Andalucía. Familias jóvenes, con niveles de ingresos inferiores a los 18.000 euros anuales y con claras preferencias por las viviendas en alquiler con opción a compra. Ése es, a grandes rasgos, el primer perfil de los demandantes de VPO en Andalucía, que se ha modelado a partir de los datos extraídos de los registros municipales de demandantes de vivienda protegida. Este nuevo sistema de gestión de la demanda, clave para hacer cumplir la Ley del Derecho a la Vivienda, comienza a aportar una información muy valiosa para ajustar, de forma certera y precisa, la oferta a la demanda de VPO. Las administraciones son las responsables de que esa adecuación sea efectiva, con una mejor planificación de su política de vivienda.
Tanto la Junta de Andalucía como los ayuntamientos sabrán cuál es la demanda de VPO y su tipología en cada ámbito territorial y, en función de ella, deberán elaborar los planes de vivienda destinados a cubrir las necesidades existentes.
Los registros constituyen el primer método del que dispone la comunidad para realizar una cuantificación real de la demanda de VPO, ya que hasta ahora la Consejería de Obras Públicas contaba con estudios y estimaciones que han posibilitado componer una idea aproximada. Además, este sistema permite acabar con los sorteos indiscriminados.
Los ciudadanos inscritos en estas bases de datos quedan acreditados como personas con derecho a una VPO y pueden optar a las diferentes promociones en función de los criterios establecidos por cada uno de los ayuntamientos, que son los encargados de poner en funcionamiento y mantener este sistema de forma permanente.
Con los sorteos, en cambio, era necesario en cada promoción realizar una recopilación de solicitudes de interesados, que no siempre cumplían con las exigencias y por tanto debían renunciar al inmueble en el caso de que fueran adjudicatarios.
En estas bases de datos pueden inscribirse todas las personas que demanden una VPO o un alojamiento protegido y que cumplan los requisitos legales para acceder a uno. Así, es necesario aportar una serie de información relacionada con los ingresos económicos y las propias necesidades de vivienda, como el régimen de acceso al que opta, número de dormitorios de la casa en relación con su composición familiar o la necesidad de una vivienda adaptada.
Se trata de un primer trámite que no tendrá que volver a realizar (aunque sí tendrán que actualizar los datos periódicamente), puesto que esos datos quedarán ya recogidos para las diferentes adjudicaciones.
Esa información aportada, junto con los criterios de clasificación de los solicitantes establecidos por cada ayuntamiento (antigüedad en el padrón, vinculación laboral o antigüedad en el registro, etc.) servirá para ordenar en función de sus necesidades a los solicitantes, que pueden saber en todo momento su situación en el registro. El sistema permite que los ciudadanos soliciten una VPO hasta en tres municipios distintos, consignando cuál es su localidad de preferencia.
Perfil del demandante de VPO
La radiografía del solicitante de VPO se ha configurado a partir de los datos obtenidos de las primeras 30.000 solicitudes recogidas por los ayuntamientos andaluces en sus registros municipales de demandantes de vivienda protegida. De acuerdo con la información recabada, los jóvenes de entre 25 y 35 años constituyen el perfil mayoritario, con un 55% de la demanda, lo que equivale a 16.500 solicitudes. El siguiente tramo con mayor representación lo forma el colectivo de menores de 25 años, con un 24%, es decir, unas 7.200 inscripciones.
Estos dos grupos representan, en la actualidad, alrededor del 70% de los adjudicatarios de VPO y a ellos van dirigidos diversos programas específicos contemplados en el Plan Concertado de Vivienda y Suelo 2008-2012 para promover su acceso a una casa digna a precio asequible.
Entre ellos destacan la vivienda joven en venta, el alquiler con opción a compra, la VPO en régimen especial, modalidad que reserva el 80% de los inmuebles para este cupo, y los alojamientos universitarios. La población de edad media, integrada en la horquilla de entre 35 y 50 años, aglutina el 17% hasta alcanzar las 5.100 peticiones. Los mayores de 65 años concentran el 4% de esos primeros demandantes registrados, lo que se traduce en 1.200 solicitudes.
El alquiler, y más concretamente el arrendamiento con opción a compra, constituye la modalidad que logra mayor representatividad en este retrato robot de la demanda de VPO en Andalucía, lo que constata un cambio de tendencia en las preferencias de los adjudicatarios, que han pasado de la venta -la opción hasta ahora más habitual y tradicional- a regímenes alternativos a la propiedad, capaces de satisfacer igualmente la demanda de vivienda.
Según la muestra analizada, un total de 19.800 demandantes, lo que supone el 66% de los inscritos, se decanta por este régimen, en el que la fórmula con opción a compra representa el 43% -12.900- de ese porcentaje.
Esta última modalidad ofrece la posibilidad de acceder a la propiedad del inmueble pasado unos años -entre siete y diez-, con la particularidad de que al precio final del piso se le descontará parte del dinero que se haya abonado en concepto de rentas. La compra, por su parte, concentra el 34% de la demanda, con 10.200 solicitantes.
En cualquier caso, la inclinación por el alquiler está muy relacionada con la actual coyuntura económica. En este contexto, el retrato robot desvela que el 92% de los interesados, es decir, 27.600 andaluces, no supera las 2,5 veces el Iprem (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples), lo que equivale a unos 18.000 euros anuales. Para este tramo de renta el Plan Concertado contempla el régimen especial, mientras que para los ingresos intermedios y más altos se destinan las VPO de régimen general y las de iniciativa municipal y autonómica.
Tan sólo el 8% restante, lo que se traduce en 2.400 futuros adjudicatarios, cuenta con niveles de renta superiores, con tramos que oscilan entre los 18.000 (2,5 veces el Iprem) y los casi 40.000 euros anuales (5,5 veces el Iprem).
Funcionamiento de los registros
La implantación de los registros se encuentra en una fase muy avanzada en la mayoría de los municipios andaluces. Hasta el momento, la Consejería de Obras Públicas y Vivienda ha emitido un informe favorable a las bases para crear los registros municipales de demandantes de viviendas protegidas presentadas por 630 ayuntamientos de la comunidad, mientras que las ordenanzas propuestas por otros 87 deberán corregir diversas anomalías, relativas en su mayoría a los criterios de selección, antes de recibir el informe positivo de la Junta. Ya han presentado las ordenanzas para la creación de los registros un total de 717 ayuntamientos andaluces, lo que supone el 93% de los municipios de la comunidad.
Todas las poblaciones de las provincias de Almería y Cádiz cuentan ya con este preceptivo informe autonómico, mientras que en Córdoba han pasado por este trámite 70 localidades; en Granada, 153; en Huelva, 75; en Jaén, 95; en Málaga, 76, y en Sevilla, 102.
En Almería, de las 102 ordenanz
as informadas han logrado el visto bueno 89; en Cádiz, de las 44 presentadas cuentan con la valoración positiva 41; en Córdoba, 62 de 70; en Granada, 131 de 153; en Huelva, 66 de 75; en Jaén 85, de 95; en Málaga, 63 de 76, y en Sevilla, 93 de 102.
Selección de adjudicatarios
La mayoría de los municipios seleccionará a los futuros adjudicatarios de inmuebles protegidos mediante el sistema de baremación, con el que se prioriza a los colectivos con más dificultades, otorgando una mayor puntuación a los niveles de ingresos más bajos o a las familias numerosas.
También las modalidades del sorteo son fundamentales en la selección, conforme a las preferencias y al perfil de los propios ciudadanos, y a la antigüedad de inscripción en el registro.
Ayudas
Los ayuntamientos ya se benefician de las ayudas creadas por la Consejería de Obras Públicas y Vivienda para la puesta en marcha de los registros municipales de demandantes de VPO. La Junta de Andalucía ha aprobado la concesión de ayudas por valor de 3,6 millones de euros a 521 municipios andaluces.
Una vez cerrada la convocatoria y tramitada las solicitudes, en Almería se beneficiarán de estas ayudas 76 localidades; en Cádiz, 37; en Córdoba, 55, y en Granada, 106. Por su parte, en Huelva serán 47 los ayuntamientos que puedan acogerse a estas subvenciones; en Jaén, 59; en Málaga 57, y en Sevilla, un total de 84.
La Consejería de Obras Públicas y Vivienda ya ha revisado la documentación de los expedientes y ha iniciado el procedimiento para el abono de las subvenciones, que se están empezando a conceder.
La orden que regula estos incentivos fija las ayudas en función de la población de las localidades, con una cuantía máxima de hasta 30.000 euros. El importe concedido se podrá emplear para costear tanto los gastos materiales como de personal necesarios en la puesta en funcionamiento de esta figura. Los beneficiarios de las subvenciones serán los ayuntamientos, o, en su defecto, las entidades locales u organismos supramunicipales que vayan a gestionar los registros.
El cálculo del coste de la implantación de estas bases de datos se ha efectuado gracias a las experiencias piloto llevadas a cabo en municipios de diferentes poblaciones y características. Tras el pago de estas ayudas, los ayuntamientos tendrán un plazo máximo de seis meses para la constitución y puesta en funcionamiento de los registros municipales de demandantes de vivienda.
Aplicación informática
La Consejería de Obras Públicas y Vivienda ya ha puesto a disposición de los ayuntamientos la última fase de la herramienta informática creada para gestionar los registros municipales de demandantes de VPO, con la que pueden adjudicar los inmuebles entre los ciudadanos inscritos en las bases de datos.
El programa informático, que se ha diseñado con el objetivo de facilitar a los municipios el desarrollo de esas bases de datos, está ideado tanto para la recogida de información de los ciudadanos como para la posterior adjudicación de viviendas. La Junta de Andalucía ya ha concluido y puesto a disposición de los municipios las dos primeras fases del programa, con las que los ayuntamientos pueden recoger solicitudes, grabarlas y tramitarlas.
Un total de 347 ayuntamientos han solicitado el alta en la herramienta, por lo que pueden manejar estos dos niveles de uso. Esta tercera y última fase les posibilitará, además, utilizarla para adjudicar las viviendas, seleccionando el procedimiento elegido por cada uno de ellos, bien mediante baremación, antigüedad o sorteo.
Aunque con estos tres niveles se culmina el desarrollo de todos los módulos del sistema, la Consejería podrá ir incorporando nuevas funcionalidades solicitadas por los municipios para optimizar su uso por parte de los técnicos municipales encargados de gestionar las bases de datos.
Gracias a la aplicación informática es posible cruzar datos de distintas administraciones (el Ministerio del Interior, Hacienda, el Catastro, etc.) para comprobar que el aspirante a tener una VPO cumple efectivamente los requisitos. De igual modo, permite la tramitación telemática de las solicitudes de inclusión en el registro y el envío de mensajes de texto a los ciudadanos, indicándoles si tienen que renovar su inscripción -que tiene una validez de tres años prorrogables- o si han resultado adjudicatarios de una vivienda protegida.
Con la configuración de un único programa informático para el conjunto de los municipios, se logra homogeneizar los criterios y se facilita a la Consejería de Obras Públicas y Vivienda disponer de una gran base de datos común. Esto hace posible cotejar la información de todos los registros y detectar posibles irregularidades, como, por ejemplo, la inscripción de una persona en más de tres registros, número máximo permitido por la normativa que lo regula
Ley del Derecho a la Vivienda
El registro municipal de demandantes de VPO constituye, junto con los planes municipales de vivienda y suelo, una de las herramientas fundamentales con las que cuentan las administraciones para satisfacer el derecho a una vivienda digna a precio asequible, el principal objetivo de la Ley del Derecho a la Vivienda. Este marco normativo, aprobado en el Parlamento andaluz en febrero de 2010, articula de forma pionera en España el cumplimiento efectivo de este derecho constitucional y estatutario.
La Ley concreta las herramientas con que cuentan la administraciones públicas (Junta y ayuntamientos), así como las circunstancias y los procedimientos por los que los ciudadanos pueden hacerlo efectivo y exigir su cumplimiento incluso ante los Tribunales de Justicia.
De acuerdo con la norma, son titulares del derecho todas aquellas personas con vecindad administrativa en la comunidad autónoma que carezcan de ingresos económicos para acceder a una vivienda del mercado libre en su localidad. Igualmente, recoge la obligación de estar inscritos en el registro público municipal de demandantes de vivienda protegida y no ser titulares ni tener derechos de disfrute sobre un inmueble ya existente.
La Ley promueve el acceso a la vivienda de forma preferente a las familias con ingresos inferiores a los 36.000 euros anuales (5,5 veces el Iprem), que es el umbral económico fijado en el actual Plan Concertado de Vivienda y Suelo 2008-2012 para acceder a una VPO.
Para evitar su excesivo endeudamiento, el nuevo marco normativo pone límites al esfuerzo económico que cada familia podrá asumir para acceder a una vivienda, estableciendo que las ayudas públicas tendrán que garantizar que no tengan que destinar más de un tercio de su renta en el caso de la compra o de un cuarto en caso del alquiler.
El texto aprobado es una ley de carácter integral y tiene incidencia sobre el cien por cien de la población andaluza, incluyendo incluso aquellas familias que, por el nivel de ingresos elevado, queden fuera de los planes públicos.
