CRITERIO DE DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA

Desde muchos ámbitos se ha hablado en numerosas ocasiones y desde hace mucho tiempo sobre el precio que debería tener la vivienda, y en el último año y medio aproximadamente, hasta dónde va a bajar su precio. Se hacen estimaciones, gráficos con la evolución del precio en distintas ciudades y regiones, comparativas con otros países, etc. y se espera que dichos análisis determinen cuál será el punto de inflexión de la evolución del nivel de precios, es decir, cuál será el precio mínimo y cuándo se va a producir tal evento.

Lejos de aventurarnos a hacer estimaciones que se convertirían automáticamente en una más de las montañas de informes conteniendo estudios bienintencionados, nos vamos a limitar a afirmar que el nivel de precios de la vivienda dependerá de muchos factores, pero básicamente del nivel de importancia que el consumidor dé al “valor riqueza o especulativo”. Si ese valor se anulara, se convirtiera en cero, posiblemente el ratio de esfuerzo retornaría a valores próximos a 4, como ocurría a finales de los 90.

Para aquellos lectores que se sorprendan de la afirmación anterior, debemos hacerles las siguientes preguntas: ¿Qué nivel de “valor riqueza” da un propietario de una vivienda si ve que el precio baja cada día y que no sabe hasta dónde va a llegar? Más aún, ¿qué “valor riqueza” da un nuevo comprador cuando adquiere su primera vivienda en un mercado bajista como el actual?
Y finalmente, vamos a suponer, como hace tantísimas veces la teoría microeconómica con multitud de problemas a analizar, que el precio de la vivienda se estanque de forma indefinida: ¿Qué “valor riqueza” tendría una vivienda? Respuesta: cero. Por tanto, el precio de la vivienda se ajustaría exactamente al “valor de uso”, puesto que el “valor riqueza” sería cero.

Dicho de otra forma: El “valor riqueza” de los bienes (en este caso la vivienda) se incrementa ante las expectativas de crecimiento de su precio. Es un fenómeno que se retroalimenta generando una descomunal, incontrolable y peligrosísima burbuja especulativa, cuyo resultado, por desgracia, conocemos de sobra.

Debemos deducir que a medida que el precio de la vivienda siga bajando y a medida que las expectativas de conseguir unas interesantes plusvalías por la venta de los inmuebles se vean mermadas por las circunstancias de la crisis económica, las cuales se pueden alargar mucho en el tiempo, irá reduciéndose el componente de “valor riqueza” del bien vivienda, y por tanto, trasladando esta reducción de valor a su nivel de precios. Se demuestra también que es un fenómeno que se retroalimenta: la vivienda baja de precio porque la inmensa mayoría de las personas piensa que seguirá bajando.

CONCLUSIONES

Se puede constatar repetidamente que toda crisis económica elimina del mercado a una buena parte de todo lo indeseado, de todo lo no fundamental, empresas y productos no competitivos, aleja del mercado de trabajo a todas aquellas personas peor cualificadas o menos adaptadas a sus requerimientos,… y que supone, por contra, una oportunidad para nuevos productos, nuevas cualificaciones, nuevas ideas. Lo obsoleto deja paso a lo eficaz. Efectivamente, “el mercado se regula”, no cabe duda, pero en la mayoría de las ocasiones con el sufrimiento de muchas personas.

Retornando al mercado inmobiliario, si empezamos a valorar las cosas en su justa medida, eliminando un “valor riqueza” a algo cuyo precio posiblemente tienda a estancarse, debemos entender que para la mayoría de las personas 4 años de sueldo íntegro puede ser un valor justo para la adquisición de su vivienda, según el servicio que les ofrece disponer de dicha propiedad. Si esto fuera así, entonces el cálculo del precio de la vivienda es muy fácil: la vivienda ajustará sus precios hasta ese nivel de esfuerzo por parte del comprador.

Dicho ratio de esfuerzo, 4 años de sueldo íntegro, puede ser justo o no y para unas personas puede ser excesivo y para otras no. Todos conocemos personas que viven exclusivamente para su casa, como conocemos a otras que viven exclusivamente para su barco o para su Harley-Davidson. Depende de la valoración que cada persona dé a la posesión de un determinado bien y la satisfacción que le proporciona. Todos ellos, valores puramente subjetivos.

¿Qué ocurrirá realmente en la práctica con el precio de la vivienda en España? Lejos de aventurarnos a realizar un informe más de estimación a futuro, debemos ser honestos y pensar que es muy difícil de saber, entre otras cosas porque tenemos un desempleo superior al 20% (algunas regiones ya superan el 27%), y seguirá subiendo según todos los analistas e instituciones, entre ellas el propio Gobierno.

Analizando esta situación en un plazo de tiempo más largo, vamos a suponer que el desempleo disminuya (es lo que todos deseamos y sería una conclusión lógica de los esfuerzos que supuestamente realizan las instituciones políticas). Entonces podrían ocurrir dos cosas:

1.Que pensemos nuevamente que la vivienda va a subir, por lo que entraremos en el mismo círculo vicioso de hace una década: valorando la vivienda en propiedad muy por encima de su valor de uso, pagando nuevamente un precio excesivo ya que el “valor riqueza” se va instalando y creciendo en importancia. Nuevamente el valor especulativo se incorpora al precio de la vivienda, y viviríamos una nueva etapa especulativa que sólo hace hinchar una burbuja que explotaría de nuevo, demostrando que somos el único animal que tropieza dos veces con la misma piedra. Todas las burbujas explotan.
2.Que incorporemos en nuestra mente la diferencia entre “valor de uso” y el “valor riqueza o especulativo”, que distingamos claramente lo que es una cosa y otra, que separemos el “valor riqueza” del precio de los bienes de primera necesidad y dejemos la parte especulativa para aquellos bienes que no son necesarios y cuya variación de precio al alza o a la baja no afecta a nadie, ni distorsiona nuestra economía ni nuestro bienestar.

La cuestión, a nadie se le puede escapa, es la siguiente: ¿Volveremos a ser cuerdos y razonables y valoraremos exclusivamente la vivienda por su “valor de uso” y no por su “valor riqueza”? ¿Qué papel deben asumir las instituciones públicas, entre ellas el Gobierno y el Banco de España, para que regrese el bien vivienda a los parámetros de valoración por su “valor de uso” y no bien con “valor riqueza” (bien especulativo)?

Para todos los escépticos con nuestras propuestas, para todos aquellos que piensan que no podemos aprender de nuestros errores, les invitamos a pensar en una cuestión básica y elemental: si la vivienda hubiera sido valorada por su “valor de uso”, sin incorporar ningún “valor riqueza”, no estaríamos padeciendo esta crisis. Es una razón de peso para que las autoridades económicas tomen medidas en la línea apuntada.

Nuestra intención, lejos de hacer una valoración del nivel de precios de la vivienda o de su evolución, está en incorporar al debate económico sobre el sector inmobiliario, la variable “valor de uso” como determinante del nivel de precios.

Manuel Caraballo Callero
Economista
Izadi AG, Consultores

EL RATIO DE ESFUERZO

Hay una cuestión que prácticamente ningún economista especializado en el sector inmobiliario estudia: el número de años de sueldo que una persona está dispuesta a ofrecer para disponer de una vivienda en propiedad.
Nosotros, para simplificar nuestra exposición, abreviamos ese concepto a nivel de tasa o “ratio de esfuerzo”, que podemos definir como lo dispuesto que está el comprador a destinar parte de sus ahorros (por tanto, parte de su tiempo de trabajo) para la adquisición de un bien concreto. Se trata de un esfuerzo o sacrificio real puesto que destinar una parte de su dinero en un bien, significa que no puede adquirir otro o satisfacer otra necesidad. Es justo la definición económica del término “esfuerzo”. Como estamos hablando del bien “vivienda”, el nombre de este concepto sería el de “tasa o ratio de esfuerzo inmobiliario”, aunque para abreviar, y a efectos de nuestro análisis, lo llamaremos simplemente “ratio de esfuerzo”.

No es objeto de este artículo dilucidar cuestiones referentes a la “utilidad marginal del consumo”, uno de los aspectos centrales de la teoría microeconómica desarrollada por el recientemente fallecido Paul Samuelson. Supondremos que esa parte de su teoría es correcta y que el consumidor obtiene la misma utilidad marginal del último céntimo gastado en cada uno de los bienes que consume. Al fin y al cabo, esa discusión no influye ni en nuestro análisis, ni en nuestras conclusiones.

Por otro lado, hay que indicar que el “ratio de esfuerzo” tiene dos lecturas: por una parte, la descrita como los años de sueldo íntegro que una persona está dispuesta a destinar a la compra de algo (en este caso una vivienda), pero por otro lado está la lectura complementaria más importante aún si cabe: el valor que la persona da al fruto de su trabajo. Hay que fijarse que hablamos sólo de VALOR y no de PRECIO.

Aclaramos este último punto porque es especialmente importante para la comprensión del problema. Para ello pondremos un ejemplo muy ilustrativo y, nuevamente, real:

Hace unas semanas, un cliente al que asesoramos en la venta de su vivienda, nos indicaba que hacía un tiempo había pedido presupuesto para sustituir la puerta principal de su casa. Era un modelo tipo medio, de seguridad, con tres puntos de anclaje. La empresa le entregó un presupuesto de 2.200 euros. La respuesta de nuestro cliente fue de lo más acertada: Yo gano mensualmente unos 2.000 euros, trabajo más de 10 horas todos los días y en mi trabajo paso situaciones desagradables. Todo esto tiene para mí un valor muy superior al de una puerta. Mi trabajo tiene mucho más VALOR.

Fijémonos en esta afirmación ya que tiene una importancia enorme para nuestra argumentación: para este cliente lo relevante no es el precio de la puerta (la cantidad de euros), sino el sacrificio que tendría que hacer en días de trabajo para comprar la misma. Es decir, toma una decisión en función del grado de esfuerzo, de valor, y no de precio. Este cliente decide en función del VALOR de su trabajo y no de los euros que tiene que pagar por dicha puerta. Este señor sí está interesado en este bien, pero a un precio inferior. Tal vez un precio por un valor de 15 días, ó de 10 ó de 3, pero no está dispuesto a pagar un precio por un VALOR de más de 30 días de su trabajo.

Pues bien, regresando al mercado inmobiliario en España, el cálculo del número de días de trabajo necesarios para la compra de una vivienda da un valor, que, traducido a nuestro ratio de esfuerzo está en la actualidad en torno a 7 años (o sea, un español con sueldo medio destina esos años de su sueldo íntegro para adquirir una vivienda también de tipo medio).
Según información publicada por el diario El Economista con fecha 14 de Febrero de 2010, ese ratio había llegado a 8 en 2007, bajando a 7,5 en 2008 y a 7 a finales de 2009. Aclarar también que este ratio de esfuerzo es una media a nivel nacional y que es muy variable en función de las provincias, poblaciones…, dado que tanto los sueldos medios como los precios de la vivienda también son muy variables.

Pues bien, ese mismo dato en EE.UU. es en la actualidad de 4 años.

Curiosamente y aunque a estas alturas del estallido de la burbuja inmobiliaria nos parezca increíble, ese dato, 4 años de sueldo completo, era justo el tiempo que un español medio estaba dispuesto a ofrecer por la compra de su vivienda hasta finales de los años noventa. Es decir, el “ratio de esfuerzo” era de 4 años. Ése es el valor que un español medio daba a la vivienda. Otra vez más, rogamos no confundir los conceptos valor y precio.
 
¿Qué ha ocurrido desde entonces para que los españoles valoremos más la vivienda en propiedad? O lo que es lo mismo y mucho más importante que lo anterior, ¿qué ha ocurrido desde entonces para que valoremos en menor cuantía el producto de nuestro trabajo?

Si ponemos en relación estas cuestiones al ejemplo del alquiler del chalet de Cristiano Ronaldo desarrollado en uno de los apartados anteriores, obtendremos la respuesta correcta: El consumidor español ha incorporado al precio del bien vivienda una enorme proporción de “valor riqueza o especulativo” en detrimento del “valor de uso”, mayoritario hasta finales de la década de los 90.

Pero, ¿por qué ha ocurrido esto? ¿Qué ha pasado para que un humilde taxista pida un crédito de 20 ó 30.000 euros para dar la entrada de un piso que no piensa comprar, sino que lo que pretende es traspasar ese derecho de compra a un segundo comprador a un precio superior, a veces con diferencias de muchos miles de euros? ¿Qué ha pasado por su mente para pensar que puede tener una rentabilidad del 100, 200% de su pequeña inversión de 20 ó 30.000 euros en un año o año y medio?

La respuesta a este cambio de mentalidad la podemos resumir en los siguientes factores principales (sin ánimo de ser exhaustivos):

1.Las subidas anuales de precios de la vivienda en España durante los años 1998 a 2007 fueron siempre de dos dígitos, por lo que un piso de, digamos, 200.000 euros en sólo un año podía tener un precio de mercado del 250.000 euros. Hay un gran interés de estos pequeños (o grandes) especuladores para obtener dinero fácil y con un riesgo supuestamente reducido.
2.La creencia absurda de que existe un mercado donde los precios siempre suben. Fueron comunes las frases: “yo nunca he visto que la vivienda baje de precio”, “vivir de alquiler es tirar el dinero”, “te compras un piso y en pocos años lo vendes y te compras un chalet”, “si te hace falta dinero, rehipotecas tu vivienda que siempre subirá de precio”, etc. Pronunciadas incluso por ilustres y supuestos expertos en la materia.
3.La permisividad de las empresas constructoras con este tipo de operaciones especulativas. Les interesaba que sus viviendas estuvieran reservadas incluso antes de terminar el edificio.
4.La estrategia de la banca a la hora de ofrecer créditos con una valoración de riesgos muy laxa, cuando no claramente defraudatoria. La competencia del mercado, la presión sobre los resultados de los directores de oficinas bancarias y equipos comerciales, hacen que no se mire estos “detalles”, sino que se vean los resultados de final de año.
5.La “presión” ejercida por la banca hacia las empresas tasadoras. Fundamental para que se pudieran otorgar los créditos.
6.La permisividad del Banco de España y de las autoridades hacia este mercado, claramente hinchado. El interés de los políticos en reducir la tasa de paro, que los resultados de crecimiento económico fueran la envidia de las principales potencias europeas y que las arcas públicas estuvieran a rebosar,… entre otros, tienen la culpa de esta actitud. Ahora nos encontramos con un importante déficit oúblico estructural, ya que una buena parte de los ingresos que los ayuntamientos y Comunidades pensaban definitivos, resulta que eran circunstanciales en relación a la construcción
de viviendas que, obviamente, no pueden seguir en expansión hasta el infinito.

En resumen, un cambio de mentalidad de una economía de tipo productivo (sea industrial, servicios, agrícola,…) hacia una economía de tipo monetarista, claramente especulativa, del dinero supuestamente fácil. De una mentalidad más honesta hacia una mentalidad de dudosa ética, del “todo vale si gano dinero”, del consumo sin sentido y sin respeto al medio ambiente. De pasar a pensar que la economía crecería indefinidamente y que nadie iba a perder sus puestos de trabajo.

No creo que haya nadie en la sociedad española que esté libre de algún tipo de culpa de toda esta situación.

(…) informe completo en http://www.izadiconsultores.com y http://izadiconsultores.blogspot.com