martes, 18 junio 2024

El Ratio de Esfuerzo como criterio de valoración inmobiliaria (parte final)

CRITERIO DE DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA

Desde muchos ámbitos se ha hablado en numerosas ocasiones y desde hace mucho tiempo sobre el precio que debería tener la vivienda, y en el último año y medio aproximadamente, hasta dónde va a bajar su precio. Se hacen estimaciones, gráficos con la evolución del precio en distintas ciudades y regiones, comparativas con otros países, etc. y se espera que dichos análisis determinen cuál será el punto de inflexión de la evolución del nivel de precios, es decir, cuál será el precio mínimo y cuándo se va a producir tal evento.

Lejos de aventurarnos a hacer estimaciones que se convertirían automáticamente en una más de las montañas de informes conteniendo estudios bienintencionados, nos vamos a limitar a afirmar que el nivel de precios de la vivienda dependerá de muchos factores, pero básicamente del nivel de importancia que el consumidor dé al “valor riqueza o especulativo”. Si ese valor se anulara, se convirtiera en cero, posiblemente el ratio de esfuerzo retornaría a valores próximos a 4, como ocurría a finales de los 90.

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Para aquellos lectores que se sorprendan de la afirmación anterior, debemos hacerles las siguientes preguntas: ¿Qué nivel de “valor riqueza” da un propietario de una vivienda si ve que el precio baja cada día y que no sabe hasta dónde va a llegar? Más aún, ¿qué “valor riqueza” da un nuevo comprador cuando adquiere su primera vivienda en un mercado bajista como el actual?
Y finalmente, vamos a suponer, como hace tantísimas veces la teoría microeconómica con multitud de problemas a analizar, que el precio de la vivienda se estanque de forma indefinida: ¿Qué “valor riqueza” tendría una vivienda? Respuesta: cero. Por tanto, el precio de la vivienda se ajustaría exactamente al “valor de uso”, puesto que el “valor riqueza” sería cero.

Dicho de otra forma: El “valor riqueza” de los bienes (en este caso la vivienda) se incrementa ante las expectativas de crecimiento de su precio. Es un fenómeno que se retroalimenta generando una descomunal, incontrolable y peligrosísima burbuja especulativa, cuyo resultado, por desgracia, conocemos de sobra.

Debemos deducir que a medida que el precio de la vivienda siga bajando y a medida que las expectativas de conseguir unas interesantes plusvalías por la venta de los inmuebles se vean mermadas por las circunstancias de la crisis económica, las cuales se pueden alargar mucho en el tiempo, irá reduciéndose el componente de “valor riqueza” del bien vivienda, y por tanto, trasladando esta reducción de valor a su nivel de precios. Se demuestra también que es un fenómeno que se retroalimenta: la vivienda baja de precio porque la inmensa mayoría de las personas piensa que seguirá bajando.

CONCLUSIONES

Se puede constatar repetidamente que toda crisis económica elimina del mercado a una buena parte de todo lo indeseado, de todo lo no fundamental, empresas y productos no competitivos, aleja del mercado de trabajo a todas aquellas personas peor cualificadas o menos adaptadas a sus requerimientos,… y que supone, por contra, una oportunidad para nuevos productos, nuevas cualificaciones, nuevas ideas. Lo obsoleto deja paso a lo eficaz. Efectivamente, “el mercado se regula”, no cabe duda, pero en la mayoría de las ocasiones con el sufrimiento de muchas personas.

Retornando al mercado inmobiliario, si empezamos a valorar las cosas en su justa medida, eliminando un “valor riqueza” a algo cuyo precio posiblemente tienda a estancarse, debemos entender que para la mayoría de las personas 4 años de sueldo íntegro puede ser un valor justo para la adquisición de su vivienda, según el servicio que les ofrece disponer de dicha propiedad. Si esto fuera así, entonces el cálculo del precio de la vivienda es muy fácil: la vivienda ajustará sus precios hasta ese nivel de esfuerzo por parte del comprador.

Dicho ratio de esfuerzo, 4 años de sueldo íntegro, puede ser justo o no y para unas personas puede ser excesivo y para otras no. Todos conocemos personas que viven exclusivamente para su casa, como conocemos a otras que viven exclusivamente para su barco o para su Harley-Davidson. Depende de la valoración que cada persona dé a la posesión de un determinado bien y la satisfacción que le proporciona. Todos ellos, valores puramente subjetivos.

¿Qué ocurrirá realmente en la práctica con el precio de la vivienda en España? Lejos de aventurarnos a realizar un informe más de estimación a futuro, debemos ser honestos y pensar que es muy difícil de saber, entre otras cosas porque tenemos un desempleo superior al 20% (algunas regiones ya superan el 27%), y seguirá subiendo según todos los analistas e instituciones, entre ellas el propio Gobierno.

Analizando esta situación en un plazo de tiempo más largo, vamos a suponer que el desempleo disminuya (es lo que todos deseamos y sería una conclusión lógica de los esfuerzos que supuestamente realizan las instituciones políticas). Entonces podrían ocurrir dos cosas:

1.Que pensemos nuevamente que la vivienda va a subir, por lo que entraremos en el mismo círculo vicioso de hace una década: valorando la vivienda en propiedad muy por encima de su valor de uso, pagando nuevamente un precio excesivo ya que el “valor riqueza” se va instalando y creciendo en importancia. Nuevamente el valor especulativo se incorpora al precio de la vivienda, y viviríamos una nueva etapa especulativa que sólo hace hinchar una burbuja que explotaría de nuevo, demostrando que somos el único animal que tropieza dos veces con la misma piedra. Todas las burbujas explotan.
2.Que incorporemos en nuestra mente la diferencia entre “valor de uso” y el “valor riqueza o especulativo”, que distingamos claramente lo que es una cosa y otra, que separemos el “valor riqueza” del precio de los bienes de primera necesidad y dejemos la parte especulativa para aquellos bienes que no son necesarios y cuya variación de precio al alza o a la baja no afecta a nadie, ni distorsiona nuestra economía ni nuestro bienestar.

La cuestión, a nadie se le puede escapa, es la siguiente: ¿Volveremos a ser cuerdos y razonables y valoraremos exclusivamente la vivienda por su “valor de uso” y no por su “valor riqueza”? ¿Qué papel deben asumir las instituciones públicas, entre ellas el Gobierno y el Banco de España, para que regrese el bien vivienda a los parámetros de valoración por su “valor de uso” y no bien con “valor riqueza” (bien especulativo)?

Para todos los escépticos con nuestras propuestas, para todos aquellos que piensan que no podemos aprender de nuestros errores, les invitamos a pensar en una cuestión básica y elemental: si la vivienda hubiera sido valorada por su “valor de uso”, sin incorporar ningún “valor riqueza”, no estaríamos padeciendo esta crisis. Es una razón de peso para que las autoridades económicas tomen medidas en la línea apuntada.

Nuestra intención, lejos de hacer una valoración del nivel de precios de la vivienda o de su evolución, está en incorporar al debate económico sobre el sector inmobiliario, la variable “valor de uso” como determinante del nivel de precios.

Manuel Caraballo Callero
Economista
Izadi AG, Consultores

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