOLD y WELL HEALTH & SAFETY.

Árima lanza hoy su proyecto más importante desde su estreno bursátil hace dos años: Botanic, que bajo el lema «Business as a second nature», será uno de los espacios de oficinas más vanguardista de Europa y buque insignia de la Socimi para 2021.

Árima realizará una de las reformas más imponentes en el reposicionamiento integral del inmueble, que ha sido diseñado por el estudio de arquitectura Álvarez-Sala, con el fin de convertirlo en un referente de la arquitectura madrileña.

El inmueble ha sido financiado en su totalidad mediante un préstamo verde. Actualmente toda la cartera de la Socimi se financia al cien por cien de modo sostenible. El inmueble fue adquirido por Árima off market con un precio un 10 por ciento por debajo del precio de mercado y dispone de 9.902 metros cuadrados de superficie bruta alquilable distribuidos en nueve plantas y más de 1.000 metros cuadrados adicionales de terrazas, así como un aparcamiento de 212 plazas incluyendo una ampliación del mismo destinada íntegramente a vehículos de recarga eléctrica. Su inauguración está prevista para finales de 2021.

El equipo gestor de la Socimi cuenta con una trayectoria de éxito desde hace más de 30 años reposicionando inmuebles, que tienen una impronta personal propia porque combinan la máxima eficiencia en costes con los más altos estándares de calidad y bienestar para los inquilinos, propiciando así la retención del talento para el inquilino, contratos a largo plazo y generación de valor para sus accionistas.

Cerca del 20 por ciento del total de la inversión del inmueble está destinada a dotarlo de los máximos niveles de sostenibilidad, bienestar, salud y tecnología; los cuatro pilares sobre los que se asienta Botanic. Gracias a ellos aspira a convertirse en uno de los espacios de trabajo más vanguardistas y atractivos para la retención de talento laboral de toda Europa y a marcar tendencia en el diseño de espacios de oficina en el mundo post-Covid.

Sostenibilidad

El compromiso de Árima con la sostenibilidad es ineludible, y así lo reflejan el diseño y la gestión de sus inmuebles. La remodelación de Botanic se está llevando a cabo cumpliendo los parámetros que le permitirán obtener la calificación LEED® Platino, -uno de los certificados de eficiencia energética de edificios más exigentes del mundo-, otorgado por el USGB Council.

Bienestar

La naturaleza es el hilo conductor de todo el proyecto, que incluso da el nombre al edificio. Botanic cuenta con un jardín botánico propio de más de 2.500 metros cuadrados diseñado por la reconocida paisajista Isabel Pallarés que incluirá especies de plantas de todo el mundo, por ejemplo, una gran variedad de arces japoneses o helechos gigantes de Nueva Zelanda.

El edificio alcanzará la certificación WELL ® Gold, uno de los sellos referentes, que acredita el bienestar de las personas, que trabajan en un inmueble y que evalúa el ambiente de trabajo.

Salud

Botanic, contará con la certificación WELL Health & Safety del International Well Building Institute (IWBI). Para obtenerla se han establecido un total de 21 objetivos en torno a: salud, limpieza y con especial atención en la gestión de la calidad del aire y del agua del edificio.

Botanic estará equipado con un sistema de tratamiento de aire similar al que se usa en los hospitales. Se compone de sistemas de filtración y purificación por fotocatálisis y sistemas de polarización activa que consiguen espacios resilientes frente a microorganismos y contaminantes físicos, lo que permite la renovación permanente del aire en el edificio de la forma más sana posible.

Tecnología

Botanic estará dotado de una plataforma digital creada por Árima que permite a los trabajadores una conexión directa con los servicios que ofrece el edificio, por ejemplo, solicitar comida al restaurante, reservar una clase en el gimnasio o una sala de reuniones.

Se trata de una plataforma digital desarrollada por Árima para toda su cartera de inmuebles, que incluye funcionalidades como la mejora en un 90% del tiempo de control y registro de las visitas en el inmueble, con los consiguientes ahorros de costes de personal.

Guillermo Fernández-Cuesta, Director Inmobiliario de Árima y alma mater del proyecto, destaca: «Botanic es el resultado de la experiencia del equipo de Árima basado en nuestros pilares fundamentales: sostenibilidad, bienestar, salud e innovación».

Fernández-Cuesta añade que «Botanic va más allá de lo que tradicionalmente entendemos por un edificio de oficinas, que integrará todo tipo de servicios para convertirlo en una experiencia única de trabajo muy eficiente en costes para nuestro futuro inquilino, y todo alrededor del segundo jardín botánico que tendrá Madrid.».

Se trata de «la inversión más importante de la Compañía hasta la fecha, diseñada tanto para ayudar a retener el talento de nuestros futuros inquilinos, con una gestión del inmueble con la máxima eficiencia como para generar valor a nuestros accionistas», destaca el directivo.

Ubicación y dotación de servicios prime

Localizado en una de las zonas más consolidadas de oficinas de Madrid en la que se ubican importantes entidades financieras y grandes compañías tendrá la máxima visibilidad desde la autovía Madrid-Barcelona (A-2) gracias a una fachada de espectacular diseño, que incluye un muro cortina de última generación, que cumple con certificado LEED® Platinum.

Contará con plantas totalmente diáfanas sin pilares de hasta 2.000 m2 con máximas calidades, destacando una altura libre de 2,8 m2. El lobby de más de 200 m² dispondrá de accesos de entrada y salida del edificio desde las calles Josefa Valcárcel y Telémaco. El espacio al aire libre denominado «La Plaza» será el corazón de BOTANIC, y en el se podrán realizar eventos, conferencias e incluso conciertos todo ello disfrutando de la naturaleza.

Los servicios con los que contará el edificio serán un espacio para restaurante y un gimnasio de primer nivel con zona para directivos, así como una exclusiva zona de clientes rodeada de terrazas con vistas impresionantes, así como posibilidad de tener un auditorio con capacidad para 120 personas.

Los bancos son la solución para la crisis económica de la pandemia

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Según Eliseo Laguna, director de gestión deuda y carteras de Bankia, los bancos ayudarán a solucionar la crisis provocada por la COVID-19, aunque «no se van a ver ventas masivas como en los últimos años», ya que no hay presión específica por vender ahora.

El diálogo, la cooperación y la comunicación entre bancos e inversores ha crecido desde 2008, porque se conocen los objetivos perseguidos y la forma de trabajar de ambas partes para llegar a un beneficio absoluto.

La crisis económica provocada por la pandemia «podrá encontrar su solución en los bancos», ha afirmado Eliseo Laguna, director de gestión deuda y carteras de Bankia, durante la segunda jornada del Segundo Congreso Nacional de Servicing Inmobiliario 2020, organizado por CMS Group donde participa como media sponsor LEM Loan eMarket, la primera plataforma digital que permite el acceso a pequeños y medianos inversores en el mercado de la deuda hipotecaria. Durante el debate los expertos opinaron sobre la situación actual y perspectivas de futuro.

Los meses de confinamiento han detenido las operaciones que se han recuperado a niveles pre-coronavirus tras la desescalada: «No vamos a ver ventas masivas como en los últimos años, pero con la subida de mora vamos a tener un nuevo flujo,» asegura Eliseo Laguna y añade: «No hay presión especifica por vender ahora, pero volveremos a tener ventas de carteras».

El impacto de las medidas de regulación del Banco Central Europeo es masivo, ya que «si no existieran, los bancos no podrían distinguir los autónomos y pymes buenos de los malos», ha opinado Iñigo Merladet Artiach, Portfolio Sales Unit, Non-Performing Assets & Reestructuring de Grupo Santander. «Los entes reguladores son conscientes de la importancia de estas medidas, ya que nos permiten que los bancos puedan ayudar tanto a las pymes como a los autónomos. No podemos cortar estas líneas de ayuda tan importantes», acotó.

De hecho, gracias a las medidas establecidas por el Banco Central Europeo, las tasas de mora seguirán siendo benévolas durante algunos meses todavía. «Todas estas medidas son sanas para ayudar a los sectores básicos de la economía y nos quitan la urgencia de los bancos por vender», aseguró Iñigo Merladet.

Escenario económico distinto a la crisis de 2008

El panorama económico y financiero debido al período de confinamiento y, en general, a la falta de movilización por las restricciones de la COVID-19, alimenta la incertidumbre no solo a nivel macroeconómico, sino también en los sectores específicos. Según Pablo Crespo, managing director de Apollo Global Management, «hay sectores ganadores, pero también grandes incertidumbres. Pese a ello, España no va a ser la economía más afectada del mundo por estas crisis, porque es una España distinta a la de 2008, por lo que va a salir fortalecida».

Con diferencia respecto a la pasada crisis inmobiliaria y económica de 2008, «el diálogo, la cooperación y la comunicación entre bancos e inversores ha crecido, porque se conocen los objetivos perseguidos y la forma de trabajar de ambas partes para llegar a un beneficio absoluto», vaticinó el managing director de Apollo Global Management.

Un dato evidente es que, esta vez, existe una correlación directa con el empleo y la tasa de paro. «Hacemos valoraciones pensando el impacto de la COVID-19 en el empleo, que es el pulso de la economía española. Si los ERTEs se convierten en EREs, se enfriará la economía», señaló -por su parte- Gonzalo Gallego Toledo, managing director de Cerberus Capital Management.

¿Cuál ha sido el impacto fiscal de operaciones e imputaciones de IRPF durante el estado de alarma?

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La pandemia provocada por la COVID-19 está suponiendo una emergencia sanitaria a nivel global, de la que inevitablemente deriva un perjuicio muy grave en la economía. A fin de intentar paliar los efectos de la crisis económica, el Gobierno estatal, autonómicos y los entes locales, han aprobado multitud de normativas dirigidas a reforzar la liquidez y viabilidad del tejido productivo y evitar el colapso de las actividades económicas más afectadas; entre otras, el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declaró el estado de alarma.

La obligada instauración del estado de alarma conlleva limitaciones en la apertura de negocios, en el aforo de clientes en los establecimientos, así como, entre otras consideraciones, en la libertad de circulación de las personas y de los vehículos.

«Producto de esta excepcional situación, es importante analizar el impacto fiscal que deriva de la aplicación del precepto legal en cada supuesto, y de las resoluciones de la de la Dirección General de Tributos, a través de distintos pronunciamientos que a continuación se exponen de forma sucinta», indica Xavier López Villaécija, director del Área Fiscal del despacho de abogados y economistas Sanahuja Miranda.

Impacto fiscal en cada supuesto

1) Retribución en especie por la cesión del uso del vehículo por la empresa durante el estado de alarma.

En primer lugar, indicar que la Dirección General de Tributos (DGT) aclara que el estado de alarma no implica la inmovilización del vehículo, sino la limitación de los desplazamientos durante dicha situación de excepcionalidad.

En segundo lugar, teniendo en cuenta el concepto de retribución en especie del art. 42.1 Ley 35/2006 (Ley IRPF), que exige «la utilización, consumo u obtención, para fines particulares, de bienes, derechos o servicios de forma gratuita o por precio inferior al normal de mercado, aun cuando no supongan un gasto real para quien las conceda» -avanza López Villaécija, la imputación al contribuyente de la retribución en especie «deriva de la obtención del derecho de uso del vehículo, existiendo dicha retribución en la medida en que éste tenga la facultad de disponer del vehículo para usos particulares, con independencia de que exista o no una utilización efectiva para dichos fines», explica el fiscalista del despacho Sanahuja Miranda.

En base a esto, según consulta reciente de la DGT, «procede la imputación de un rendimiento de trabajo en especie por el vehículo durante la vigencia del Estado de Alarma», concluye el experto.

2) Imputación de rentas inmobiliarias por la segunda vivienda durante el período de estado de alarma.

Con carácter general, la imputación de rentas inmobiliarias no tiene en cuenta la utilización efectiva de la segunda vivienda sino su disponibilidad a favor de su titular, sin que la Ley atienda a circunstancias que puedan afectar a dicha utilización, tales como la enfermedad, el trabajo u otras que determinen la no posibilidad de utilización de la segunda vivienda. Los casos en los que no procede la imputación de rentas inmobiliarias únicamente son los siguientes, explica Xavier López Villaécija: «afectación del inmueble a una actividad económica, que el inmueble genere rendimientos de capital, que se encuentre en construcción y que no sea susceptible de uso por razones urbanísticas, considera la DGT que el período de estado de alarma no puede quedar excluido de la imputación de rentas inmobiliarias de las segundas residencias».

3) Plazo de los dos años para reinvertir en la vivienda habitual

El experto en fiscalidad de Sanahuja Miranda analiza el supuesto consistente en que el contribuyente tuvo el vencimiento del plazo establecido en el art. 41 del RD 439/2007 (Rgto. IRPF) de los dos años para la exención de la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda habitual, durante el estado de alarma. En este sentido, comenta:

«Conviene señalar que desde la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020 (Estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19), hasta el 30 de abril de 2020 quedaron suspendidos los plazos de prescripción y caducidad de cualesquiera acciones y derechos contemplados en la normativa tributaria; por tanto, se paralizó el cálculo de dicho plazo desde el 14 de marzo de 2020, fecha de entrada en vigor del RD 463/2020, hasta el 30 de mayo de 2020, no computando por tanto este período a dichos efectos».

4) Afectación de la reducción del precio de los alquileres por la crisis del COVID-19 a los arrendadores, a efectos de IRPF.

En el supuesto en el que el propietario de unos inmuebles, que tiene cedidos en arrendamiento, ha establecido una reducción de la renta de alquiler para el período correspondiente al estado de alarma, «las modificaciones en el importe fijado como precio del alquiler sí afectan a la determinación del rendimiento íntegro del capital inmobiliario correspondiente al período durante el que se aplican los nuevos importes acordados por las partes», señala López Villaécija.

Asimismo, añade, «serán deducibles los gastos necesarios para el alquiler, incurridos durante el periodo al que afecte la modificación, sin que, en ningún caso proceda la imputación de rentas inmobiliarias».

Valencia revisará los criterios de adjudicación de VPP para evitar problemas de convivencia

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La Vicepresidencia Segunda y Conselleria de Vivienda y Arquitectura Bioclimática de la Generalitat Valenciana ha creado una comisión cuyo objetivo es revisar y actualizar los criterios de adjudicación de las viviendas públicas de la Generalitat para evitar problemas de convivencia a los residentes de viviendas públicas.

La comisión está formada por 25 personas expertas de organismos públicos y entidades privadas del ámbito de la vivienda y la inclusión social. Por parte de la Administración autonómica, han participado el director general de la Entitat Valenciana d´Habitatge i Sòl (EVha), Alberto Aznar, y la directora general de Políticas Inclusivas, María José Cortell.

Por parte de la Administración local, han asistido representantes de la Federación Valenciana de Municipios y Provincias, Servicios Sociales del Ayuntamiento de València, Patronato de Vivienda de Alicante, Oficina de Vivienda de Castellón y Ayuntamiento de Elche.

Además, también se han incorporado a la comisión responsables de Unicef, Red Europea de Lucha contra la Pobreza y la Exclusión Social (EAPN), Plataforma del Tercer Sector y Plataforma Afectados por la Hipoteca (PAH).

Con esta reunión de personas expertos, la Vicepresidencia Segunda pretende cambiar el sistema de adjudicaciones actual para crear espacios de convivencia, en los que la ciudadanía esté representada, se pueda disfrutar de la diversidad y donde el derecho a la vivienda sea efectivo.

El vicepresidente segundo y conseller de Vivienda y Arquitectura Bioclimática, Rubén martínez Dalmau, ha impulsado está línea de trabajo con el objetivo de conseguir barrios inclusivos, ya que la experiencia demuestra que vivir en un barrio vulnerable también conlleva problemas de escolarización, sanitarios o de inclusión laboral.

Por ello es necesario ampliar el concepto de vivienda, entendido como el lugar donde las personas habitamos, por el lugar donde vivimos, y donde nos socializamos y desde donde tenemos que trabajar.

De ahí la necesidad de coordinar desde la Vicepresidencia la acción de una parte de las consellerias, como educación, salud o igualdad, porque solo con la implicación de todas se conseguirán barrios inclusivos.

Directrices de Naciones Unidas

El planteamiento inicial en el que se va a trabajar parte de las directrices para la aplicación del derecho a una vivienda adecuada, de Naciones Unidas del 20 de marzo de 2020, y de sistemas más actuales como son los utilizados en el Instituto Balear de la Vivienda y Bilbao Viviendas EtxebizitzaK.

De ahí la creación de un grupo de expertos de inclusión social y municipalismo, profesionales que puedan trabajar en los nuevos criterios de forma participativa y consensuada.

Los criterios de adjudicación actuales responden a un baremo muy estricto de un decreto de 2007, especialmente ceñido a criterios económicos y número de personas que forman la unidad familiar. Por ello, se considera necesaria una revisión para incorporar otro tipo de criterios globales, analizando la comunidad asignada, el bloque donde está situada la vivienda, entre otros puntos.

Con ello se pretende prevenir mejor los procesos de segregación y ‘guetización’ de determinados grupos y propiciar ámbitos de convivencia agradables para los residentes de vivienda pública.

Las conclusiones y los nuevos criterios de adjudicación que se determinen en esta comisión se incorporarán al decreto de desarrollo de la Ley de la función social que está desarrollando la Vicepresidencia Segunda.

Madrid acaba la primera promoción de vivienda pública con certificado energético Passivhaus

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El alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida, ha visitado la primera promoción de vivienda pública de la capital que tiene el sello energético Passivhaus, un certificado que entrega un instituto privado alemán que acredita que el consumo de energía del edificio es muy bajo, proporcionando mayor calidad de vida a los vecinos y un importante ahorro de costes en su factura energética.

El regidor ha conocido de primera mano las características estructurales del inmueble, en el que ha descubierto una placa con el estándar Passivhaus.

Almeida ha estado acompañado por el concejal delegado de Vivienda, Álvaro González, y por Diego Lozano, consejero delegado de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS), encargada del proyecto. La idea de Carabanchel 34 surgió en el año 2007, cuando la EMVS ganó un concurso europeo. En marzo de 2020 recibió el sello Passivhaus.

Almeida ha señalado que esta promoción «responde al compromiso de este Gobierno con la vivienda pública y con el establecimiento de unas condiciones accesibles para que toda persona que necesite una vivienda en la ciudad de Madrid pueda acceder a ella» y ha añadido que «este tipo de promociones, por el precio de su alquiler, creemos que va a permitir que muchos jóvenes puedan independizarse».

El alcalde ha señalado que el objetivo del Ayuntamiento «no es solo crear viviendas públicas, sino que estas sean sostenibles, como lo demuestra esta promoción en concreto que utiliza aproximadamente un 80% menos de energía que otras viviendas de características similares», a la vez que ha recordado que «la sostenibilidad es una acción esencial de las administraciones, que tenemos un papel importante en las líneas de actuación que nos tienen que conducir en el futuro y que, en nuestro caso, es transversal y se aplica en todas las áreas de Gobierno».

Carabanchel 34

Esta promoción pondrá 25 nuevos pisos en alquiler de uno, dos y tres dormitorios en el distrito de Carabanchel. La promoción está ya finalizada y formará parte de la convocatoria pública que la EMVS tiene previsto lanzar antes de que acabe 2020, ofreciendo casi 400 viviendas en varios distritos de la capital.

Las 25 viviendas de esta promoción han sido construidas con un moderno sistema de habitabilidad bioclimática, logrando un ahorro energético que oscila entre el 70% y el 90% respecto a una vivienda convencional.

Tanto la técnica como los materiales empleados encapsulan cada vivienda de modo que no se produzcan pérdidas de frío ni de calor. Además, cuentan con bombas de calor de alta eficiencia en la producción de agua caliente sanitaria y calefacción que alcanzan rendimientos del 400%.

Los muros son más gruesos y las ventanas suelen tener triple acristalamiento. Las viviendas están orientadas hacia el sur de modo que aprovechan la luz del sol. Las ventajas son numerosas: ahorro en la factura energética, menor contaminación y mayor calidad de vida. El edificio cuenta, además con 25 plazas de garaje en un aparcamiento subterráneo con un moderno sistema robotizado que aprovecha el espacio al máximo.

38 promociones en marcha y más de 3.000 viviendas en alquiler

La EMVS está trabajando activamente para culminar durante este mandato 38 promociones que pondrán en el mercado 3.200 nuevas viviendas en alquiler. El objetivo de la empresa pública es finalizar este mismo año 930 de estas viviendas, que serán adjudicados en ofertas públicas tanto en 2020 como en el primer trimestre de 2021.

Las 38 promociones de EMVS cumplen el objetivo de ‘energía positiva’, una normativa fijada en la Directiva Europea 2010/31/UE.

El Ayuntamiento de Madrid se adelantó a la hora de aplicar los plazos que marcaba esta normativa, ya que desde el año 2016 todos sus proyectos de edificación se ajustan a los criterios europeos que establecen que la demanda energética media no exceda de 20kWh (m2/año) es decir, los kilovatios hora por metro cuadrado útil año que una vivienda gasta en calefacción, en agua caliente y en aire acondicionado. En el caso de Carabanchel 34 este índice es muy inferior a los 20kWh.

Financiado un proyecto inmobiliario en 15 minutos a través del crowdfunding

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Urbanitae, plataforma de crowdfunding inmobiliario autorizada por CNMV, ha cerrado en apenas 15 minutos una ronda de inversión por valor de 250.000 euros para financiar una promoción de 55 trasteros en el distrito de Ciudad Lineal (Madrid). El proyecto, en el que se había fijado un plazo estimado de 30 días para obtener la totalidad del capital, ha contado con la participación de 44 pequeños inversores.

«Aunque éramos conscientes de que existe mucho apetito inversor para este tipo de activos, la operación ha superado todas nuestras expectativas. Tan solo había pasado un minuto desde la apertura del proyecto y ya habíamos levantado más de 150.000 euros invertidos entre 25 inversores», asegura Diego Bestard, CEO de Urbanitae.

La operación se basa en un préstamo a tipo fijo con una rentabilidad para los inversores del 15%, en un plazo de 12 meses y el abono de los intereses a vencimiento. El cierre de la financiación en tiempo récord vuelve a poner de manifiesto que, a pesar de la crisis sanitaria, el mercado inmobiliario mantiene su atractivo como valor refugio.

El promotor del proyecto es una sociedad vinculada a Grupanxon, holding empresarial con más 20 años de experiencia en la promoción inmobiliaria, y que desde 2017 cuenta con una línea de negocio especializada en la promoción de plazas de garaje y trasteros. A lo largo de estos tres años, esta sociedad ha promovido y construido más de 600 unidades entre Málaga, Sevilla y Madrid, y ha sido el promotor de otros dos proyectos financiados con éxito por Urbanitae.

«Los modelos de financiación participativa son cada vez más demandados por los promotores como alternativa financiera y existe un gran interés por parte de los inversores por este tipo de modelos de inversión, lo que permite dar salida a proyectos que son interesantes y viables», asegura Diego Bestard.

Esta promoción de Ciudad Lineal se suma a otros 17 proyectos financiados y al millar de inversiones realizadas en el último año a través de Urbanitae, que se ha posicionado como la plataforma de crowdfunding inmobiliario más valorada en Europa, según la comunidad de inversores de Trustpilot.

Los conflictos por la delimitación de fincas y parcelas suponen un coste anual de 200 millones de euros

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Según la Asociación Española de Geómetras Expertos (AEGEX), la incorporación del geómetra como figura de control en el registro de la propiedad agilizaría la ubicación y delimitación geográfica.

Los datos oficiales relacionados con la propiedad de cientos de miles de fincas y parcelas abruman y describen un paisaje de caos administrativo, judicial y social. Basta con consultar el Catastro y diferentes organismos del poder judicial (Tribunal Supremo, Audiencia Nacional, Tribunal Superior de Justicia, Audiencia provincial…) para confirmar la magnitud del problema: cada año se abren 3.000 procedimientos judiciales relacionados con linderos, titularidades, conflictos o expropiaciones, entre otros. Esto representa un gasto para la administración y los particulares que alcanza los 200 millones de euros.

No ayuda el incumplimiento de muchas administraciones a la hora de registrar convenientemente el dominio público bajo su custodia; algo que ya pudo evidenciar la Asociación Española de Geómetras Expertos (AEGEX) en la V Conferencia del Geómetra Experto, celebrada en Valencia en octubre de 2019.

Millones de parcelas y un sistema de registros inmobiliarios ineficientes

La situación actual tiene su origen en diferentes factores, pero entre ellos AEGEX señala dos: el elevado número de parcelas existentes en nuestro país y el sistema de registros inmobiliarios, poco coordinados y claramente mejorables. En España hay 39 millones de fincas rústicas y 3 millones de fincas urbanas, que alcanzan un valor del suelo total de 500 mil millones de euros, o lo que es lo mismo, el 30% del PIB. «Solo en Galicia[2] hay más parcelas que las que suman Suecia[3] y Noruega[4]: 11,5 millones de 1,6 millones de titulares», añade (Alejandro Guinea de Salas. Presidente de AEGEX). Esto viene motivado por el ineficaz control de la legalidad por parte de los ayuntamientos, y la desconexión de la normativa urbanística para con la legislación sectorial, como la registral y catastral, según afirma Pedro J. Ortiz Toro, Coordinador y ex Presidente de AEGEX.

La asociación pone el foco en el sistema de registros de inmuebles, y en concreto en una de sus principales fuentes de conflictos: toda la responsabilidad recae sobre el usuario. El ciudadano tiene unas obligaciones que, quizá por ser lego en la materia, producen efectos perjudiciales. Es él el que tiene que comunicar al catastro que es el titular, pero solo está obligado a inscribir en el Registro de la Propiedad en supuestos muy concretos como cuando hay un crédito hipotecario. La curiosidad de estos dos caminos tan diferentes, explican desde AEGEX, es que «en la práctica, lo que sí es obligatorio no se practica, y el Catastro tiene que inspeccionar de oficio. Y lo que no es obligatorio, se da con mucha frecuencia, y casi cualquiera que adquiere un inmueble lo inscribe después de escriturarlo ante notario». Esto supone una indudable seguridad jurídica, pero acusa de forma importante una falta de representación gráfica de terreno. Mejorar el sistema para acabar con la apropiación indebida de terrenos

Según la asociación de geómetras, hay una grave problemática en la identificación geométrica de una propiedad, ya que la descripción que aportan el catastro y el Registro de la Propiedad, no suelen coincidir. Cada uno obtiene esta información (datos de superficie, colindantes, etc.) por su cuenta. «Puede darse el caso de que una finca lleve inscrita 100 años, pero su descripción sea tan vaga que no se pueda verificar que la nueva finca sea la misma, y aquí surgen los conflictos por la titularidad y la ocupación indebida», alerta Ruben Martínez Naveira, Secretario General de AEGEX. «Con la reforma legislativa de 2015, se impide que se pueda crear una finca registral sin una precisa identificación de su ubicación y linderos georreferenciada en sistema oficial, pero este sistema es mejorable, ya que se sustenta exclusivamente en la cartografía catastral que tiene una alta incertidumbre sobre la ubicación y linderos precisos reales».

La asociación cree que para ello hay que incorporar dos elementos que supondrían un cambio de paradigma. Por un lado, una firme apuesta por incorporar la obligatoriedad del deslinde para los casos que ya contempla la ley actual, y por otro, la inclusión del geómetra como figura de control, con el mismo estatus que el del notario, para atestiguar transacciones y alteraciones, y ofrecer control sobre la definición del inmueble en todos los escenarios, el municipal y el resto de las administraciones. «No puede ser que no haya una normativa que obligue a dar seguridad sobre una propiedad».

AEGEX propone fijarse en modelos de países de nuestro entorno que incorporan un doble control en la inscripción obligatoria: la del notario (jurídico) y la del geómetra (técnico), así se evita que algún afectado en relación a una propiedad pueda quedarse sin comparecer. Por ejemplo, en Francia es el geómetra experto el que coordina el proceso. En otros países, como Canadá (provincia de Quebec) exigen un certificado obligatorio de un geómetra para la mera compraventa de una propiedad. En España, la asociación propone un modelo intermedio: que la responsabilidad se reparta entre el ciudadano que tiene que registrar la propiedad y el geómetra experto que dé validez a la descripción del inmueble[5].

La asociación celebra la reciente publicación de una resolución conjunta entre el Catastro y el Registro de la Propiedad porque supone una mejora en diversos aspectos de la ley. Sin embargo, no se puede obviar la importancia de requisitos de los técnicos implicados en el proceso, algo en lo que la resolución no entra y la normativa aún no contempla, dejando desamparados a los ciudadanos.

Mecanismos para eludir las prórrogas en los  arrendamientos de vivienda

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La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) ha analizado en profundidad la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y ha encontrado mecanismos que benefician a los arrendadores para evitar las prórrogas obligatorias en los arrendamientos de vivienda, y también para evitar el tener que suscribir nuevos arrendamientos de hasta cinco años para los arrendamientos que finalizan.

Ahora que vencen muchos arrendamientos, siempre que éstos no se hayan prorrogado por seis meses más por los efectos derivados del COVID-19, surge la pregunta si existe algún medio o mecanismo legal que evite a los arrendadores firmar nuevos contratos que les que comprometan a tener que prorrogar los alquileres hasta cinco años o incluso siete, si los arrendadores son personas jurídicas.

La Agencia Negociadora del Alquiler ha encontrado en la L.A.U, tres supuestos legales, que los propietarios de viviendas en alquiler pueden acogerse, estos son:

1. La tácita reconducción. El primer medio consiste en aprovecharse de una figura jurídica contemplada en el artículo 1566 del Código Civil que se llama tácita reconducción. Consiste en esperar a la finalización de todas las prórrogas obligatorias de los arrendamientos de vivienda sin denunciar la finalización de los contratos para después consentir durante un plazo de quince días, sin mostrar ninguna oposición, que los inquilinos sigan en las viviendas.

De esta forma si se quisiera mantener a los mismos inquilinos no habría que firmar nuevos arrendamientos por períodos de hasta cinco años, sino que los arrendamientos se irían renovando por plazos, que se fijarían, en función de cómo se hubiera determinado la renta en los contratos, que habitualmente se hace de forma anual. De esta manera los contratos se podrían renovar anualmente (de año en año) hasta que a los propietarios les interesara resolver definitivamente los arrendamientos a la finalización de la anualidad que quisieran. Eso sí, durante estos períodos no se podría actualizar la renta porque estaríamos ante nuevos contratos, y no prórrogas de los anteriores.

2. Viviendas suntuarias. El segundo medio, aunque sólo aplicable a algunos arrendamientos (dúplex y casas independientes o adosadas), y no a todos, consistiría en ampliar, si se pudiere, la superficie de las viviendas, por ejemplo cerrando terrazas, garajes o patios hasta que superasen los 300 m2, en estos casos las viviendas se considerarían «suntuarias» y se podría fijar la duración de los arrendamientos, en el plazo que las partes libremente hubieran establecido, sin estar sometidos estos arrendamientos al régimen de prórrogas forzosas obligatorias recogido en el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

3. Causa de necesidad. El tercer medio legal que tienen los arrendadores para evitar las prórrogas obligatorias, es que pudieran acreditar una necesidad para recuperar la vivienda. Después de haber transcurrido el primer año de contrato, en estos casos, con un preaviso a los inquilinos realizado con dos meses de anticipación, sería suficiente para recuperar las viviendas arrendadas anulando las prórrogas obligatorias que la L.A.U. concede a los inquilinos. Desde ANA, subrayan que, este medio no sería aplicable cuando los arrendadores fueran personas jurídicas, ni tampoco se podría aplicar a aquellos arrendamientos en los que se alegara la necesidad dentro del plazo inicialmente pactado, cuando este plazo inicial fuera superior al año, porque la ley exige que el arrendamiento esté en prórroga para que se pueda alegar la necesidad. También exige la ley que en el contrato se hubiera previsto este motivo de recuperación de la vivienda antes de su finalización.

Un personal shopper inmobiliario reduce un 85% las visitas para comprar una vivienda

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El asesoramiento de este tipo de expertos permite al comprador evitar desplazamientos innecesarios, así como reducir el riesgo de contagio por coronavirus en su búsqueda.

En estos momentos los personal shopper inmobiliarios están cerrando operaciones con rebajas de hasta un 20% respecto al precio de salida en inmuebles de alrededor de 300.000 euros, lo que supone un ahorro para el comprador o inversor de hasta 60.000 euros.

Comprar o invertir en el sector inmobiliario en esta crisis pandémica es una oportunidad de comprar a precios competitivos, pero también supone correr un riesgo por el momento de incertidumbre económica que vivimos y la posibilidad de contagio por coronavirus en el proceso de búsqueda. En este contexto, el asesoramiento profesional puede ser decisivo a la hora de comprar una vivienda, ahora más que nunca. Y es que un personal shopper inmobiliario (PSI) reduce un 85% el número de visitas necesarias debido a sus conocimientos sobre el mercado y el parque de viviendas, evitando desplazamientos innecesarios al comprador o inversor. Son datos de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI).

La intervención de un PSI en una transacción inmobiliaria también se nota en el precio de cierre de la operación. En épocas de crisis, este tipo de profesionales está cerrando operaciones de compra de activos con rebajas de hasta un 20% respecto al precio de salida en inmuebles de alrededor de 300.000 euros, lo que supone un ahorro al comprador o inversor de hasta 60.000 euros. Una cifra que hace rentable el coste de los honorarios del personal shopper, que está fijado en alrededor de 10.000 euros, dependiendo de las características de la operación.

Iñaki Unsain, presidente de AEPSI, y Montse Moreno, vicepresidenta, resumen así el valor diferencial del colectivo al que representan: «El personal shopper acompaña al comprador o inversor durante todo el proceso de búsqueda, negociación y adquisición de cualquier activo inmobiliario, desde la entrevista inicial hasta el servicio de postventa. Además, busca entre toda la oferta inmobiliaria disponible, siendo el primero en conocer los nuevos activos inmobiliarios que salen al mercado. Por eso, y especialmente en épocas de crisis, el comprador nota muchísimo la diferencia entre moverse solo por el mercado inmobiliario o hacerlo de la mano de un PSI, que en este tipo de entorno económico se mueve como pez en el agua».

En este sentido, tal y como recuerdan desde AEPSI, este tipo de especialista trabaja para detectar cualquier incidencia con en el inmueble y aporta informes técnicos, financieros y legales para la protección y asesoramiento permanente del consumidor. También asesora a todo tipo de cliente, desde compradores primerizos a inversores inmobiliarios expertos, y tanto a particulares como a empresas, independientemente de la ubicación o el valor del activo. Además, se evita el conflicto de intereses entre las dos partes de la operación que sufren las inmobiliarias tradicionales, pues un personal shopper únicamente representa a la parte compradora o inversora.

La superficie de Parques Comerciales aumentará un 8% hasta 2021 en España

Redacción
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Los parques comerciales mantienen su fortaleza ante los nuevos formatos de consumo. Según el informe Transparency in Retail Parks presentado por la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield, el sector de los parques comerciales se muestra resiliente ante la situación actual generada por la pandemia. Tanto es así que, según se desprende del informe, la superficie de parques comerciales se incrementará en España un 8% hasta 2021 mediante ocho nuevas aperturas repartidas por el territorio nacional. Con estas nuevas aperturas, la SBA de parques aumentará 245.000 metros cuadrados y la nueva densidad pasará a ser de 63m2/1.000 habitantes a 68m2, una cifra todavía muy por debajo de Reino Unido (159m2) o Francia (114m2).

Durante todo 2020 los parques comerciales se están posicionando como activos de interés para los inversores debido a sus características diferenciales. «Están mostrando un claro potencial al contar con espacios comunes abiertos y operadores de sectores con fuerte demanda como hogar, bricolaje, o deportes; sectores capaces de adaptarse rápidamente a la dualidad online/offline de los nuevos hábitos de consumo, que seguirán moldeando las formas de comprar», explica Carlos Alonso, Socio de Retail Leasing – Retail Parks de Cushman & Wakefield en España.

Los inversores siguen interesados en la adquisición de este tipo de activos. Incluso durante el período de confinamiento, el capital core mantuvo el interés por los parques comerciales.

Como consecuencia del Covid-19, algunos retailers están acelerando el ajuste de sus porfolios pero la mayoría de los principales operadores ya han realizado los cambios necesarios como parte de la estrategia de omnicanalidad.

Rentas estables

Tanto en Madrid como en Barcelona, la renta prime de los parques comerciales se ha mantenido estable desde finales de 2019. Hasta el momento, no se observa un impacto en los niveles de rentas como consecuencia de la reciente crisis sanitaria. La yield prime (inicial neta) de los mejores parques se sitúan por encima de los otros segmentos del retail (centros comerciales, locales a pie de calle) y activos clásicos como las oficinas o naves logísticas. La tendencia es que estas yields primes se mantengan en torno al 6% para finales de 2020.

Según se desprende del informe, aunque existe una demanda creciente por parte de los inversores, los vendedores no están dispuestos a aceptar el ajuste en precios todavía. La dificultad para encontrar portfolios implica una ‘prima de valor’ para los productos de estas características.

En España, los parques comerciales con superficies superiores a 10.000 metros cuadrados acumulan casi tres millones de metros cuadrados de SBA. El 43% de la superficie corresponde a parques de tamaño medio. Por comunidades, las que cuentan con mayor superficie comercial son las que también tienen una población mayor, como Andalucía, Madrid y Valencia, con una densidad media de 93/m2 por 1.000 habitantes, a diferencia de Cataluña que muestra una densidad de 28m2.

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