El mercado logístico de Madrid está marcado por las circunstancias económicas y financieras de los últimos años, principalmente por las dificultades de financiación y el descenso del consumo.
Durante el año 2009 la demanda se contrajo considerablemente respecto a los anteriores periodos, registrando un descenso de la contratación de más del 50% respecto a 2008.
La demanda, que el año anterior empezó a trasladarse a áreas más descentralizadas gracias a las rentas más bajas y las nuevas promociones, comenzó en 2009 a interesarse de nuevo por las zonas más céntricas, gracias al ajuste de precios y los atractivos incentivos ofrecidos por los propietarios.
Las dificultades económicas y el exceso de espacio disponible están retrasando y paralizando muchos proyectos, en algunos casos indefinidamente, a la espera de conseguir financiación, un inquilino seguro, o un proyecto llave en mano.
Este retraso en las promociones provocará una escasa salida al mercado de nuevo espacio logístico en el corto-medio plazo.
Los precios continuaron descendiendo en 2009, ajustándose a las condiciones del mercado, para tratar de incentivar la demanda. Además de la bajada nominal de las rentas, se potenciaron los incentivos, especialmente los periodos de carencia y la calidad y terminación de las instalaciones.
Perspectiva económica
La economía española continuó su declive durante el año 2009, con un crecimiento para el año de -3,63% con respecto al año anterior. No se espera una recuperación de los niveles positivos de crecimiento hasta la segunda mitad de 2010.
El brusco descenso del consumo y, especialmente, de la inversión, fueron los mayores lastres de la economía. Si bien el consumo empezará a recuperarse durante 2010, los niveles de inversión continuarán en crecimiento negativo, aunque recuperándose poco a poco.
Los precios descendieron por 3er trimestre consecutivo, aunque se espera que recuperen el
crecimiento positivo en el 1er trimestre de 2010.
El número de desempleados siguió creciendo, y la tasa de paro alcanzó un nivel del 18% a final de año. Se espera que registre algo más de un 19% a finales de 2010.
El Euribor continuó su senda descendente, alcanzando un 1,24% en diciembre. Esta moderación de los tipos de interés supone una reducción de las hipotecas y, por tanto, de los niveles de endeudamiento tanto de familias como de empresas.
Continúan las dificultades para conseguir financiación, lo que paraliza las operaciones de
compra, inversión, promoción…
Demanda
Durante el año 2009 se contrataron alrededor de 190.000 m2 de superficie logística en el mercado de Madrid, lo que supuso un descenso considerable respecto al año anterior.
La demanda de superficie logística se ha ido resintiendo progresivamente en los últimos años,
debido principalmente a la situación económica y financiera.
La brusca bajada del consumo afectó al negocio logístico, disminuyendo su volumen de actividad y
necesidad de espacio de almacenaje, frenando las expansiones.
Por zonas, la demanda se trasladó inicialmente a zonas más descentralizadas, donde se podían encontrar rentas más asequibles e instalaciones más modernas, además de mayor suelo disponible para proyectos más grandes.
Sin embargo, el aumento de la disponibilidad en la zona prime y la consiguiente bajada de las rentas comentó a dirigir parte de la demanda a dichas áreas más céntricas.
La demanda de espacio logístico se sigue concentrando principalmente en las poblaciones del noreste (a lo largo de la A-2), tanto en la provincia de Madrid como la de Guadalajara, y en el sur (alrededor de la A-4), en las provincias de Madrid y Toledo, donde muchas zonas tradicionalmente industriales se fueron transformando en logísticas en los últimos años.
Los posibles inquilinos demandan espacios cada vez más completos, mejor equipados, con mayor calidad y mayores periodos de carencia.
Con la llegada de las dificultades económicas se fueron reduciendo las operaciones de compra, debido a la escasez de financiación, prefiriéndose la opción del alquiler e incluso la de alquiler con opción a compra.
Se espera que la demanda empiece a recuperarse poco a poco a lo largo de 2010, fomentada por la bajada de las rentas, el aumento de espacio disponible, y las mejoras de los incentivos por parte de los propietarios, que ofrecen fórmulas cada vez más variadas y atractivas.
Oferta. Precios
Oferta
La oferta de espacio logístico disponible ha aumentado considerablemente en los últimos 2 años, registrando a finales de 2009 niveles de disponibilidad de alrededor del 7%, frente a un 4%
de un año antes.
Este aumento de espacio se debió principalmente a la fuerte promoción de naves logísticas en los años previos de bonanza, que supusieron un alto volumen de espacio saliendo al mercado en un momento en que la demanda empezaba a debilitarse.
También afectó la desocupación de algunas naves por parte de sus inquilinos.
Actualmente la promoción de naves logísticas es prácticamente nula. Muchos proyectos ya planeados o incluso comenzados, se han parado o retrasado, en algunos casos indefinidamente, a la espera de una mejora en las condiciones económicas y de financiación. Los propietarios y promotores no están dispuestos a construir a riesgo, por lo que las pocas promociones que se comienzan son para proyectos llave en mano, o cuando se tiene un inquilino asegurado. En algunos casos incluso se ha puesto a la venta el suelo.
Precios
Durante el año 2009 las rentas de naves logísticas disminuyeron considerablemente respecto a los años anteriores, ajustándose así a las condiciones del mercado, donde el aumento progresivo de la disponibilidad, la caída de la demanda y las dificultades económicas iban contrayendo el número
de operaciones.
Además de la bajada de rentas, los propietarios han recurrido a otras fórmulas para intentar incentivar la demanda, ofreciendo incentivos cada vez mayores y más variados, como mayores periodos de carencia, ayudas para la implantación, instalaciones más completas, etc.
Para los próximos periodos se espera que las rentas continúen ajustándose a la baja inicialmente, si bien en el medio plazo podrían comenzar a estabilizarse.
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