Shanghái y Ciudad del Cabo encabezan el ranking de crecimiento de precios, con un aumento previsto del 5% durante el próximo año.
El informe Prime Global Forecast de Knight Frank de 2021 apunta a Shanghái y Ciudad del Cabo como las capitales en las que se espera una mayor subida de los precios durante el próximo año. De las 22 ciudades analizadas en el informe, se estima que 20 de ellas mantengan precios estables o en aumento, al contrario de lo que se prevé al cierre de este ejercicio, cuando nueve de los mercados registrarán previsiblemente un descenso de los precios de las propiedades prime.
Así, se espera que en 2021 emerjan tres grandes grupos:
1. Aquellos mercados con tasas de interés bajas, demanda acumulada, moratorias fiscales o fundamentales sólidos, en los que se prevé que haya un rebote de los precios. Este sería el caso de Madrid, y también de Londres, Sídney, París o Berlín.
Para la ciudad de Nueva York se espera también una mejora a medida que se absorba el exceso de oferta y que los compradores reconozcan el valor relativo. Como añadido, la nueva administración Biden puede dar marcha atrás en el retroceso de las deducciones fiscales estatales y locales (State and Local Taxes – SALT) que reducían los impuestos en lugares como Nueva York o California.
2. Hay otros mercados donde la pandemia tendrá un menor impacto en el precio de las viviendas prime, bien porque el crecimiento ya era escaso y continuará siéndolo (Buenos Aires), porque el mercado ya ha repuntado desde donde se quedó antes de la pandemia (Shanghái), o bien porque los precios prime estaban acelerándose y se espera que lo hagan de nuevo gracias a una fuerte inversión en infraestructuras (Lisboa).
3. El tercer grupo lo formarían algunos mercados que inesperadamente van a registrar un aumento de los precios prime en 2020, como consecuencia de una mayor búsqueda, por parte de los residentes, de propiedades más grandes y con más espacio abierto (Auckland, Vancouver, Ginebra, Los Ángeles y Miami). En estas ciudades el crecimiento de los precios prime se moderará ligeramente después de un frenético final de 2020, pero se mantendrán en el terreno positivo.
A este respecto, Kate Everett-Allen, Head of international residential research de Knight Frank, explica «Desde la salud a la economía, 2020 ha trastocado todo el mundo. A pesar de ello, nuestros últimos datos muestran, que el mercado de propiedades prime ha sido especialmente resiliente. Ahora que miramos a 2021, está claro que los retos están ahí».
«Algunos mercados europeos se encuentran actualmente con medidas de confinamiento, y muchos de los estímulos fiscales actuales se ajustarán a principios de 2021», continúa Everett-Allen. «La preocupación de los inversores es que los alquileres están bajando en muchas ciudades clave, debido en parte a la ausencia de estudiantes internacionales, pero también por un aumento de la oferta provocada por propietarios que se enfocaban al segmento vacacional y que ahora se han pasado a los alquileres a largo plazo. Los impuestos y políticas fiscales serán uno de los grandes temas a seguir el próximo año, con un cuidado análisis de los planes de los gobiernos para volver a llenar las arcas públicas. Desde modificaciones propuestas en los impuestos sobre el patrimonio (España o Canadá) a un aumento de los impuestos sobre las plusvalías (EEUU y Reino Unido), el panorama impositivo está a punto de cambiar».
En el caso de Madrid, como explica Carlos Zamora, socio y director del área residencial de Knight Frank, «los efectos del Covid-19 han provocado un escenario más suave para el segmento prime madrileño del que se prevé en el mercado residencial general, con una variación de precios de entre un -3% y un -4%. Y las previsiones de cara al próximo año auguran también una recuperación más rápida que para el resto del mercado con un aumento del precio de un 3% esperado a cierre de 2021. La clave es el perfil de demanda de estos activos, propiedades que se consideran siempre un valor refugio muy seguro en el tiempo».
Tendencias a seguir
A continuación se recogen algunas tendencias que se espera ver en el mercado de las propiedades prime durante 2021 y posteriormente
1) Impulso de los criterios ESG (éticos, sociales y de gobernanza). Las inversiones ecológicas y éticas están listas para filtrarse en todos los aspectos del mercado inmobiliario global.
2) La ciudad mixta. Con el aumento del trabajo digital, habrá un acercamiento on y offline entre el trabajo y nuestros estilos de vida, que se traducirá en un mayor stock residencial en el centro de las ciudades y más comercios y servicios en los barrios de la periferia.
3) Refugios accesibles. La ubicación y características de las segundas residencias cambiará, y y se dará una tendencia a buscar un refugio a relativa poca distancia en coche de la vivienda habitual, de forma que la línea entre los dos tipos de vivienda quedará más difuminada.
4) Nómadas digitales. Primero fue Barbados, luego Bahamas y Dubái, los legisladores son conscientes de que los trabajadores tienen ahora una mayor movilidad, y por eso están introduciendo visados de corta duración para impulsar sus economías afectadas por la pandemia. Esto es algo que seguramente continúe.
5) Sectores alternativos: Los inversores están ampliando su red con distintas oportunidades a medio y largo plazo.
6) El sector de los resorts: localidades de esquí y sol, desde Aspen a Cannes, están viendo cómo aumenta su demanda.
7) Más dificultades para cubrir la deuda. Parece que los intereses seguirán bajos, pero los prestamistas serán más cautelosos, elevando los ratios entre préstamo y valor, haciendo más costosa la financiación para los clientes altamente apalancados.
8) Panorama fiscal cambiante. Los próximos meses irán revelando más información sobre las rutas de los gobiernos para reponer las pérdidas derivadas de la pandemia.
