Los Centros de Datos se convierten en lo nuevos activos inmobiliarios en un escenario de subidas de tipos de interés a causa de las altas tasas de inflación

El esfuerzo hipotecario podría llegar a rebasar el 40%, una cifra que nunca debería exceder este indicador

Se prevé una contracción de la demanda al existir un esfuerzo financiero superior y una exigencia de mayores rentabilidades por parte de los inversores

Se espera una leve corrección del mercado inmobiliario una vez entrado 2023

La tasa de desocupación en Madrid y Barcelona es del 9,5% y 8,5% respectivamente, acumulando hasta dos millones de metros cuadrados vacíos en situación crónica desde 2017

La proporción de viviendas terminadas sobre viviendas vendidas se ha visto resentida, reduciendo de forma sustancial el stock de oferta

Aumenta el precio de la vivienda nueva en toda España y podría estrangularse la demanda de nuevas promociones en algunas zonas

OBS Business School publica el informe Evolución actual del mercado inmobiliario dirigido por Jesús Reglero, director del Máster en Dirección Financiera de la escuela. En él se analiza la evolución y el futuro de los principales indicadores del mercado inmobiliario como el Euribor, los tipos de hipotecas, el esfuerzo hipotecario y el índice de costes de la construcción.

El precio de los inmuebles en toda España ha ido in crescendo desde el final del confinamiento. En el segundo trimestre de 2022 la subida fue de un 8,7% de promedio y además aumentaron también el número total de transacciones y de hipotecas. Sin embargo, la desbocada inflación provocada por el clima de inestabilidad económica y política ha forzado la subida de los tipos de interés, lo que ya está afectando a la financiación de las operaciones inmobiliarias, tanto de compra como de venta. Ello influirá en el dinamismo del mercado, así como en los precios de los activos inmobiliarios, donde ya el Banco Central Europeo prevé un impacto que podría llegar al 9% a corto plazo. Y todo indica que la tendencia continuará durante los próximos meses.

Aunque actualmente se afianza la tendencia a elegir hipotecas de tipo fijo, existen 4 millones de familias en España con hipotecas a tipo variable, las más demandadas hasta 2019, que sufrirán con las actuales subidas de tipos de interés. El esfuerzo hipotecario, uno de los indicadores más importantes del mercado inmobiliario, se verá claramente afectado ante este escenario. Actualmente se encuentra en torno al 36%, lo que es un valor razonable, pero si los tipos siguen subiendo de manera agresiva, este esfuerzo podría aumentar hasta rebasar incluso el 40%, una cifra que nunca debería exceder este indicador, y consecuentemente lo haría la tasa de mora. “Todo ello puede repercutir en los precios de los activos a la baja, si bien el mercado inmobiliario también en algunas ocasiones se ha comportado como refugio para protegerse frente a los momentos de gran inflación en los últimos años”, afirma Jesús Reglero.

La inversión en inmuebles

El incremento de la digitalización a partir de la pandemia ha hecho que los centros de datos se hayan convertido en uno de los activos más atractivos para la inversión inmobiliaria en España, con muy buenas expectativas a corto y medio plazo. Se trata de un sector en plena ebullición ya que el volumen de datos aumenta exponencialmente cada año y España se está posicionando como país de referencia. Su posición geográfica, los cables submarinos que permiten conectar varios continentes y la excepcional red de fibra óptica tendida en nuestro país son motivos decisivos para este éxito. Actualmente la potencia instalada en España ronda los 200MW y se espera que en los próximos 24 meses esta potencia crezca hasta los 500MW.

En particular para la ciudad de Madrid se espera que la tasa media de crecimiento alcance el 43,24%, muy por encima del resto de las capitales europeas. Como referencia, si en España se instalase una potencia total de 621MW, sería necesaria una inversión directa para construir estos centros de unos 6.000 millones de euros, sumados a una inversión indirecta de 10.000 millones.

Por otro lado, la inversión en vivienda ha sido una de las estrellas durante el último año y medio, desde el inicio de la recuperación de la pandemia, y son los inmuebles unifamiliares los que han jugado un papel fundamental; a finales de 2021 representaban alrededor del 25% de las viviendas visadas, un 5% más que a principios de 2020. Los últimos datos indican que su venta se ha reducido, si bien es cierto que ha habido una escasez de oferta ya que históricamente la vivienda unifamiliar ha estado menos demandada que el piso convencional.

La inversión de capital extranjero en España alcanzó niveles muy elevados en el cuarto trimestre de 2021, con 16.600 viviendas, muy cerca del máximo de 17.300 y tras la caída del año anterior. Y la compra de segundas residencias también rebotó con fuerza. En julio de 2022 la vivienda en España se había revalorizado un 8,7% interanual y los alquileres volvían a comenzar su escalada tras haberse resentido durante gran parte de 2021.

Por otra parte, la compraventa de oficinas y centros comerciales ha tenido un impacto sustancial sobre las verdaderas necesidades de una economía donde se ha implantado con fuerza el teletrabajo y donde ha crecido el comercio electrónico.

La actual situación de incertidumbre y la subida de los tipos, sobre los que todavía no se ha dicho la última palabra, no ayuda a la inversión inmobiliaria, especialmente en el mercado español que está muy expuesto al comprador particular, cuyas rentas actualmente ya están siendo afectadas por la elevada inflación. “Es probable que se produzca una contracción en la demanda al existir un esfuerzo financiero superior y una exigencia de mayores rentabilidades por parte de los inversores”, indica el profesor Reglero, y añade: “Sería razonable pensar en una leve corrección del mercado, pero todo parece indicar que, de producirse, esta sucederá una vez entrado 2023, cuando se conozca la magnitud de la subida de tipos de interés y se observe un equilibrio más claro entre la oferta y la demanda en el mercado”.

El alquiler

La entrada de pisos turísticos ha hecho mucho daño al precio del alquiler tradicional, sobre todo en las plazas más turísticas de España donde la oferta se ha visto incrementada y por tanto las caídas han sido mayores. Por su lado, el mercado de alquiler de oficinas en España se puede resumir en Madrid y Barcelona, que acaparan la mayor cuota de mercado. En el primer semestre de 2022 la tasa de desocupación en estas ciudades era del 9,5% y del 8,5% respectivamente, acumulando en torno a dos millones de metros cuadrados vacíos en situación crónica desde 2017. En líneas generales se espera una caída progresiva de los alquileres en 2022, sobre todo en la ciudad de Barcelona, donde la oferta seguirá creciendo. Se producirá un ajuste en la valoración de los inmuebles de entre el 5% y el 10% para finales de este año, y se espera una corrección en los precios principalmente debida a una reorganización de la demanda por la aparición del modelo de trabajo híbrido. En esta situación, el informe de OBS afirma que serán las oficinas Prime, en las grandes ciudades, las que aguantarán mejor esta situación ya que las empresas mantendrán su ubicación por imagen y proximidad al cliente.

El sector de la construcción

Tras la subida de los precios de las materias primas experimentada durante 2021 y 2022, la actividad constructora ha evolucionado de manera más lenta que la demanda, que ha sido alimentada por la financiación barata, por lo que la proporción de viviendas terminadas sobre viviendas vendidas se ha visto resentida, reduciendo de forma sustancial el stock de oferta.

Los altos costes de las materias primas, la subida del precio de la energía y la escasez de mano de obra cualificada amenazaron con paralizar algunas obras ya empezadas porque tambaleaba la rentabilidad de las operaciones. Esta situación ha provocado que los precios de las viviendas nuevas hayan subido sin importar donde están localizadas, y que en algunas zonas menos atractivas los precios se ralenticen e incluso pueda estrangularse la demanda de nuevas promociones.

Los visados de obra crecieron un 1,9% en 2021 hasta alcanzar los 108.318 y se esperan 110.000 nuevos para este 2022.