La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) ha analizado en profundidad la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y ha encontrado mecanismos que benefician a los arrendadores para evitar las prórrogas obligatorias en los arrendamientos de vivienda, y también para evitar el tener que suscribir nuevos arrendamientos de hasta cinco años para los arrendamientos que finalizan.
Ahora que vencen muchos arrendamientos, siempre que éstos no se hayan prorrogado por seis meses más por los efectos derivados del COVID-19, surge la pregunta si existe algún medio o mecanismo legal que evite a los arrendadores firmar nuevos contratos que les que comprometan a tener que prorrogar los alquileres hasta cinco años o incluso siete, si los arrendadores son personas jurídicas.
La Agencia Negociadora del Alquiler ha encontrado en la L.A.U, tres supuestos legales, que los propietarios de viviendas en alquiler pueden acogerse, estos son:
1. La tácita reconducción. El primer medio consiste en aprovecharse de una figura jurídica contemplada en el artículo 1566 del Código Civil que se llama tácita reconducción. Consiste en esperar a la finalización de todas las prórrogas obligatorias de los arrendamientos de vivienda sin denunciar la finalización de los contratos para después consentir durante un plazo de quince días, sin mostrar ninguna oposición, que los inquilinos sigan en las viviendas.
De esta forma si se quisiera mantener a los mismos inquilinos no habría que firmar nuevos arrendamientos por períodos de hasta cinco años, sino que los arrendamientos se irían renovando por plazos, que se fijarían, en función de cómo se hubiera determinado la renta en los contratos, que habitualmente se hace de forma anual. De esta manera los contratos se podrían renovar anualmente (de año en año) hasta que a los propietarios les interesara resolver definitivamente los arrendamientos a la finalización de la anualidad que quisieran. Eso sí, durante estos períodos no se podría actualizar la renta porque estaríamos ante nuevos contratos, y no prórrogas de los anteriores.
2. Viviendas suntuarias. El segundo medio, aunque sólo aplicable a algunos arrendamientos (dúplex y casas independientes o adosadas), y no a todos, consistiría en ampliar, si se pudiere, la superficie de las viviendas, por ejemplo cerrando terrazas, garajes o patios hasta que superasen los 300 m2, en estos casos las viviendas se considerarían «suntuarias» y se podría fijar la duración de los arrendamientos, en el plazo que las partes libremente hubieran establecido, sin estar sometidos estos arrendamientos al régimen de prórrogas forzosas obligatorias recogido en el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
3. Causa de necesidad. El tercer medio legal que tienen los arrendadores para evitar las prórrogas obligatorias, es que pudieran acreditar una necesidad para recuperar la vivienda. Después de haber transcurrido el primer año de contrato, en estos casos, con un preaviso a los inquilinos realizado con dos meses de anticipación, sería suficiente para recuperar las viviendas arrendadas anulando las prórrogas obligatorias que la L.A.U. concede a los inquilinos. Desde ANA, subrayan que, este medio no sería aplicable cuando los arrendadores fueran personas jurídicas, ni tampoco se podría aplicar a aquellos arrendamientos en los que se alegara la necesidad dentro del plazo inicialmente pactado, cuando este plazo inicial fuera superior al año, porque la ley exige que el arrendamiento esté en prórroga para que se pueda alegar la necesidad. También exige la ley que en el contrato se hubiera previsto este motivo de recuperación de la vivienda antes de su finalización.
