El mercado de la vivienda en España vive un ciclo expansivo con gran presión de demanda en todas las autonomías, pero la oferta no está a la altura, lo que genera tensiones de acceso tanto en compra como en alquiler. Un informe reciente de Fotocasa Research revela que en regiones clave como Madrid, Comunidad Valenciana, Cataluña o Canarias se están registrando desequilibrios con una oferta que quintuplica a la demanda en algunos segmentos, especialmente en vivienda en propiedad y alquiler.

El contraste entre demanda creciente y oferta estancada ya presiona los precios: la brecha provoca un aumento sostenido, con subidas del 15 % en compraventa y alquiler en muchos mercados. Según el análisis de Fotocasa Research “Radiografía del mercado de la vivienda en el primer semestre de 2025”, esta disparidad regional afecta directamente la accesibilidad de la vivienda y podría dificultar aún más su adquisición.

Fotocasa alerta de una creciente tensión territorial: mientras en Madrid el desequilibrio destaca en la compra, en la Comunidad Valenciana se localiza en el alquiler. En Cataluña crece la preferencia por la compra; en Canarias acontece lo contrario; en Baleares cae la participación activa, y en Andalucía se reduce la oferta en propiedad. Esta radiografía regional muestra la necesidad de intervenciones específicas y políticas adaptadas al contexto de cada comunidad.

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Fotocasa Research desvela cómo la oferta se queda rezagada frente a la demanda en España

El mercado inmobiliario español está experimentando un ciclo expansivo en la mayoría de sus principales magnitudes, como son los precios de la vivienda en propiedad o de alquiler, el número de operaciones de compraventa, la reactivación de la financiación hipotecaria o la inversión total. Con todo, los principales mercados a nivel regional están experimentando este boom de forma particular, a causa de la evolución de sus propias variables socioeconómicas, como se refleja en las distintas Radiografías del mercado de la vivienda en el primer semestre de 2025, elaboradas por Fotocasa Research, y centradas en varias de las autonomías con un sector inmobiliario más dinámico.

Así, mientras en la Comunidad de Madrid la descompensación entre oferta y demanda se acrecienta en el mercado de vivienda en propiedad, en la Comunidad Valenciana este fenómeno se centra en el alquiler. Por su lado, la participación en el mercado inmobiliario catalán se desplaza del alquiler hacia la compra, mientras que en Canarias esta tendencia se da en sentido inverso. O bien, en Baleares se está reduciendo la demanda de vivienda, tanto en compra como en alquiler, mientras que en Andalucía se resiente especialmente la oferta de inmuebles en propiedad.

“En el mercado de compraventa, la brecha entre oferta y demanda es muy acusada. Llevamos cuatro años con una demanda muy elevada que no encuentra respuesta en la oferta, lo que está generando una fuerte presión sobre los precios que suben a un ritmo del 15%. Esta misma dinámica se repite en el alquiler, donde la demanda ha crecido sustancialmente, mientras que la oferta sigue reduciéndose paulatinamente. Lo que ha llevado a que la mayoría de comunidades hayan alcanzado máximos en el precio del arrendamiento durante algún momento de 2025. Este desequilibrio que se mantiene en el tiempo dificulta cada vez más el acceso a la vivienda para los españoles, tanto en propiedad como en régimen de arrendamiento”, explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

La mayor demanda de compra desequilibra el mercado madrileño

Un 27% de los madrileños desearían cambiar de vivienda, pero únicamente el 6% ha puesto un inmueble residencial en el mercado en los últimos doce meses. Este notable desequilibrio del mercado inmobiliario madrileño se ha acrecentado durante el último año, puesto que la demanda ha aumentado en tres puntos porcentuales, pero la oferta se ha mantenido congelada.

Con relación al segmento de compraventa, un 18% de los madrileños desearía adquirir una vivienda, pero únicamente el 3% ha puesto un inmueble en el mercado en los últimos doce meses. Este desequilibrio en el lado de la compra también se ha incrementado durante el último año, puesto que la demanda ha crecido en cuatro puntos (alcanzaba el 14% en febrero de 2024), mientras que la oferta se ha mantenido inalterada.

Por otro lado, el segmento del alquiler también presenta un sensible desequilibrio entre la oferta y la demanda, aunque algo menor que en el caso de la compraventa. Así, un 12% de los madrileños participan actualmente de alguna forma en la demanda de vivienda de alquiler, un punto menos que hace un año. En la vertiente de la oferta, esta se incrementa hasta el 4% de particulares que ponen un piso de alquiler en el mercado, un punto más que hace un año.

La mayor demanda de alquiler descompensa el mercado valenciano

Un 21% de los valencianos desearían cambiar de vivienda, pero únicamente el 6% ha puesto un inmueble residencial en el mercado en los últimos doce meses. Este notable desequilibrio del mercado inmobiliario valenciano se ha acrecentado durante el último año, puesto que la demanda ha aumentado un punto porcentual, mientras la oferta se ha reducido dos puntos.

Con relación al segmento de compraventa, un 12% de los valencianos desearían adquirir una vivienda, pero únicamente el 4% han puesto un inmueble en el mercado en los últimos doce meses. Este desequilibrio en el lado de la compra se ha mantenido estable durante el último año, puesto que la demanda ha bajado en un punto (alcanzaba el 13% en febrero de 2024), mientras que la oferta se ha reducido del 5% al 4% en el mismo periodo.

Por otro lado, el segmento del alquiler también presenta un sensible desequilibrio entre la oferta y la demanda, pero en aumento, especialmente en lo relativo a los potenciales inquilinos. Así, un 11% de los valencianos participan actualmente de alguna forma en la demanda de vivienda de alquiler, tres puntos más que hace un año. En lo relativo a la oferta, esta se reduce hasta el 3% de particulares que ponen un piso de alquiler en el mercado, un punto menos que hace un año.

La participación en el mercado catalán se desplaza hacia la compra

La participación total en el mercado inmobiliario catalán se ha desplazado parcialmente en el último año del segmento del alquiler hacia la compraventa. Concretamente, el porcentaje de particulares que ofertan y demandan vivienda en el mercado de compraventa ha pasado del 14% al 16% en los últimos doce meses (dos puntos porcentuales más), mientras que las personas activas en el segmento del alquiler se han reducido del 17% al 15% (dos puntos porcentuales menos) en el mismo periodo.

Poniendo el foco en la evolución del mercado de compraventa en Cataluña este 2025, actualmente un 14% de los catalanes desearía adquirir una vivienda, pero únicamente el 3% ha puesto un inmueble en el mercado en los últimos doce meses. Este desequilibrio en el lado de la compra se ha incrementado durante el último año, puesto que la demanda ha crecido un punto porcentual, pero la oferta se ha mantenido invariable.

Asimismo, el segmento del alquiler se ha contraído en los últimos doce meses. Además, este sigue presentando un importante desequilibrio entre la oferta y la demanda, pero algo menor que en el caso de la compraventa. Así, un 12% de los catalanes participan actualmente de alguna forma en la demanda de vivienda de alquiler, dos puntos menos que hace un año. En el lado de la oferta, esta se reduce hasta el 3% de los particulares que ponen un piso de alquiler en el mercado, un punto menos que hace un año.

La demanda en Canarias se decanta de la compraventa al alquiler

En sentido inverso, la demanda de vivienda en Canarias se está desplazando desde el segmento de la compraventa hacia el alquiler. Así, si en 2024 un 18% de los particulares mayores de edad en la comunidad canaria estaban buscando adquirir o habían comprado una vivienda en propiedad, este porcentaje se ha reducido al 14% un año después. El mercado del alquiler ha absorbido parcialmente este descenso: actualmente, el 15% de los canarios demanda algún tipo de vivienda de alquiler, lo que representa un crecimiento de dos puntos en el último año.

Como se ha mencionado, un 14% de los canarios desearía adquirir una vivienda en propiedad, pero únicamente el 2% ha puesto un inmueble en el mercado en los últimos doce meses, un punto menos que en 2024. Por su parte, entre los oferentes, un 1% ha vendido de forma efectiva un inmueble, mientras que otro 1% no lo ha logrado.

Por otro lado, el segmento del alquiler también presenta un sensible desequilibrio entre la oferta y la demanda. Así, un 15% de los canarios participan actualmente de alguna forma en la demanda de vivienda de alquiler, dos puntos más que hace un año. En la vertiente de la oferta, esta se reduce hasta el 3% de particulares que ponen un piso de alquiler en el mercado, tres puntos menos que hace un año.

La participación en el mercado balear da síntomas de saturación

La participación total en el mercado inmobiliario balear empieza a dar síntomas de saturación y ha caído ocho puntos porcentuales en 2025. Concretamente, los particulares mayores de 18 que han estado activos en el mercado de la vivienda, tanto en la demanda como en la oferta de inmuebles de compra o de alquiler, se sitúan actualmente en el 30%, mientras que hace un año este porcentaje era del 38%. El porcentaje se encuentra aún por encima de la media nacional (26%), pero mientras en el conjunto de España este se ha mantenido estable en los últimos meses, en la comunidad insular ha sufrido un notable retroceso.

Poniendo el foco en la evolución del mercado de compraventa en Baleares este 2025, actualmente un 15% de los encuestados en esta comunidad desearía adquirir una vivienda, pero únicamente el 3% ha puesto un inmueble en el mercado en los últimos doce meses. Este desequilibrio en el lado de la compra se ha reducido durante el último año, puesto que la demanda ha bajado seis punto porcentual, mientras que la oferta se ha reducido solo un punto.

Por otro lado, el segmento del alquiler también se ha contraído en los últimos doce meses. Además, este sigue presentando un sensible desequilibrio entre la oferta y la demanda, pero algo menor que en el caso de la compraventa. Así, un 12% de los baleares participan actualmente de alguna forma en la demanda de vivienda de alquiler, seis puntos menos que hace un año. En lo relativo a la oferta, esta se mantiene en el 6% de los particulares que ponen un piso de alquiler en el mercado, igual que hace un año.

La oferta de compra en Andalucía se reduce a la mitad en tres años

Únicamente un 3% de los andaluces mayores de 18 años ofrece una vivienda en el mercado de su comunidad autónoma en la actualidad, un porcentaje que se ha reducido a la mitad en los últimos tres años, puesto que en el primer semestre de 2022 esta tasa se elevaba al 6%. Esta cifra de oferta es relativamente baja en comparación con la serie histórica en Andalucía, donde se alcanzaron porcentajes del 7% de oferentes de vivienda en el mercado de compraventa en el periodo previo a la pandemia.

Siguiendo en segmento de compraventa y poniendo el foco en la evolución de este mercado en el último año, actualmente un 13% de los andaluces desearía adquirir una vivienda, pero únicamente el 3% ha puesto un inmueble en el mercado en los últimos doce meses. Este desequilibrio en el lado de la compra se ha incrementado durante el último año, puesto que la demanda se ha mantenido inalterable, pero la oferta se ha contraído en un punto porcentual (los vendedores representaban el 4% en 2024).

Por otro lado, el segmento del alquiler también presenta un sensible desequilibrio entre la oferta y la demanda, aunque algo menor que en el caso de la compraventa. Así, un 12% de los andaluces participan actualmente de alguna forma en la demanda de vivienda de alquiler, un punto más que hace un año. En la vertiente de la oferta, esta se mantiene en un 3% de particulares que ponen un piso de alquiler en el mercado, la misma tasa que hace un año.

El mercado inmobiliario español encara la segunda mitad de 2025 en un ciclo expansivo que combina demanda sólida, oferta limitada y precios al alza. Según el último análisis de Sociedad de Tasación, la actividad de compraventa creció un 15% en los primeros meses del año, mientras el crédito hipotecario se incrementó un 18%, impulsado por un entorno económico estable y la progresiva bajada de los tipos de interés. Esta evolución consolida un escenario en el que la vivienda nueva sigue alcanzando máximos históricos de precio, con un promedio de 3.151 €/m² en junio y previsiones de superar los 3.290 €/m² antes de cerrar el ejercicio.

A continuación, algunos datos clave del informe:

El estudio subraya además la creciente brecha intergeneracional en el acceso a la vivienda. Solo el 28% de los menores de 30 años dispone de una propiedad, frente al 90% de los mayores de 65, una distancia que se amplía por la desconexión entre los salarios y el coste de compra o alquiler. Según el INE, el precio de la vivienda nueva acumula una subida del 51,9% en la última década, frente a un avance salarial del 26,5%.

En este contexto, Sociedad de Tasación identifica retos prioritarios: impulsar la producción de vivienda asequible, reactivar desarrollos paralizados y facilitar instrumentos financieros para que los jóvenes accedan a su primera vivienda. Estas claves definirán el futuro inmediato de un sector llamado a equilibrar la demanda creciente con una oferta todavía insuficiente.

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Sociedad de Tasación, ha llevado a cabo una radiografía de la situación actual del mercado inmobiliario residencial en España y de sus perspectivas para la segunda mitad del año, en base a la evolución de una serie de variables macroeconómicas e inmobiliarias, procedentes de organismos públicos, fuentes propias y externas, que están incluidas dentro de la plataforma de información inmobiliaria de Sociedad de Tasación.

Coincidiendo con el inicio del segundo semestre, la directora de Instituciones y Senior Advisor en Sociedad de Tasación, Consuelo Villanueva; y la analista estratégica de Mercado en la compañía, Leticia Sánchez, han presentado las conclusiones de este estudio durante un encuentro con medios de comunicación, en el que han expuesto las principales tendencias y retos del mercado de la vivienda en España de cara a la segunda mitad del ejercicio.

El informe se publica en un momento en que los indicadores muestran un comportamiento sólido del mercado residencial, sostenido por un contexto económico favorable y una demanda activa. No obstante, el análisis pone el foco en ciertos aspectos estructurales que invitan a observar con mayor profundidad cómo está evolucionando el acceso a la vivienda y qué dinámicas coexisten dentro del propio mercado.

1.- El mercado residencial en España se encuentra en la actualidad en un ciclo expansivo, que se caracteriza por una demanda sólida de vivienda, una oferta limitada, unos precios al alza —tanto en compraventa como en alquiler— y unos fundamentales económicos estables.

En términos de actividad inmobiliaria, el número compraventas de vivienda ha registrado un aumento del 15% al cierre del primer cuatrimestre del año, si tenemos en cuenta las estadísticas acumuladas de los últimos doce meses. A su vez, la actividad hipotecaria se ha elevado un 18% también al cierre de abril, gracias al buen comportamiento en materia de concesión de hipotecas sobre viviendas también durante el último ejercicio.

2.- El mercado residencial en España se desarrolla actualmente en un entorno macroeconómico favorable, caracterizado por un crecimiento sostenido del PIB, contención de la inflación, robustez en la evolución del mercado de trabajo y buenas perspectivas en sectores estratégicos como el turismo. A ello se suma un entorno inversor activo, tanto nacional como internacional, que refuerza la confianza y el impulso de la actividad inmobiliaria.

3.- El crédito hipotecario ha ganado tracción durante la primera mitad de 2025, en un entorno de financiación más favorable y accesible. La relación entre compraventas e hipotecas se ha situado en un 67% al cierre del primer trimestre del año. A su vez, la morosidad se mantiene en unos niveles históricamente bajos, pasando de rondar casi el 5% al cierre de 2016 hasta situarse prácticamente en un 2% al cierre de 2024.

4.- El fuerte dinamismo de la demanda viene determinado por tres fenómenos. Por un lado, la progresiva relajación de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), con perspectivas de situarse por debajo del 2 % a finales de 2025. Por otro, la solidez del comprador extranjero, que desde el año 2023 protagoniza de media en torno al 15 % del total de las compraventas de vivienda. Una proporción que supera incluso el 30% en determinados mercados como Islas Baleares, Islas Canarias o Alicante. Y, por último, las proyecciones demográficas y de formación de hogares para los próximos 15 años que apuntan hacia una intensificación de la presión estructural sobre la demanda. Y es que el INE prevé que en el año 2039 se alcancen los 23 millones de hogares en España, concentrándose un 54% de los nuevos hogares creados en tan solo siete provincias: Madrid, Barcelona, Málaga, Sevilla, Valencia, Alicante y Murcia.

5.- La oferta de vivienda nueva sigue sin cubrir la demanda estructural, y ello continúa ejerciendo presión sobre el precio de la vivienda. La producción de vivienda nueva registra una leve reactivación, tras haberse incrementado el número de visados de obra nueva en el primer trimestre del año un 19% respecto del mismo periodo del año pasado. No obstante, aún se mantiene muy por debajo de los niveles necesarios para atender la demanda estructural del mercado.

6- Esta falta de oferta, frente a una demanda sostenida, continúa impulsando con fuerza el precio de la vivienda nueva. Según los datos de Sociedad de Tasación, el precio medio de la vivienda nueva alcanzó en junio de 2025 los 3.151 €/m², máximo histórico de la serie, tras un incremento interanual del 7,5 %. Las proyecciones de la compañía apuntan a un récord para el cierre de 2025, con un precio medio 3 estimado de 3.291 €/m², lo que supondría un incremento anual del 8,7 %. En términos absolutos, el precio medio de una vivienda de obra nueva de 100 m² en España se situaría en 329.100 euros.

7.- El mercado residencial español refleja actualmente la coexistencia de dos bolsas de demanda bien diferenciadas: un segmento consolidado frente a otro que se queda fuera del acceso a la vivienda.

Por un lado, una demanda solvente y muy activa, compuesta por compradores con capacidad adquisitiva —especialmente de reposición o inversión—, con fuerte presencia de compradores extranjeros, y favorecida por un entorno de tipos bajos. En un contexto de oferta limitada, este segmento sostiene la actividad y presiona los precios al alza y, por lo tanto, es el que mantiene el ciclo expansivo.

Por otro lado, una segunda bolsa de demanda, caracterizada por su escasa capacidad de acceso a la compra y que integra a aquellos que buscan acceder por primera vez a la propiedad (jóvenes), formación de nuevos hogares (inmigración ligada al crecimiento económico) y una clase media con un poder adquisitivo limitado. Esta segunda bolsa está aumentando de forma progresiva, y al no tener encaje en el mercado de compraventa debido al nivel actual de precios, cada vez se está orientando más hacia el alquiler, donde también encuentra barreras de acceso crecientes.

Esto está provocando un aumento de la brecha intergeneracional. En el año 2006, el 56% de los menores de 30 años tenían una vivienda en propiedad, actualmente este porcentaje se ha reducido prácticamente a la mitad. En cambio, el perfil de 65 años en adelante se mantiene invariable (cerca del 90% son propietarios). El colectivo joven convive en un contexto marcado por la contención salarial: mientras la renta anual neta de los jóvenes de hasta 29 años ha crecido un 30% de media entre 2008 y 2024, en el de los mayores de 65 años lo ha hecho un 58%. Además, se enfrentan a una tasa de desempleo estructuralmente elevada, entre 8 y 14 puntos porcentuales por encima de la general en la última década.

En paralelo, una parte cada vez más significativa de la clase media también enfrenta crecientes dificultades de acceso. Solo uno de cada cuatro ocupados percibe ingresos superiores a la media salarial (26.948 € brutos anuales), a la vez que el número de trabajadores con más de un empleo ha crecido un 30% desde la pandemia. La pérdida de poder adquisitivo de los hogares, tras las fuertes presiones 4 inflacionistas de los ejercicios pasados frente a una revalorización salarial contenida y un incremento acelerado en el precio de la vivienda, limita de forma estructural la capacidad de acceso a la vivienda.

8.- Más allá de la edad, la realidad es que durante la última década se está registrando una creciente desconexión entre los precios de la vivienda, ya sea tanto de compra como de alquiler, y los salarios. Si tomamos como referencia las estadísticas de 2014-2024, se observa cómo mientras el precio de la vivienda nueva ha crecido un 51,9%, el de vivienda usada un 35,1% y el de alquiler un 91,4%; y la variación salarial ha sido del 26,5%.

9.- Implicaciones sociales y económicas de la vivienda. El problema de acceso a la vivienda está propiciando cambios socioeconómicos y en la estructura de los hogares, con una edad media de emancipación que ha aumentado hasta los 30 años en España, mientras se ha estabilizado en 26 años en al UE; y una evolución de la natalidad claramente a la baja, con un 24% menos de nacimientos en nuestro país en 2023 frente a 2015.

A su vez, una realidad cada vez más frecuente es el traspaso de la riqueza entre familiares como única opción para acceder a una vivienda. Estadísticas como las donaciones ante notario muestran como en 2024 se ha alcanzado la cota más alta desde 2007 de este indicador, con 199.448 expedientes de este tipo, y un crecimiento interanual del 15%.

10.- En un contexto como el anterior, ¿qué medidas se podrían adoptar para intentar mejorar el acceso a la vivienda? Es un tema complejo y desde Sociedad de Tasación señalan tan solo algunas de las medidas habituales que, entre otras, podrían ayudar a paliar en parte el problema actual:

• Movilización de suelo público mediante fórmulas concesionales y derechos de superficie para promover vivienda en alquiler a precios asequibles, siguiendo el ejemplo de iniciativas impulsadas en la Comunidad de Madrid como el Plan Vive.
• Impulso de la producción de vivienda protegida, tanto en régimen de compra como de alquiler.
• Reinicio de desarrollos urbanísticos, paralizados en su mayoría desde el año 2008, especialmente en aquellos mercados más tensionados y con mayor falta de oferta. Una medida que tendría que ir acompañada de mecanismos de financiación del suelo.
• Modificación de la ley de suelo orientada a aportar una mayor seguridad jurídica y a permitir que se pueda poner en carga suelos, cuyo desarrollo urbanístico permanece en la actualidad paralizado.
• Revisión del producto residencial necesario para dar respuesta a la demanda actual: adaptar tipología, superficie, características y precios a los perfiles actuales de demanda.
• Facilitar el acceso a la primera vivienda a los jóvenes, mediante instrumentos de apoyo (públicos o privados), como por ejemplo a través de iniciativas como Avales ICO, “Mi Primera Vivienda” o Programas Hipotecas para jóvenes.