LA INTERACCIÓN ENTRE LA OFERTA Y LA DEMANDA

Vemos que el nivel de precios depende, como en todos los mercados, del volumen de demanda y de oferta, pero ¿cómo se determina ese nivel? ¿Qué oferta existe realmente? ¿Está todo el stock de viviendas en venta en el mercado? ¿Qué ocurre con la demanda no satisfecha? Etc. Aclaremos estos puntos.

Por parte de la demanda, en realidad y aunque a muchos les parezca increíble, lo que está ocurriendo en la actualidad es que hay una enorme cantidad de compradores que desean adquirir una vivienda (la denominada “demanda embalsada”) aunque no lo hacen por muchos motivos, los cuales podemos sintetizar en los tres siguientes:
 
1. Porque los compradores se han quedado en situación de desempleo o creen que corren riesgo de estarlo.
2. Porque no consiguen financiación para la compra en las condiciones a las que estaban acostumbrados en los últimos, digamos, ocho años; es decir, financiación sin aportar ahorro a la compra, o aportando una cantidad muy reducida que no cubre ni los impuestos de la transacción. Otro aspecto a añadir es la drástica reducción de concesión de créditos incluso para muchos clientes considerados solventes aplicando criterios de riesgo más laxos propios de los últimos años de la burbuja.
3. Y finalmente, el principal motivo, sin lugar a dudas, es que la mayoría de potenciales compradores no se decide a adquirir una vivienda porque piensa que el precio seguirá bajando. Y es precisamente de esta constatación de donde se deriva que desde diversos ámbitos se publique que los precios han tocado fondo o lo van a hacer a muy corto plazo. Al fin y al cabo, sólo hace falta que los agentes económicos piensen que un bien (que tenga un componente especulativo) va a subir de precio para que se decida su compra y, efectivamente, al final suba su precio. De forma análoga se puede decir para la bajada. Un buen ejemplo de lo que acabamos de expresar es la Bolsa, mercado típico cuyos precios varían en función de simples expectativas y muchas veces de informaciones interesadas. No es casualidad que los agentes que emiten información sean al final los que salen económicamente beneficiados.
 
Por parte de la oferta, el número total de viviendas en manos de los promotores y banca en España está comprendida entre 1 y 1,5 millones de unidades dependiendo de las fuentes. A esta cantidad hay que sumar las viviendas que los particulares intentan vender (cuya cuantificación nadie se ha arriesgado a estimar), más las que se van terminando y puestas en el mercado cada día por parte de las últimas promotoras operativas, más las aproximadamente 150.000 a 180.000 viviendas que la banca embargará a lo largo de 2010 según fuentes judiciales.

A pesar de la enorme sobre-oferta en el mercado de la vivienda, su volumen está aún sensiblemente mermado (aunque parezca increíble) por varios motivos y todos ellos muy difíciles de cuantificar (la denominada “oferta embalsada”):
 
1. El propietario que vende su vivienda no desea bajar el precio de una forma considerable por lo que la retira del mercado, o simplemente no la llega a incorporar a la espera de mejores tiempos.
2. Muchos particulares en situación de desempleo o con penurias económicas de todo tipo desean deshacerse de sus casas (junto con su hipoteca), pero no pueden hacerlo ya que su vivienda tiene un valor inferior al de la responsabilidad hipotecaría y no disponen de los recursos económicos suficientes (o acceso al crédito necesario) para cancelar la deuda restante.
3.Un motivo muy importante, cuya cuantía es incluso imposible de calcular por parte del Banco de España (BE), es que una enorme cantidad de viviendas adjudicadas por la banca son “vendidas” a sociedades filiales de forma que no tengan que provisionar según sus normativas. De esta forma las empresas filiales venden esos activos como cualquier empresa que comercializa sus mercancías. En esas empresas hay actualmente cientos de miles de viviendas. Nadie sabe la cantidad, ni mucho menos su valor económico. Según información recibida hace varias semanas, el Banco de España está preparando una nueva regulación para controlar y eliminar estas prácticas que, si bien en la actualidad son legales puesto que el marco legislativo lo permite, son claramente distorsionadoras del mercado inmobiliario, lo cual coadyuva a que nuestra economía profundice aún más en la grave crisis que padecemos al bloquear la fluidez del crédito. De ahí la importancia de controlar esta práctica por parte del BE cuya valoración se está realizando, pensamos que convenientemente, según nuestras últimas informaciones.

No cabe duda que es muy sorprendente que el precio de la vivienda experimente reducciones de precio tan limitadas habiendo una sobre-oferta tan desmesurada como la actual. Dependiendo de la fuente, se habla de reducciones del 12, 17, 20% desde los precios máximos de 2007. Sin embargo, debemos recordar que durante la última década esos porcentajes correspondían a lo que subía el nivel medio de los precios de la vivienda durante un único año. No lo olvidemos.

(…) ver informe completo en http://www.izadiconsultores.com y http://izadiconsultores.blogspot.com

Son muchos los estudios, informes y artículos que durante los últimos meses se han publicado alrededor de las estimaciones de la evolución del nivel de precios de la vivienda que se alcanzará en España.

El presente artículo tiene como objetivo principal introducir una variable que los economistas hemos olvidado a la hora de hacer la valoración de las cosas. Esa variable no es otra que el grado de esfuerzo que una persona está dispuesta a asumir por la adquisición de cualquier bien o servicio. Para ello utilizaremos el concepto simple de “ratio de esfuerzo”.

Dicho ratio existe en el análisis microeconómico desde hace décadas (con esta denominación o con otras similares) como elemento de determinación del precio de los bienes y servicios, aunque ha sido olvidado por todos los profesionales de la economía en los últimos años.

Intentaremos demostrar a lo largo del presente artículo que el precio de la vivienda se ha separado de forma drástica de su valor por la confusión generalizada entre ambos términos, y que tal confusión motiva la variación de los precios a largo plazo tanto al alza como a la baja, llegando finalmente a un nivel de precios de equilibrio estable si regresamos a un “ratio de esfuerzo” razonable y socialmente aceptado. Un ratio que ayude al consumidor a determinar qué cantidad de dinero debe utilizar por la adquisición de cualquier bien o servicio, entre ellos la vivienda.

Como se ve, se trata de un artículo relacionado con la teoría microeconómica, aunque orientado hacia un enfoque práctico, característica que intentamos sea nuestra seña de identidad en todos nuestros informes.

VALOR DE USO Y VALOR RIQUEZA (O ESPECULATIVO)

Ya decía Unamuno que “es de necios confundir valor con precio”. Y es que, según esta idea, casi todos los españoles somos necios ya que en la última década hemos confundido el precio de la vivienda con su valor.

Todos sabemos que el precio de la vivienda (igual que el resto de bienes normales (aquellos cuyo precio sube si aumenta la demanda para un nivel de oferta determinado, o baja si ésta también disminuye, en condiciones ceteris paribus)) subirá o bajará para equilibrar las ofertas y demandas agregadas. Como en la inmensa mayoría de los mercados, constituidos básicamente de productos “normales”, la vivienda sigue también ese comportamiento lógico. Dejemos el efecto de la publicidad y otras artimañas para hacer variar el precio de forma artificial, a través de la diferenciación del producto, para otro artículo, que no es el que desarrollamos ahora.
 
La cuestión es algo más complicada de lo que indica la afirmación contenida en el párrafo anterior. La débil bajada de los precios de los inmuebles en España a pesar de la enorme sobre-oferta, hacen pensar que el mercado en realidad no funciona con normalidad o que el “bien vivienda” no se está comportando como un bien “normal” según la interpretación que hace la microeconomía, sino que dentro del “bien vivienda” se albergan claramente componentes especulativos y no de valoración por el servicio de uso que presta a sus propietarios. Esta idea, por muy obvia que sea, es muy importante para el desarrollo de nuestra argumentación.

En España se ha pasado en pocos años del concepto vivienda para vivirla y disfrutarla, es decir prestación del bien a su propietario (que denominaremos “vivienda como valor de uso”), al concepto vivienda como “bien riqueza” con la que se puede mercadear y especular (que denominaremos “vivienda como valor riqueza” o especulativo). Aprovechando los movimientos de los precios, cualquiera que se lo pretenda puede obtener plusvalías tanto si la vivienda sube de precio como si baja, exactamente igual que ocurre con la Bolsa, paradigma de mercado especulativo puro, mercado de futuros, materias primas, etc., y, en general, cualquier mercado cuyos valores sean objeto de titulización. Reconocemos que para el público en general es mucho más obvia la idea de obtener beneficios del bien vivienda si su precio sube. Dejemos de lado en este artículo la posibilidad de ganar dinero si su precio baja, algo más compleja y arriesgada.

Se deduce, por tanto, que el precio de la vivienda contiene dos tipos de valores: el valor de uso y el valor riqueza. Y la suma de ambos condicionarán el nivel de demanda de la vivienda que, enfrentados al nivel de oferta (suma de viviendas de nueva promoción más las de segundas o posteriores transmisiones), determinarán el nivel de precios de equilibrio de la vivienda en un momento dado.

Para terminar de comprender perfectamente esta idea, pongamos un ejemplo contrario: la compra de un ordenador cualquier en una gran superficie. Ese bien sólo tiene un valor de uso: el servicio que va a prestar a su propietario. Lógicamente todo el mundo entiende que no tiene ningún valor riqueza o especulativo, puesto que el mercado está abarrotado de multitud de ordenadores de distintos tipos, características y prestaciones. Por tanto, el precio de dicho bien se corresponde, sólo y exclusivamente, al 100% con el valor de uso que aporta.

Obviamente, el componente “riqueza” en la vivienda, es decir, ese elemento intrínsecamente especulativo que aflora por la simple variación de sus precios, ha ganado peso y en los últimos años este componente representa la inmensa mayoría del precio de la vivienda, que queda perfectamente reflejada en los elevados precios de equilibrio de compra-venta. Nadie sería capaz de hacer una estimación mínimamente aproximada del porcentaje que este componente está incorporado en el precio y cuál responde al valor de uso. Lo que sí tenemos claro todos los economistas es que ese componente es muy importante y que en los últimos años ha crecido de forma exponencial.

Pongamos un ejemplo real para entender la enorme proporción del valor riqueza (o especulativo) dentro del precio de la vivienda:

Hace pocos días se publicó en una importante página web del sector inmobiliario información relativa a la vivienda que tiene en alquiler el futbolista Cristiano Ronaldo (igual que ponemos este ejemplo, podríamos describir miles de situaciones análogas). Se trata de un chalet de muchos metros cuadrados en una de las más lujosas y seguras urbanizaciones a nivel europeo, en las afueras de Madrid. La información económica no deja de sorprender, no por lo abultada que resulta, sino por la desproporción que existe entre el valor de alquiler y su precio de venta. El futbolista la tiene alquilada en 12.000 euros mensuales, mientras que si se decidiera a comprarla tendría que aportar 6.000.000 de euros. Todo ello, según la información publicada.

Eso quiere decir que con el alquiler se amortizaría el coste de la casa en 500 meses, o sea, casi 42 años. Dicho en otras palabras, su propietario tiene un período de retorno de la inversión de 42 años. Claramente es una inversión ruinosa.

Casi en cualquier inversión medianamente bien asesorada se obtiene una rentabilidad mucho mayor que con esa vivienda en alquiler. Incluso en deuda pública a tipo de interés fijo.

¿Qué ha ocurrido para
que esto suceda? El propietario de dicho chalet entiende que esa vivienda tiene un componente riqueza tan elevado que estima que el período de amortización de su precio mediante este alquiler es una cuestión secundaria puesto que su verdadera ganancia se producirá cuando venda esa vivienda a un precio más elevado.

Salvando las distancias de precios en la mayoría de los casos, estamos seguros que muchos de los lectores se sentirán reflejados en nuestras afirmaciones: consideran que la rentabilidad de su inversión en vivienda se producirá cuando se venda a un supuesto mayor precio que el pagaron por su compra, y no buscan ni pretenden rentabilidad por el arrendamiento de la misma.

Precisamente, esta relación entre el precio de venta y el nivel de renta del alquiler, fue el ratio que usó Citi Group en un informe publicado a principios de este año, para indicar que el precio de la vivienda en España estaba sobrevalorado aún en un 55%. Citi no estimó en absoluto el enorme “valor riqueza” que le dan los propietarios españoles a sus bienes inmobiliarios. Por tanto, su estimación de necesaria bajada del nivel de precios de nuestro mercado inmobiliario del 55% queda totalmente “descafeinada”.

(…) informe completo en http://www.izadiconsultores.com y http://izadiconsultores.blogspot.com