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El 52% de los españoles cree que estamos próximos a una nueva burbuja inmobiliaria

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Aumenta 14 puntos la percepción de proximidad a una nueva burbuja inmobiliaria: mientras en 2021 lo pensaba un 38% en 2022 lo cree un 52%

Los ciudadanos opinan que los bancos están restringiendo las medidas para conceder créditos hipotecarios

​​Se mantiene una valoración de 7,3 puntos sobre diez, respecto a la idea de que con el precio actual de los alquileres compensa más pagar una hipoteca

Desciende la percepción de que la normativa de control del alquiler favorecerá el equilibrio del mercado

Sigue creciendo la sensación de proximidad a una nueva burbuja inmobiliaria entre los ciudadanos y en los últimos seis meses se acelera esta percepción en 14 puntos porcentuales. Uno de cada dos particulares (52 %) está de acuerdo con esta cuestión. Una cifra que viene creciendo progresivamente desde febrero de 2021, cuando eran un 38 % los que tenían esta opinión. Es una de las principales conclusiones que refleja el informe de Fotocasa Research titulado “Radiografía del mercado de la vivienda: segundo semestre de 2022”.

Se produce una gran escalada en cuanto a la cercanía a la formación de una burbuja en el mercado inmobiliario español, y se muestra en la puntuación media que ha ido aumentando paulatinamente desde entonces: en febrero de 2021 se situaba en 5,7 puntos y actualmente está en 6,5 puntos sobre 10.

La pandemia, la guerra de Ucrania, la escalada de la inflación, los intereses hipotecarios… cualquier cambio en el entorno repercute en el mercado de la vivienda, en las acciones que se realizan en él y en la percepción que tienen quienes se mueven a través de él. Por ello, es interesante tomarle el pulso de manera regular a la opinión de los particulares sobre el mercado.

“Entra dentro de la normalidad que los ciudadanos perciban riesgo frente a una burbuja. Sin embargo, en tan solo 6 meses se ha producido un gran acelerón en esa percepción. El mercado se está calentando debido a que hay una gran demanda por comprar y poco stock disponible. Venimos de una gran actividad inmobiliaria en 2021 que ha sido frenética. España ha batido récord de compraventas y ha alcanzado el mejor año hipotecario de la última década. Sin embargo, las cifras están muy alejadas de los excesos del 2007 para que nos encontrásemos cercanos a una burbuja. Según el Índice inmobiliario Fotocasa todavía estamos un 32% por debajo de los precios máximos que alcanzamos en el periodo del boom. Además, las subidas de tipos ya están frenando la demanda de compra, por lo que probablemente la subida de precios tenderá hacia la estabilización y la corrección”, comenta María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa.

En plena lógica con la dinámica que ha seguido la financiación en los últimos meses, tras las subidas efectivas de tipos de interés, pierde fuerza la idea de que los bancos vuelven a conceder créditos hipotecarios y esto supone un retroceso para la compra de vivienda. De hecho, el volumen de particulares que se muestran a favor ha decrecido considerablemente: ahora son un 34 % mientras que en febrero de este mismo año eran el 41 %.

También desciende la percepción de que la nueva normativa de control de precios de alquiler de vivienda favorecerá el equilibrio entre oferta y demanda. Del 5,1 en febrero de 2022, pasa al 4,9 de puntuación seis meses después.

Pero no todo son cambios. Hay algunas afirmaciones que, pese a todo, permanecen arraigadas y estables. Es el caso de todas aquellas cuestiones que se muestran favorables a la compra en detrimento del alquiler. Por ejemplo, con respecto a febrero, no ha variado la puntuación media que los particulares otorgan a la idea de que el precio actual del alquiler hace que compense más pagar una hipoteca que un alquiler (7,3) o que comprar una vivienda es una buena inversión (7). Otras afirmaciones como que vivir de alquiler es tirar el dinero muestran un ligero crecimiento: actualmente recibe 6,1 puntos sobre diez y en febrero recibía 6.

Informe “Radiografía del mercado de la vivienda en el segundo semestre de 2022”

El portal inmobiliario Fotocasa ha realizado el informe “Radiografía del mercado de la vivienda en el semestre de 2022”, en base a un exhaustivo análisis del equipo de Business Analytics de Fotocasa en colaboración con el instituto de investigación The Cocktail Analysis.

El estudio pretende dar continuidad a los informes presentados en 2021, 2019, 2018 y 2017. Al igual que los anteriores estudios, se ha realizado sobre un panel independiente con una muestra de 5.002 personas representativas de la sociedad española y que tienen entre 18 y 75 años, a través de encuestas online que se efectuaron entre el 16 de agosto y el 4 de septiembre de 2022. Error muestral: +-1,4%.

España se sitúa cerca de las 100.000 camas en residencias de estudiantes, con otras 18.000 en pipeline

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El mercado de residencias de estudiantes (PBSA, por sus siglas en inglés Purpose- Built Student Accommodation) se consolida y vuelve a crecer tras la pandemia

Madrid se afianza como principal localización de la oferta, con un 15% del total; y principal foco de demanda, con un 25% de los estudiantes en España

Huelva, Girona, Jaén o Castellón se sitúan en el punto de mira inversor, como principales nichos de mercado         

Los datos arrojados por el último estudio de Atlas Real Estate Analytics, consultora especializada en la aplicación del data science al ámbito inmobiliario, consolidan el mercado de PBSA (Purpose- Built Student Accommodation)en España, que alcanza su punto de maduración con un año récord en transacciones: 1.217,56 millones de euros. Esta evolución ha estado apoyada por la creciente demanda de camas, que muestra un incremento acumulado del 5,78% en los últimos 5 años; y el aumento de la oferta de camas, llegando a alcanzar las 94.412 unidades en 2022, con otras 18.000 aún en pipeline.

Tras un año marcado por la reducción de la movilidad de estudiantes y las clases online, el sector de residencias de estudiantes vuelve a tener un papel protagonista en las inversiones alternativas. La tipología de estándar moderno ha situado las nuevas inversiones a la cabeza de esta recuperación, con un crecimiento entre 2021 y 2022 de 7.380 camas ofertadas (un 8,49% más). Esta tipología engloba residencias de estudiantes de última generación, construidas o reformadas recientemente siguiendo los criterios de diseño, servicio e instalaciones demandadas por el público joven universitario. Sin embargo, otras más conocidas como los Colegios Mayores, las residencias religiosas o las públicas, han visto mermada su oferta en aras del crecimiento de la anterior.

Este crecimiento ha posicionado a Madrid como la principal localización de la oferta, con 13.818 camas, un 15% del total de la oferta nacional; seguida de Barcelona (10.111), Sevilla (7.210), Granada (4.825) y Salamanca (4.185). Estas localizaciones no solo encabezan la lista de oferta, sino que también son las ubicaciones más caras para alojarse. El precio medio de Madrid asciende a 1.096 € al mes, seguido por otros municipios cercanos, Villaviciosa de Odón con una media de 1.076 € y Pozuelo de Alarcón 998 € o Villanueva de la Cañada con un ticket de 990 €.

Todo ello, bajo un mercado con tendencia a los macro-proyectos, con más de 250 plazas. Entre ellos encontramos la Villa Universitaria de la Universidad Autónoma de Barcelona con 2.193 camas, nuevos proyectos anunciados en Salamanca por Life.be de 915 camas, o Student Experience en Pozuelo con 600 camas. En el desarrollo de estos proyectos, Resa, MiCampus y Yugo son los tres principales operadores del sector en España. Resa, en la actualidad, opera 10.219 camas a lo largo de 40 residencias, mientras que MiCampus se sitúa por debajo con 5.540 camas en 24 residencias, y Yugo, uno de los operadores con precios más altos, se posiciona tercero operando 3.761 camas en 11 residencias.

Alejandro Bermúdez, cofundador y CEO de Atlas Real Estate Analytics destaca que “Desde 2017, el sector de las residencias de estudiantes (PBSA, Purpose-Built Student Accomodation) ha madurado a un ritmo vertiginoso, al calor de la ingente inversión que ha recibido en el último lustro. Sin duda, se posiciona ahora con un gran momentum para las transacciones, las fusiones y la renovación de activos ya existentes, ya sea para añadir camas o para mejorar la calidad de las existentes”.

Aumenta la demanda y surgen nuevas oportunidades de inversión

Los estudiantes universitarios siguen creciendo y, con ello, la demanda en residencias de estudiantes. En los últimos 5 años, el número de estudiantes universitarios se ha incrementado en un 11,80%, alcanzando el total de 1.676.063. En este sentido, Madrid, una vez más, a la cabeza, agrupa el 25.51% del total de estudiantes de España. Sin embargo, teniendo en cuenta la relación entre la demanda y las camas ofertadas, se descubre que las oportunidades de inversión corresponden a localizaciones poco usuales para este mercado, como Huelva (37,37), Girona (26,70) y Jaén (25,89).

Para conocer la situación real del mercado del PBSA en una ciudad o zona determinada, se ha utilizado el provision rate, una métrica que indica el número de estudiantes que necesitan un alojamiento por cada cama ofertada en el mercado. Cuanto más alto sea el resultado del provision rate, más segura en términos estadísticos será la inversión, mientras que, si el resultado es bajo o cercano a cero, significa que el mercado está saturado y sube el riesgo de la inversión.                                    

El precio de la vivienda crece un 4% en el tercer trimestre 2022, el mayor aumento desde la pandemia

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Gesvalt, la compañía de referencia en el sector de la consultoría, valoración y actuaciones técnicas ha publicado su Informe de Vivienda correspondiente al tercer trimestre del año 2022. El estudio, realizado con datos propios por el departamento de Research de la compañía, refleja un incremento del precio de la vivienda del 4,0% con respecto al mismo periodo del año 2021.

Este aumento, que es el mayor desde la inversión de la tendencia de caídas postpandemia que se produjo en el segundo trimestre de 2021, implica la sexta subida consecutiva por encima del 3% a nivel nacional. En los trimestres anteriores, este incremento fue del 3,5%, 3,7% (dos trimestres consecutivos), 3,9% y 3,3%. Los expertos de Gesvalt, ante esta situación, estiman que se puede deber, por un lado, como una respuesta a las contracciones de precios del año 2020 y, por otro, por el incremento los costes de construcción y el aumento de la demanda ante la perspectiva, ya cumplida, de subida de tipos de interés por parte del BCE. Sin embargo, también vaticinan, con la prudencia que supone la inestabilidad actual, una estabilización de los precios en el cuarto trimestre del año y los primeros meses del 2023, producida por el encarecimiento de las hipotecas y las perspectivas de una potencial recesión.

Tras este nuevo incremento, el precio de la vivienda ha alcanzado los 1.498 €/m2, lo que implica que, a pesar de la tendencia ascendente, todavía se sitúa un 30,1% por debajo del máximo histórico fijado en el primer trimestre de 2008. De esta forma, una vivienda con un valor promedio y una superficie de 90 m² tendría un precio que ascendería hasta los 134.820€, frente a los 129.690€ del año pasado.

Por otra parte, el Informe de vivienda de Gesvalt también señala que la tendencia al alza de los precios ha sido generalizada, ya que se ha producido en todas las comunidades autónomas con la excepción de Galicia (-0,4%) y Aragón (-0,1%), que repiten ligeras caídas respecto al trimestre anterior, y a las que se suma La Rioja con un leve descenso del 0,2%. Por el contrario, Baleares vuelve a liderar, por cuarto trimestre consecutivo, el ranking de comunidades autónomas con mayor incremento del precio de la vivienda. En esta ocasión, el aumento ha sido del 6,1%, tras el 6,7% del trimestre anterior. En segundo lugar, tras las islas se ha situado la Comunidad Valenciana, con un 5,4%, seguida de la Comunidad de Madrid, con un 4,6%, y Navarra, con un 4%. En Cataluña, por su parte, la estadística ha crecido un 2,3%.

Galicia, la línea discordante en la tendencia

El tercer trimestre del año vuelve a marcar en Galicia la tendencia inversa a la nacional. Por sexto trimestre consecutivo, Galicia vive un decrecimiento del precio de la vivienda mientras aumenta la tendencia nacional, aunque en esta ocasión ha sido más moderado, del 0,4%. Aragón también repite por segundo trimestre consecutivo, con una ligera caída del 0,1% y se suma La Rioja, con una bajada del 0,2%.

Por otra parte, las Islas Baleares mantienen su posición como la región con los precios residenciales más altos del país, con un valor promedio de 2.532 €/m2, mientras que la Comunidad de Madrid repite en segunda posición con un valor de 2.406 €/m2 seguida de cerca, de nuevo, por País Vasco, 2.276 €/m2. La parte inferior del ranking también se mantiene estable, con Extremadura al final de la tabla, con un valor de 840€/m², seguida por Castilla la Mancha con 881€/m². Por otra parte, la Región de Murcia, con 1.023€/m² supera a Castilla y León (1.012 €/m²).

Los alquileres también al alza

Tras un inicio de año irregular, la tendencia de los alquileres se ha estabilizado al alza, siguiendo la estela de la compraventa. En este sentido, en el tercer trimestre del año, el aumento generalizado de los precios de rentas ha provocado que las únicas provincias que fijan su promedio por debajo de los 5 €/m²/mes hayan sido Jaén (4,79 €/m²/mes) y Zamora (4,96 €/m²/mes). Por otra parte, Los mayores incrementos en el precio interanual del alquiler los presentan Málaga (+17,6%), Huelva (+14,5%), Baleares (+13,6%), Castellón (+12,5%) y Barcelona (+12,1%). Por el contrario, las únicas tres provincias que presentan contracciones en su promedio de precios de renta han sido Lérida, Huesca y Zamora.

En lo que respecta al precio total, la provincia de Barcelona (17,72 €/m²/mes) vuelve a encabezar el ranking en cuanto a precios más elevados, y repite siendo la única que supera la barrera de los 16 €/m2/mes. Madrid se ha situado en segunda posición (15,75 €/m²/mes), seguida de Guipúzcoa (15,37 €/m²/mes) y Baleares (15,00 €/m²/mes). En estos dos casos, superan por primera vez la cota de los 15 €/m²/mes.

En el ámbito municipal, la tendencia del alquiler ha sido similar a la provincial. Los únicos municipios con rentas superiores a los 15 €/m²/mes siguen siendo Barcelona, Madrid, San Sebastián; al que se sigue sumando Castelldefels, con 15,11 €/m²/mes.  En cambio, los municipios de más de 50.000 habitantes con el alquiler de vivienda más bajo son Linares, Puertollano y Ponferrada; con unitarios inferiores a los 5 €/m²/mes.

Los visados de dirección de obra se incrementan, las certificaciones de final de obra descienden

Durante los seis primeros meses del año, observamos un comportamiento diferencial en dos de los indicadores fundamentales que marcan el comportamiento del mercado inmobiliario. A cierre del segundo trimestre de 2022, el dato acumulado de visados de dirección de obra ha reflejado un incremento respecto al mismo periodo del año pasado del 3,2%.

De forma contraria, la cifra de certificados finales de obra cae un -6,0%, aunque esto puede deberse a la temporalidad de los mismos durante el año pasado, dada la atípica situación sanitaria que aún seguía latente.  Las comunidades en las que más certificaciones se han realizado han sido la Comunidad de Madrid (18,2% de total), Andalucía (también 15,8%) y Cataluña (15,6%). En el volumen de visados de dirección de obra, la Comunidad de Madrid se sitúa a la cabeza (19,4% del total), seguida por Andalucía (17,5%) y Cataluña (15,3%).

2022 desbanca a 2019 y marca un nuevo récord en inversión inmobiliaria

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2022 desbanca a 2019 y marca un nuevo récord en inversión inmobiliaria

La inversión del tercer trimestre se acerca a los 5.000 m€, alcanzando máximos niveles históricos.

Oficinas, residencias de estudiantes y logística han sido los segmentos que mayor inversión han atraído.

La mayor operación del trimestre corresponde a una compra de una cartera de 43 residencias de estudiantes por un volumen de 900 millones de euros y protagonizada por un fondo neerlandés.

El volumen de inversión en retail a cierre de año puede alzarse en máximos de niveles históricos, superando el año 2018, pico de mercado hasta la fecha con más de 4.000 millones de euros.

Madrid, 10 de octubre de 2022.- La consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate presenta su último informe de inversión inmobiliaria que recoge las cifras del último trimestre del sector.

La consultora constata que, teniendo en cuenta el escenario actual, España continúa en el punto de mira de los inversores internacionales y nacionales. Así lo refleja el volumen de inversión que el sector ha copado hasta el 1 de octubre, con 13.100 millones de euros acumulados, un 57% respecto al mismo periodo en 2021.

En este punto, el tercer trimestre del año cierra con un volumen de inversión que se sitúa en 4866 millones de euros. Así, los dos segmentos que mayor dinamismo han mostrado han sido el de oficinas y mercados alternativos, seguido del logístico, retail, hotelero y residencial.

BNP Paribas Real Estate revela que las expectativas para el último trimestre de 2022 son positivas. “A falta de tres meses para que cierre el año, ya hemos superado el anterior pico de inversión registrado en 2019. La elevada volatilidad de otras inversiones variables, el elevado capital existente para invertir en inmobiliario y la oferta existente en el mercado, nos hace pensar que en el global del año la inversión puede superar la barrera de los 15.000 millones de euros, como anticipamos a cierre del primer trimestre” destaca Borja Ortega, CEO de BNP Paribas Real Estate.

En esta dirección, la compañía estima que de cara al próximo 2023, posiblemente se observe un ajuste en los volúmenes de inversión que giran en torno al 15-20%, sobre los máximos niveles de 2022. Esto se deriva de las alternativas financieras que vuelven a existir en el mercado y a la dilatación en las negociaciones de los procesos de venta.

OFICINAS Y MERCADOS ALTERNATIVOS SE POSICIONAN COMO LOS CABALLOS GANADORES DEL TRIMESTRE

Si se analizan el volumen de inversión desde el segundo trimestre de 2020 hasta el tercer trimestre de este año, destaca el sector retail como el que más capital ha concentrado, copando el 26% del total. Teniendo en cuenta este incremento de actividad registrado en este segmento, cabe resaltar la operación que protagonizó BBVA en la adquisición de 659 sucursales bancarias, traduciéndose en 1987 millones de euros.

Si se analizan los datos de inversión en el tercer trimestre del año, se observa cómo la actividad en el sector de oficinas ha sido la más elevada de todos, superando la barrera de los 1.100 millones de euros. En concreto, este sector ha conseguido copar 1.183 millones de euros, distribuidos en 23 operaciones.

Para alcanzar estas cifras, que consolidan la recuperación del sector, ha sido clave el cierre de tres operaciones de gran volumen, que entre las tres han sumado el 54.5% del total de la inversión. Destacan la compra de Castellana 51, en el tramo más exclusivo del CBD madrileño, por parte de Inmocaixa con un valor de 238,5 millones de euros, la compra de la sede de Glovo en Barcelona en el 22@ (por un importe aproximado de 220 millones de euros) y la compra de la sede del BBVA en Bilbao. Si se analiza la inversión en oficinas de manera geográfica, Madrid vuelve a encabezar la posición como mercado que más volumen invertido y operaciones aglutina, con un 58% de operaciones y el 51% del volumen registrado. Aun así, el mercado barcelonés sigue siendo muy atractivo para los inversores, habiéndose contabilizado siete operaciones de inversión y más de 400 millones de euros en los últimos tres meses.

Por su parte, la actividad registrada en el sector de inversiones alternativas ha copado 1.176 millones de euros, representando el 24% del volumen de inversión total este trimestre. Dentro de este segmento, destaca la inversión registrada en residencias de estudiantes, donde se ha contabilizado la operación de mayor volumen del trimestre: la compra por parte del fondo de pensiones neerlandés de una cartera de 43 residencias distribuidas en 21 ciudades españolas por un volumen de 900 millones de euros.

Destaca también el elevado número de operaciones firmadas en la tipología de residencias de la tercera edad o senior housing, donde se ha registrado una inversión de 130 millones de euros en los últimos tres meses. Por último, el nicho Coliving se está consolidando entre inversores especializados.

LA ACTIVIDAD TRIMESTRAL DEL SECTOR LOGÍSTICO SE ASIMILA A LOS NIVELES DE 2021

Tras un primer semestre de año, en el que los volúmenes de las operaciones no habían sido alentadores, la actividad registrada en el tercer trimestre del año se asimila a la de 2021, el periodo de mayor dinamismo de la serie histórica.

En los últimos tres meses se ha concentrado un volumen de inversión de 967 millones de euros en 20 operaciones. La operación más destacada ha ido la compra por parte de Prologis, de un portfolio Paneuropeo de 128 activos por 1.585 millones de euros, con un peso importante de la cartera en España de aproximadamente el 21% del volumen.

Otra operación que sobresale ha sido la venta por parte de DWS a CBRE GI de dos plataformas logísticas de reciente construcción, ubicadas en el Corredor de Henares por un volumen aproximado de 90 millones de euros.

Así, Cataluña ha sido el mercado que más inversión ha canalizado este trimestre, con un importe aproximado de 60 millones de euros, seguido de Zaragoza, Málaga, Valencia y Sevilla.

ELEVADO DINAMISMO EN HIGH STREET DENTRO DEL SEGMENTO RETAIL

El segmento retail continúa en fase de recuperación, impulsado por el incremento de afluencias y ventas que, poco a poco, se están asimilando cada vez más a los registros prepandemia.

El volumen de inversión se ha alzado hasta los 816 millones de euros entre los meses de julio y septiembre, distribuidos en diferentes tipologías: centros y parques comerciales, supermercados, sucursales bancas y locales comerciales.

En este contexto, la operación más destacada por volumen ha sido la venta de 380 sucursales de Banco Santander por un importe de 297 millones de euros, junto con la compra por parte del fondo francés FREI del parque comercial Mediterráneo por 83 millones de euros.

Asimismo, este elevado dinamismo registrado en retail viene acentuado por la tipología de locales de calle o High Street, donde se han contabilizado el 65% de todas las operaciones registradas. Concretamente, Madrid ha sido la plaza favorita por los compradores de High Street, con un 82% de las operaciones, seguido de Barcelona y Sevilla.

A día de hoy, hay operaciones en curso en este segmento que podrían alzar la inversión en retail a máximos de niveles históricos, superando a 2018, pico de mercado hasta la fecha con más de 4.000 millones de euros.

EL SECTOR HOTELERO ROZA EN 2022 LOS 2.000 MILLONES DE EUROS DE INVERSIÓN

La actividad registrada en el sector hotelero ha sido similar a la que se vivió en el segundo trimestre del año, alcanzando los 510 millones de euros.

La operación más destacada ha sido la compra de una cartera de cinco hoteles (1.119 habitaciones) ubicados en Mallorca a Ibiza por parte del grupo inversor israelí Fattal Group, por un importe de 165 millones de euros.

El grueso de la actividad inversora se ha distribuido geográficamente entre las Islas Baleares, Málaga, Valencia, Madrid, Barcelona y Santander. Si se observan los datos desde el inicio del año, la inversión hotelera en España se sitúa en 1.768 millones de euros.

EL VOLUMEN DE INVERSIÓN EN EL SECTOR RESIDENCIAL SUPERA LA CIFRA REGISTRADA EN 2020 Y 2021

La actividad inversora registrada en los últimos meses en el mercado residencial ha sido menor que la vista en trimestres anteriores con 177 millones de euros invertidos. Sin embargo, en el acumulado del año se han contabilizado 1.880 millones de euros, la cifra más alta que la de los dos años anteriores, igualando los máximos de 2018.

La operación más relevante ha sido la compra de un proyecto Build to Rent en Badalona de 220 viviendas por un volumen aproximado de 100 millones de euros.

LOS FONDOS INSTITUCIONALES SIGUEN PROTAGONIZANDO LA INVERSIÓN EN INMOBILIARIO

Si se analiza el tipo de inversor, pasados ya 9 meses del año, BNP Paribas Real Estate constata que los fondos institucionales de inversión se posicionan como dominadores del mercado, representando la mitad de volumen contabilizado en el total del primer semestre del año, con una cuota del 53%. Durante el tercer trimestre del año, los fondos ya han superado la inversión que realizaron en todo el 2021. Esto demuestra que, a pesar de los acontecimientos históricos vividos en los últimos años, siguen confiando en España como foco de sus inversiones.

Los principales motivos por los que los fondos siguen invirtiendo en España son muy variados. En primer lugar, por la alta oferta de activos existente o el elevado capital levantado para alocarlo en el inmobiliario, debido principalmente a las rentabilidades atractivas que ofrecía este sector en España. También ha influido la solidez de la demanda, que ha permitido mantener la disponibilidad en niveles saludables y no generar niveles de sobre oferta. Asimismo, se ha percibido una mejora de la calidad del parque en todos los segmentos (alineándose con los criterios de ESG) junto con un entorno económico favorable que se encuentra en fase de recuperación. Por último, encontramos una fuerte profesionalización del sector provocado por la entrada de fondos internacionales y compañías especializadas que provocan que la calidad del asesoramiento inmobiliario sea muy elevada.

Durante este trimestre del año destacan, entre sus operaciones, la compra del Portfolio Resa de Student Housing por un valor de 900 millones de euros.

Si se analiza el origen del inversor, se observa cómo a falta del último trimestre del año, el inversor nacional sigue situándose por encima del resto del capital invertido en Real Estate, con una cuota del 39% sobre el total. El volumen de inversión nacional supera los 5.000 millones de euros, siendo ya un 30% mayor al volumen de toto 2021.

Así, durante el tercer trimestre, cabe destacar 3 operaciones con un valor por encima de los 210 millones de euros por parte del capital doméstico.

Por otro lado, la confianza depositada en el mercado español por parte de fondos de inversión americanos, franceses y alemanes superan todo el capital invertido en el global del año 2021, con más de 4.800 millones de euros.

CAMBIO DE TENDENCIA DE RENTABILIDADES

En el contexto actual en el que nos encontramos, con una inminente subida de los tipos de interés, el incremento de las rentabilidades de los bonos españoles y alemanes a 10 años y condiciones de financiación menos favorables, BNP Paribas Real Estate revela que nos adentramos en un cambio de tendencia de las rentabilidades.

Durante los últimos tres meses, se han apreciado ligeras descompresiones en las rentabilidades Prime. En un contexto como el actual, se observa cómo se están volviendo a poner en valor los criterios CORE (inversores más adversos al riesgo) que, durante los últimos 2 o 3 años se habían minusvalorado. En este sentido, la consultora pronostica en los próximos meses el mercado se va a polarizar en casi todos los segmentos y el incremento previsto en las rentabilidades será mucho menor en activos Prime que cumplan con los criterios de ubicación, calidad del inmueble y contratos de larga duración.

Grupo Avintia re desarrollará un complejo intergeneracional en Móstoles

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El proyecto asistencial se divide en una residencia para mayores con un centro de día, y 176 unidades habitacionales que serán puestas en régimen de alquiler bajo los parámetros de vivienda protegida

Ambos edificios arrancarán su construcción a finales de este año y serán construidos completamente mediante el sistema de construcción industrializada con ávita

El Ayuntamiento de Móstoles ha adjudicado una concesión por un plazo de 53 años a Grupo Avintia Real Estate, plataforma de gestión inmobiliaria de Grupo Avintia, consistente en el desarrollo del complejo intergeneracional que se ubicará en la Plaza del Sol, en el barrio Manuela Malasaña, y será ejecutado por ávita, con su modelo de construcción industrializada.

El proyecto contará con dos componentes independientes pero complementarios: una residencia de mayores, con capacidad para 180 residentes y con un centro de día anexo que podrá albergar hasta a 45 personas, y un segundo edificio destinado al alquiler asequible, dotado de 176 alojamientos distribuidos en siete plantas. Las obras comenzarán durante el primer trimestre de 2023.

Para Raúl García Martín, Director de Promociones de Grupo Avintia RE, “haber sido adjudicatarios de este proyecto es un motivo de orgullo porque en él confluyen muchas de nuestras capacidades, desarrollar proyectos destinados a diferentes grupos poblacionales, generando espacios de convivencia sin dejar de cubrir sus necesidades específicas y que todo tuviera sentido era un reto al que hemos dado respuesta con nuestros equipos especializados”.

El proyecto de la residencia de ancianos, en particular, está siendo gestionado por Quality Care, promotora de Grupo Avintia RE especializada en proyectos sociosanitarios, y las unidades habitacionales destinadas al alquiler por ADI (Avintia Desarrollos Inmobiliarios).

Todo ello en un emplazamiento inmejorable en las inmediaciones de la Plaza del Sol, en el barrio Manuela Malasaña de Móstoles, con todos los servicios y conexiones de transporte, en un entorno con amplias zonas verdes. El complejo está orientado a convertirse en un ejemplo de convivencia de vecinos de todas las edades, que tendrán su acomodo en la forma que mejor se adecúe a sus necesidades vitales, en tanto que habrá unidades habitacionales de 1 a 3 dormitorios y la residencia contará con 124 habitaciones individuales y 28 habitaciones dobles, junto con 45 plazas de Centro de día.

Un proyecto edificado mediante construcción industrializada

Ambos edificios serán ejecutados por ávita, constructora industrializada de Grupo Avintia, cuyo modelo de construcción permite la producción de los elementos del edificio en fábrica para después ser ensamblados en la obra, automatizando procesos, optimizando tiempo y recursos y facilitando la gestión posterior del inmueble, con una precisión milimétrica, que redunda en la calidad y eficiencia energética.

Asimismo, la digitalización de todos los elementos del edificio permite su gestión centralizada y remota y optimiza el OPEX (costes de operación), gracias a un mantenimiento preventivo y la trazabilidad de la información.

Comunidad de vecinos: el dilema de encender o no la calefacción central este invierno

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¿Qué opciones tienen los vecinos que viven de alquiler y firmaron un contrato que incluía la calefacción si la comunidad de propietarios decide no encenderla?

Si un vecino no puede hacer frente al pago que supone la calefacción central, puede intentar llegar a un acuerdo con la comunidad para que le concedan facilidades de pago amparándose en la situación de crisis.

El encarecimiento del precio de los combustibles provocará que el coste de la calefacción para los españoles se multiplique este invierno. Una situación que afecta especialmente a las comunidades de vecinos con calefacción central, que deben decidir conjuntamente que hacer en los próximos meses.

Legálitas analiza qué ocurre si un propietario no está de acuerdo con la decisión de la comunidad o qué derechos tienen los vecinos en alquiler, cuyo contrato incluye el derecho a calefacción, si la comunidad decide no encenderla.

¿Deben estar todos los vecinos de acuerdo para no encenderla?

El acuerdo debe ser adoptado en junta de propietarios por mayoría simple (la mitad de los propietarios más uno) al amparo del artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) ya que es una decisión temporal y significa que el servicio no se suprime de una manera definitiva. Por ello, Legálitas especifica que la decisión no puede tomarse unilateralmente por el presidente o el administrador de fincas.

Si un vecino no está de acuerdo con la decisión, ¿es posible recurrir?

Es posible impugnar judicialmente el acta de la reunión de vecinos, al amparo del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal y solicitar una medida cautelar urgente para evitar la ejecución del acuerdo y así dejarlo en suspenso.

Los vecinos que viven de alquiler y firmaron un contrato que incluía la calefacción, ¿qué derechos tienen?

Al amparo del artículo 21. 1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendador está obligado, sin derecho a elevar la renta, a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad que sirvan al uso convenido, por lo que tendrá que ofrecer al inquilino una solución que garantice la habitabilidad del inmueble.

Si no dispone de calefacción en la casa por el acuerdo de la comunidad, ¿puede el inquilino obligar al casero a qué le instale otro sistema alternativo?

Legálitas expone que, conforme al artículo 21.1 Ley de Arrendamientos Urbanos, el inquilino puede exigir, sin derecho a elevar la renta, una solución que le garantice la habitabilidad de la vivienda, lo que incluye un sistema de calefacción.

Si el inmueble es inhabitable, al amparo del artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el inquilino podría desistir del contrato o pedir la suspensión temporal del mismo, dejar la vivienda y durante ese tiempo no abonar la renta de alquiler.

Si el casero no ofrece ese sistema alternativo de calefacción, ¿el inquilino puede exigir que le reduzcan las mensualidades?

Sí. Legálitas explica que, en el supuesto que la calefacción central esté incluida en el precio de la renta de alquiler y no se disponga de ella, el inquilino puede exigir una reducción de las mensualidades.

Si la comunidad decide encender la calefacción central y un vecino no puede hacer frente al pago, ¿qué opciones tiene?

Esta decisión se adopta por mayoría en una junta de propietarios y, por lo tanto, es ejecutable por parte de la comunidad de vecinos salvo impugnación en los tribunales conforme al artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. En este sentido, Legálitas destaca que la única opción del vecino es intentar llegar a un acuerdo con la comunidad al objeto de que le concedan facilidades de pago, amparándose en la situación de crisis.

En base a la nueva ley de ahorro energético, ¿se puede obligar a los vecinos de la comunidad de propietarios a mantener la calefacción a x grados?

Conforme al artículo 29.4 del Real Decreto- Ley 14/2022, de 1 de agosto, la temperatura de la calefacción no puede superar los 19 grados en el interior de los establecimientos habitables que estén acondicionados y situados en los edificios y locales destinados a los siguientes usos: administrativo; comercial como tiendas, supermercados, grandes almacenes, centros comerciales y similares; de concurrencia pública (teatros, cines, auditorios, centros de congresos, salas de exposiciones y similares, establecimientos de espectáculos públicos y actividades recreativas); restauración como bares, restaurantes y cafeterías; y transporte de personas como estaciones y aeropuertos.

Por lo tanto, Legálitas recuerda que la normativa no está dirigida a viviendas de comunidad de vecinos.

Técnicas de los ciberdelincuentes: Falsas ofertas de empleo, fraudes de inversión y mulas de dinero

Redacción
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El banco online N26 explica cómo identificar y evitar las estafas cibernéticas más comunes 

La incertidumbre económica aumenta el riesgo de que las personas más vulnerables caigan en los engaños de los cibercriminales.

El cibercrimen ha aumentado exponencialmente en los últimos años: según el Informe sobre la Cibercriminalidad en España del Ministerio del Interior, en 2021 se produjeron 305.000 ciberdelitos, un 6,1% más que el año anterior. El banco online N26 advierte que, en tiempos de incertidumbre económica como el actual, existe un mayor riesgo de que aquellas personas más vulnerables o en situaciones desesperadas caigan en las estafas urdidas por los ciberdelincuentes.

La entidad ha dado a conocer las tres principales tendencias en ciberfraude y explica cómo identificarlas para evitar al usuario problemas que pueden ir desde la pérdida de fondos hasta cargos penales.

  1. Estafas de inversión

Los fraudes de inversión se encuentran entre los más comunes a día de hoy. Tan solo en 2021, este tipo de estafa resultó en la pérdida de más de 1.600 millones de dólares a nivel global. Los delincuentes atraen a sus víctimas con la promesa de grandes ingresos, dinero rápido o rendimientos garantizados. Para ello, publican anuncios falsos en la web o envían e-mails al usuario, normalmente seguidos de otra toma de contacto por parte de unos supuestos ‘asesores’ que piden a la víctima que transfiera el dinero a una cuenta bancaria. En ocasiones, comparten un enlace a una falsa plataforma de inversión o banco.

Los estafadores asumen distintos roles, siendo uno de los más comunes el del inversor internacional de éxito, que anima a sus objetivos a invertir en plataformas comerciales que, aunque parecen convincentes, resultan ser fraudulentas. Otro tipo de estafa de inversión común es la denominada ‘pig butchering’ (‘matanza de cerdos’ en inglés), en la que los estafadores establecen una (falsa) relación romántica con la víctima, con la que suelen contactar a través de plataformas de citas. Pueden llegar a invertir semanas o meses hasta embaucar a su objetivo. Luego, le presionan para que este envíe dinero o criptomonedas para invertir.

Desde N26 alertan que si una oferta de inversión parece “demasiado buena para ser verdad” es porque seguramente sea falsa. Asimismo, el banco móvil insta a aceptar solo consejos de inversión de profesionales cualificados y nunca a través de una plataforma de citas o de las redes sociales.

  1. ‘Money muling’: lavado de dinero a través de ‘mulas’

El ‘money muling’ (‘mulas de dinero’ en inglés) es un tipo específico de blanqueo de capitales. Los delincuentes ofrecen a sus objetivos ganar dinero de forma fácil a cambio de guardar o transferir fondos de origen potencialmente ilícito a través de la cuenta bancaria personal de la víctima. En muchas ocasiones, los objetivos no llegan a ser conscientes de que han sido utilizados como “mulas” para el blanqueo de capitales, pero aún así pueden enfrentarse a cargos penales al haber participado en un delito. Al fin y al cabo, el dinero transferido a través de su cuenta puede proceder de actividades ilegales, como el tráfico de drogas, la trata de personas o el terrorismo. Según el informe MC Muling, cada año se blanquean 2.000 millones de dólares con esta práctica.

N26 advierte del peligro de aceptar dinero de desconocidos o contactos online a los que no se conoce en persona, sobre todo cuando piden ayuda para hacer llegar fondos a terceros, aunque a veces ofrezcan a la víctima quedarse con parte de los beneficios. También deben saltar las alarmas si este contacto pide al usuario abrir una cuenta bancaria a su nombre o al de una empresa para recibir y transferir dinero.  Según N26, la clave es evitar los anuncios y ofertas que hagan un uso excesivo de términos como “pagos instantáneos” o “bajo riesgo”, o incluyan imágenes asociadas al dinero o la riqueza.

  1. Falsas ofertas de empleo

Como consecuencia de la incertidumbre económica, muchas personas en situación de vulnerabilidad buscan alternativas para ganar dinero o se ven en la necesidad de buscar rápidamente un nuevo empleo. Los estafadores se aprovechan de estas circunstancias publicando falsas ofertas de trabajo en plataformas oficiales, en redes sociales o vía e-mail. El problema es que los delincuentes se anuncian a través de los mismos canales que los empleadores legítimos, prometiendo un empleo, cuando en realidad su objetivo es el dinero y la información personal de la víctima. En 2022, el fraude de las ofertas falsas de empleo resultó en la pérdida de 68 millones de dólares, un serio indicador del impacto financiero al que se enfrentan los clientes europeos.

N26 matiza que estas estafas pueden tomar distintos formatos. En primer lugar, la estafa de la prueba de aplicaciones, por el que los delincuentes, haciéndose pasar por compañías o entidades financieras, prometen al usuario bonificaciones por abrir una cuenta a modo de prueba. Para ello, solicitan la información personal y financiera del objetivo. Las víctimas de estos ataques suelen revelar estos datos porque creen que están solicitando un puesto en la empresa o porque la naturaleza del trabajo así lo requiere. Sin embargo, disponer de todos los datos relevantes permite a los estafadores utilizar la cuenta de la víctima con fines delictivos, todo ello en nombre de la víctima.

En segundo lugar se encuentra la estafa piramidal, por el que los estafadores recompensan a las personas por captar a otras para un negocio que ofrece un producto inexistente. Los participantes son llamados a anunciar un producto o servicio a otros consumidores, que luego harán lo mismo en su entorno. Cuantas más personas capten, mayor será su recompensa económica. Normalmente el producto ni siquiera existe, y a las víctimas de este fraude se les suele exigir una inversión o el pago de una cuota de entrada bastante elevada.

Por último, N26 destaca los peligros de las estafas de ofertas de empleo fraudulentas. Los delincuentes falsifican la web de una compañía legítima y publican ofertas de empleo falsas en bolsas de trabajo populares que redirigen a los solicitantes a las webs falsas. Los estafadores solicitan a las víctimas información personal como el NIF o números de tarjetas de crédito. En ocasiones, instan al candidato a pagar por adelantado formaciones laborales, equipos de trabajo, etc. Otras señales de peligro son los salarios significativamente superiores a los habituales para el puesto o si el reclutador ofrece el puesto de trabajo muy rápidamente, sin entrevistar al candidato o pedir referencias. N26 destaca que una buena práctica para evitar esta estafa es buscar la web de la empresa real y compararla con el anuncio potencialmente falso, así como la información del supuesto reclutador.

N26 reivindica el rol de las entidades financieras a la hora de informar y proteger al cliente de los estafadores, sobre todo en un contexto de tensión económica en el que ciertas personas en situación de vulnerabilidad pueden ser susceptibles de caer en estos fraudes. La clave es no proporcionar información personal o financiera, ni aceptar consejos de inversión de gente que establezca contacto vía email, foros o redes sociales, y de los que no se pueda verificar su identidad, así como certificar la legitimidad de las webs antes de introducir datos personales.

Requena y Plaza diseña el nuevo hotel Letoh Letoh Gran Vía en Madrid

Redacción
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Con un diseño fresco, con evocación a la arquitectura orgánica, en el que el confort de la intimidad de las habitaciones y el estilo inconfundible de las zonas comunes, gastronómicas y comerciales, confieren a este hotel un carácter diferente.

El estudio REQUENA Y PLAZA fue elegido para desarrollar el nuevo concepto de room007 Hostels & Hotels en el centro de Madrid: el hotel LETOH LETOH Gran Vía. “Un hotel diferente, donde pasan cosas diferentes”, según se presenta la propia marca.

El inmueble tiene una superficie de 3.287 metros cuadrados, distribuidos en dos plantas bajo rasante, una planta baja y siete plantas adicionales, con uso hotelero y comercial.

El equipo de REQUENA Y PLAZA ha sido el encargado de diseñar y ejecutar la reforma para la reciente inauguración del nuevo hotel LETOH LETOH Gran Vía en el centro de Madrid, concretamente en la calle de Leganitos 41, en una magnífica ubicación entre la Gran Vía y la fantásticamente renovada área de la Plaza de España, en pleno centro de la ciudad y en un área de máximo atractivo y afluencia.

LETOH LETOH es la nueva marca de room007 Hostels & Hotels englobada dentro de su ambicioso plan de crecimiento. También para esta marca cuentan con REQUENA Y PLAZA como estudio principal para sus proyectos de crecimiento y expansión. En este caso, se ha acometido un proyecto integral de rehabilitación e interiorismo del edificio, que ahora alberga un hotel con capacidad para ofrecer 91 habitaciones y diversos espacios comunes, así como una zona de gastronomía que es uno de los principales atractivos de esta recién presentada marca.

El hotel LETOH LETOH en Madrid inaugura un nuevo estilo único y personalísimo, y mantiene la versatilidad y eficiencia de los espacios que son marca de room007 Hostels & Hotels, y que coinciden con las especificaciones habituales de su clientela. Su línea estética atrevida e innovadora busca un tipo de cliente contemporáneo y con un estilo de vida enfocado a encontrar confort y sofisticación, no solo en la pernocta sino también en sus experiencias gastronómicas. Es por ello por lo que el hotel LETOH LETOH, además de la oferta habitual y característica del resto de marcas del grupo, está muy enfocado en crear experiencias diferentes en restauración, coctelería y de disfrute al aire libre en terrazas.

El personal estilo decorativo del hotel destaca por superficies que recuerdan al adobe, con paredes sinuosas y orgánicas en colores beige y tostados, aportando un plus de recogimiento en las habitaciones, que transportan a sus huéspedes a un refugio de sosiego en medio del ajetreo de la ciudad. En las zonas comunes, la elegancia de los colores neutros se combina con las maderas y piedra, así como el color negro como hilo conductor de todo el diseño.

Destaca, para completar la creación de una atmosfera relajada, acogedora y de disfrute, un uso muy estudiado de la luz que se convierte en protagonista de la decoración, tanto dentro, como también en la preciosa fachada externa. En el restaurante, por ejemplo, una gran pared con enormes círculos salientes que emanan luz tenue de sus laterales; en las habitaciones, unos focos que iluminan las paredes de piedra aportando sombras únicas; en la fachada, unos haces de luz aportan relieve y simetría al conjunto.

El inmueble tiene una superficie de 3.287m2 distribuidos en dos plantas bajo rasante, una planta baja y siete plantas adicionales. El establecimiento se ha estrenado este mismo mes de septiembre, cuenta con una calificación de 3 estrellas y ofreciendo 91 habitaciones de diversas tipologías, servicios de restauración y ocio, así como un área comercial.

Este nuevo hotel forma parte de los varios proyectos que room007 Hostels & Hotels está acometiendo para desarrollar su marca LETOH LETOH: se prevé la pronta apertura, al menos, de dos establecimientos más en breve. Uno en Donostia-San Sebastián y otro en Lisboa, en Portugal.

“Que room007 haya contado con nosotros en este nuevo hotel LETOH LETOH Gran Vía, y para su actual plan de expansión en conjunto, nos hace estar muy satisfechos. Cada proyecto y cliente son únicos y supone un reto constante de superación, mejora y compromiso que estamos encantados de desarrollar desde REQUENA y PLAZA. Después de 35 años como empresa, ver que nuestros clientes siguen repitiendo con nosotros nos impulsa a todo ello”, declara Juan Luis Requena, socio fundador del estudio.

Málaga necesita crear suelo y proyectos en segmentos estratégicos para cubrir la demanda existente

Redacción
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Savills, consultora inmobiliaria internacional, ha presentado hoy su informe anual Visión Málaga 2022, en el que repasa la evolución de todos los segmentos inmobiliarios y los desafíos que afronta la ciudad actualmente. El informe profundiza en las necesidades actuales y futuras en sectores inmobiliarios estratégicos debido al notable incremento de demanda derivado de las nuevas formas de vida y trabajo, que están redefiniendo el ADN de Málaga como ciudad clave en el escenario nacional e internacional.

José Félix Pérez-Peña, director de Savills en Andalucía, ha remarcado durante la presentación los retos y oportunidades que presenta la ciudad y cómo el sector inmobiliario puede ayudar a mantener a futuro la identidad, calidad de vida y sostenibilidad de la capital. “Málaga atrae ahora talento e inversión como nunca antes lo había hecho. El aumento exponencial de la demanda de vivienda de calidad y asequible, oficinas, logístico y plazas hoteleras en un plazo reducido de tiempo requiere atender ya los datos clave que marcarán el futuro de la ciudad”, ha explicado. En este sentido, según la consultora, la producción de nueva oferta inmobiliaria necesaria para satisfacer la demanda actual y potencial en los segmentos residencial, oficinas y logístico necesita acelerar, teniendo en cuenta que la media de los plazos de producción en el desarrollo de suelo finalista es de dos años.

Residencial

El precio de la vivienda nueva en Málaga ha experimentado un crecimiento de precio constante en los últimos años, con especial vigor tras la pandemia, impulsado por la falta de oferta y por el incremento de demanda de calidad, que mueve los precios medios al alza. En 2021 los precios se incrementaron un 22% respecto a 2020 en vivienda plurifamiliar nueva, según el informe. Para los próximos tres años, Savills prevé una desaceleración del incremento de precios, con valores más moderados que se sitúan en torno al 5-8% para la adquisición de vivienda nueva.

Según apunta Savills en Visión Málaga 2022, la gestión del suelo es la clave para un mercado residencial sostenible y equilibrado de cara a poder desarrollar proyectos atractivos en las zonas más demandadas, lo que creará competencia en el mercado, factor fundamental para reducir la tensión en los precios.

Según se ha explicado en la presentación, Málaga capital necesita 1.400 viviendas nuevas más al año para poder acoger a toda la demanda existente y potencial al ritmo actual. Se están construyendo 3.600 y serían necesarias 5.000 al año.

Además, los modelos residenciales de build to rent y co-living se encuentran en el foco de los inversores debido a la actual situación de escasez de oferta en el mercado de vivienda en alquiler residencial, los requerimientos de la demanda y la tendencia alcista del número de hogares en Málaga.

Málaga comienza a adaptarse a las tendencias en las nuevas formas de vida imperantes en grandes ciudades, aunque, por el momento, solo existen 636 viviendas del formato build to rent en la ciudad, si bien, con una previsión de alcanzar las 1.452 en los próximos años.

Residencias de estudiantes

Según Savills, el aumento de inversión en residencias de estudiantes en una tendencia global, a la que no es ajena Málaga. La demanda estudiantil en la ciudad ha marcado un hito durante los últimos años con especial incremento del número de estudiantes internacionales y un buen nivel de demanda por parte de los nacionales.

Este aumento, unido a la próxima apertura de dos universidades privadas en la ciudad, ha impulsado el desarrollo de nuevos proyectos de residencias de estudiantes, lo que está posicionando a Málaga en el círculo de ciudades universitarias en España.

Existe interés por parte de inversores institucionales en esta tipología de activos en Málaga, una de las principales plazas en desarrollo de nuevos proyectos en España, interés que ya se ha concretado en la apertura de dos nuevas residencias de estudiantes a medio plazo, que junto a la reciente inauguración de otras tres suman 613 nuevas camas.

Healthcare

Málaga es una de las pocas provincias con crecimiento poblacional positivo. Este hecho, sumado al envejecimiento natural de la población, requiere que tanto el sector hospitalario como de residencias de la tercera edad deban adaptarse a la nueva realidad social, lo que está impulsando el segmento healthcare en Málaga. Todavía los nuevos desarrollos son reducidos, por lo que sigue existiendo déficit de camas hospitalarias y geriátricas, aunque con mayor grado de consolidación y profesionalización.

Oficinas

El mercado de oficinas de Málaga ha experimentado una notable aceleración durante los últimos años, algo que no ha podido frenar la incidencia de la pandemia y de los nuevos modelos de trabajo. El interés por parte de usuarios finales y empresas por instalarse en la ciudad continúa creciendo debido al efecto llamada de empresas como Google, Vodafone o CITI. Sin embargo, la materialización de operaciones es compleja por la escasez de superficie de calidad en la ciudad.

La intensa actividad por parte de multinacionales, principalmente del sector tecnológico, está dinamizando este segmento considerablemente. La evolución de la contratación en el último año ha llevado a la disminución de la tasa de desocupación, que vuelve a situarse en torno al 5%, recuperando los valores medios pre-pandemia, mientras que en las zonas CBD y Prime, la disponibilidad es mínima.

La ciudad cuenta con un pipeline de más de 35.000 metros cuadrados de nueva superficie para 2024-2025 con estándares de calidad actualizados. Esto ayudará a aliviar la presión actual entre demanda y oferta, así como a consolidar el mercado en Málaga, si bien seguirán siendo necesarios nuevos desarrollos para garantizar el crecimiento económico y empresarial de la ciudad.

Toda esta actividad ha empujado las rentas medias de la ciudad un 16%, alcanzando incrementos del 23% en algunas zonas como CBD y Descentralizada. Sin embargo, en comparación con los mercados principales, los precios continúan siendo muy competitivos, con una renta media por debajo de las principales ciudades europeas.

Logístico

La ciudad de Málaga, como punta de la lanza del logístico de la parte oriental de Andalucía, avanza en el proceso de ampliación de la superficie dedicada a la actividad logística para cubrir las necesidades generadas por el incremento del comercio online y del aumento de la población.

Málaga tiene proyectados más de un millón de metros cuadrados nuevos en el medio-largo plazo gracias a la tramitación urbanística de sectores como Huertecilla Tarajal, La Loma I, San Julián o Rosado Este.

Sin embargo, en la actualidad, la escasez de superficie disponible es el principal escollo que encuentran los principales operadores nacionales e internacionales para instalarse en la ciudad.

Esta escasez ha provocado una renta estabilizada de 5 €/m2/mes y un elevado interés para inversores.

Existen actualmente poco más de 300.000 metros de stock logístico puro en Málaga. En su mayoría ocupado y en muchos casos está quedando obsoleto. Si contabilizamos aquellas naves que se utilizan para la actividad logística sin estar construidas ni diseñadas para este uso, el stock sube hasta los 500.000 metros cuadrados.

Hoteles

Los hoteles son uno de los segmentos clave en el mercado inmobiliario de Málaga, aunque la oferta es escasa para satisfacer la demanda de inversores y operadores que prevén la necesidad de incrementar las plazas hoteleras en calidad y cantidad en la ciudad. Tradicionalmente, la oferta hotelera de la provincia de Málaga se ha establecido en la Costa del Sol, en los municipios de Torremolinos, Fuengirola, Marbella y Estepona, pero debido a la evolución de la capital en los últimos años, numerosos inversores y operadores están tomando posiciones.

En los dos últimos años se han incorporado más de 2.000 plazas al parque hotelero de la capital, pasando de 12.250 habitaciones en 2019 a 14.270 en 2021, una cifra que, sin embargo, sitúa a la ciudad todavía por debajo de la capacidad hotelera de las ciudades de Sevilla o Granada, con 25.670 y 15.970 plazas, respectivamente.

Durante el último año se han abierto cuatro hoteles en Málaga capital, todos ellos de 4* y 5*. Pero por el momento, la categoría 5* y Gran Lujo apenas supone un 5% del total, frente a un 35% de hoteles de 1* y 2*. Esta proporción se irá compensando con la apertura de los nuevos proyectos, que sumarán más de 1.500 habitaciones de 4* y 5* en los próximos años.

Los datos de ocupación y precios medios son positivos. La previsión es que el sector finalice 2022 con ocupaciones en torno al 78,3%, muy similares a las de 2019 (77%), y con un ADR superior en un 7%, tras alcanzar 104,5€ en el primer semestre de 2022.

Inversores y operadores continúan buscando activos que transformar en hoteles, hostels, apartamentos turísticos y otros tipos de alojamiento en Málaga capital. Las perspectivas de incremento de precio y de mejora de la ocupación permiten seguir adelante con los proyectos a pesar de la subida de costes debido a la inflación.

Retail

Según Savills Visión Málaga 2022, la recuperación del turismo y de la demanda interna está reimpulsando la inversión en locales comerciales y las marcas han reactivado sus planes de expansión con Málaga como uno de sus principales focos. De hecho, el incremento de actividad de los operadores sitúa la tasa de disponibilidad en la zona prime por debajo del 5% frente al 9% de 2021.

En relación a las rentas, Málaga se acerca a niveles pre-covid, aunque con un reajuste en torno al 5% en la zona prime y alrededor del 20% en Calle Nueva y su entorno.

En el mercado de inversión en locales comerciales, la demanda se está reactivando por parte de inversores de todos los perfiles. La previsión es que las subidas de tipos de interés eleven las rentabilidades de los activos.

La evolución de la demanda y de las rentas, junto con el incremento previsto de la rentabilidad, mantendrán el foco inversor en Retail en Málaga.

Un 15% de españoles tiene previsto ir a vivir a una zona rural en los próximos meses

Redacción
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Las razones para mudarse a una zona rural son porque un 6% teletrabajará desde allí y un 9% va a cambiar su trabajo

El 61% de los demandantes de vivienda tiene interés por mudarse a una zona rural

La población de entre 35 y 54 años tiene más planes de mudarse a un entorno rural y los jóvenes de 25 a 34 años son los menos dispuestos a este cambio

Los catalanes y madrileños son los que más aspiran a mudarse a un pueblo y los valencianos los que tienen más planes reales de hacerlo

Solo uno de cada diez particulares con planes o interés por mudarse se trasladaría a un pueblo de menos de 100 habitantes

Un 61% de los particulares mayores de 18 años tiene planes reales o, al menos, interés por mudarse a una zona rural. Y es que el “Análisis sobre la España Vaciada” realizado por el portal inmobiliario Fotocasa muestra que existe un gran atractivo por los pueblos para las personas que, ya sea con un cambio de trabajo o gracias al teletrabajo, ven la posibilidad de abandonar las ciudades y trasladarse a localidades que, preferiblemente, oscilen entre los 1.000 y 10.000 habitantes.

Para hablar de despoblación en sentido estricto hay que remitirse a la definición que el Parlamento Europeo ofrece para este término. Según esta institución, los municipios en riesgo de despoblación son aquellos que han tenido un crecimiento de población negativo entre 2001 y 2018, saldo vegetativo negativo desde 2001 y una densidad de población inferior a 12,5 habitantes por metro cuadrado. Aplicado al caso español, esto supone que, en nuestro país, según datos del Banco de España, hay 3.403 municipios en riesgo de despoblación. Esto en términos relativos implica que el 42% de municipios españoles está en riesgo de despoblación.

Un dato que, además, sitúa a España como el cuarto país europeo con un mayor riesgo de despoblación. Una cifra que es considerablemente más alta que la del conjunto de la eurozona (10%) y solo es superada por la de Letonia (50%), Finlandia (56%) y Estonia (58%). Asimismo, el Diagnóstico de la estrategia nacional frente al reto demográfico. Eje despoblación elaborado por el Comisionado del gobierno frente al reto demográfico señala que, entre 2001 y 2018, un 63% de los municipios españoles han perdido población.

Una pérdida de población que ha afectado fundamentalmente a los entornos rurales. Así, y según los datos del Comisionado del gobierno frente al reto demográfico, de los municipios que pierden población, el 78% tiene menos de 1.000 habitantes. Una cifra que aumenta once puntos porcentuales en el caso de los municipios de menos de 101 habitantes, donde el 89% ha perdido población.

“No es de extrañar que los ciudadanos busquen zonas de más contacto con la naturaleza, relacionadas con la búsqueda de tranquilidad y bienestar. La mejora de calidad de vida es un reclamo de la mayoría de la sociedad y estos aspectos son más fáciles de encontrar en la periferia que en el centro de una gran urbe. La contaminación acústica y medioambiental existente en las ciudades propicia un éxodo rural donde instalar su residencia habitual”, comenta María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa.

Más de la mitad de los demandantes de vivienda se mudarían a una zona rural

Para vivir en una zona con tendencia a la despoblación hay que tener una vivienda que habitar; o plantearse buscarla. Los datos de Fotocasa Research muestran que entre las personas demandantes de vivienda (quienes han buscado casa para comprar o alquilar en los últimos doce meses) sí que existe un cierto interés por las zonas rurales. Así, el 61% de los demandantes de vivienda mayores de 18 años en España tienen planes o interés por trasladar su residencia a una zona rural.

Dar este paso depende de muchos factores. Por eso, es importante analizar este dato de manera desagregada ya que, gracias a ello, se puede apreciar que la amplia mayoría se siente atraída por la posibilidad de instalarse en una zona rural pero no tienen planes o posibilidades de hacerlo.

Así, el 50% se enmarca en esa categoría de aspirantes a trasladarse a una zona rural, pero sin planes efectivos para hacerlo. Además, hay un 6% que va a dar el paso en los próximos meses de la mano de un cambio de trabajo y un 5% que también se va a trasladar a vivir a una zona rural en los próximos meses y teletrabajará desde allí.

Mirando al pueblo a partir de los 35 años

El análisis de estos datos también es importante hacerlo en clave de edad, puesto que el interés que despierta este cambio de vida es distinto en función de este factor. En este sentido, llama especialmente la atención el tramo de edad que comprende los 35 y los 55 años, ya que es donde hay una mayor concentración de demandantes con planes efectivos para cambiar de lugar de residencia. Así, entre quienes tienen esta edad y buscan vivienda (ya sea de alquiler o de compra) hay un 15% que va a trasladar su residencia a una zona rural en los próximos meses: un 6% teletrabajará desde allí y un 9% va a cambiar su trabajo.

Si hablamos de aquellos que aspiran a vivir en un pueblo, aunque el plan no sea ahora mismo viable, su presencia es muy similar en todos los tramos de edad. En el caso de los más demandantes jóvenes (18-24 años), el porcentaje (53%) es algo más alto que en el resto.  Sin embargo, si ponemos el foco en los que rehúsan la opción de irse a vivir a una zona rural hay un grupo especialmente reseñable: los jóvenes que tienen entre 25 y 34 años. Entre ellos son un 44% los que aseguran que no harían este cambio de vida.  Estas preferencias en función de la edad cobran mayor sentido si se vinculan con el ciclo vital de las personas: los que se encuentran entre 35 y 44 años tienden a estar en un momento de mayor estabilidad o tienen hijos y, por lo tanto, se benefician más las ventajas de vivir en un pueblo.

Para los más jóvenes, aunque vivir en una zona rural sea una opción deseada, tiene sentido que no puedan hacerlo: están, en muchos casos, cursando estudios en centros académicos que se ubican en las ciudades o no suelen disponer de la independencia económica suficiente para hacer este cambio de vida.  Y, por último, los jóvenes que tienen entre 25 y 34 años se ubican en una etapa que, generalmente, está repleta de cambios y de actividad. Por este motivo, es normal que entre ellos despierte menos interés el estilo de vida propio de una zona rural. 

Madrileños y catalanes, los que más aspiran a irse a vivir a un pueblo

También el lugar en el que están las personas condiciona las expectativas y posibilidades de trasladarse a vivir a un pueblo. Así, en la Comunidad Valenciana destacan, en comparación con el resto de las comunidades, los demandantes de vivienda que van a mudarse a un pueblo gracias al teletrabajo (9%).  Por otro lado, los que más aspiran a este cambio, aunque no tienen planes efectivos de hacerlo, son los de Cataluña (56%) y Madrid (54%). Y, por último, los que aseguran que no se irían a vivir a un pueblo en ningún caso son, proporcionalmente más, en Andalucía (47%).

Que tengan más de 1.000 habitantes: así son los pueblos preferidos por los que están interesados en trasladarse a una zona rural

Cada espacio rural tiene unas características propias: más o menos próximas a capitales de provincia, en playa o montaña, con más o menos servicios, mejores o peores accesos… En este sentido, el número de habitantes es determinante, ya que hay diferencias notables entre vivir en un pueblo que ni siquiera llegue a 100 habitantes que hacerlo en uno de 5.000 o más.

Pero ¿qué tipo de población prefieren los demandantes de vivienda que van a trasladarse a una zona rural y aquellos que aspiran a hacerlo? La mayoría (66%) se decanta por poblaciones que tengan más de 1.000 habitantes.

De hecho, las opciones preferidas son las localidades que tienen entre 5.001 y 10.000 habitantes (34%) y las que tienen entre 1.001 y 5.000 (33%). Por el contrario, las que tienen menor población son las opciones que menos atraen a aquellos que van a mudarse a un pueblo o les gustaría hacerlo: un 25 % asegura que se decanta por los pueblos que tienen entre 101 y 1.000 habitantes y tan solo uno de cada diez (9%) prefiere los núcleos que tienen 100 habitantes o menos.

“Existe una demanda latente muy significativa que busca alejarse las grandes ciudades. Por ello, en un momento clave, en el que la salida al exterior y la búsqueda de espacios abiertos y naturales está en aumento, se necesitan medidas y políticas de acondicionamiento de telecomunicaciones para que las zonas rurales dispongan de servicios principales como por ejemplo una buena conexión a internet, que permita desarrollar el teletrabajo con normalidad. Este aspecto podría impulsar la tan anhelada repoblación de la España vaciada. Por esta razón, dentro del Proyecto Vivienda de Fotocasa nos estamos centrando en visibilizar los municipios de España con menos de 1.000 habitantes en las que hay viviendas disponibles con la creación del primer mapa interactivo con viviendas para comprar”, explica Anaïs García, directora de Comunicación y Relaciones Institucionales de Fotocasa.

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