Madrid. La contratación de espacio de oficinas ha crecido un significativo 26% a lo largo del ejercicio 2010 en los 30 mercados europeos que analiza BNP Paribas Real Estate, la división inmobiliaria del grupo de servicios financieros BNP Paribas.
En España, las dificultades económicas todavía se dejan sentir en la demanda de oficinas. Aunque las operaciones en el cuarto trimestre de 2010 crecieron respecto al trimestre anterior, el resultado anual de Madrid (398.000 m2 contratados el pasado año, +33%) y Barcelona (235.000 m2, +30%) ha dibujado un repunte moderado, si se tiene en cuenta que los registros de 2009 fueron especialmente modestos. La corrección de las rentas ha contribuido al incremento de la demanda.
Paris (Central Paris) cerró el año con un incremento del 21% en el volumen de contratación de oficinas, gracias al dinamismo que ha mostrado la demanda en las mejores localizaciones por los ajustes de rentas registrados en 2008 y 2009. El crecimiento de Londres (Central London) ha sido el más fuerte de todos los mercados analizados, llegando al 53% respecto al ejercicio anterior. El año finalizó de manera muy dinámica en esta ciudad, con un aumento de la contratación del 20% en el cuarto trimestre.
Las ciudades alemanas se han visto claramente beneficiadas por su favorable clima económico, finalizando el año con un elevado nivel de absorción. En 2010, Munich alcanzó de nuevo el nivel más alto de absorción del país, con casi 600.000 m².
En Milán, el gran volumen de las operaciones ha permitido que se alcance la contratación más elevada desde 2001. Roma, por su parte, ha registrado un espectacular volumen absorción el pasado año, que casi dobla el de 2009. En Ámsterdam, la contratación creció un 37% durante el cuarto trimestre. En Europa del Este, donde la caída del mercado ha sido especialmente acentuada, la recuperación de la demanda está siendo gradual. La contratación en Moscú se incrementó un 37% en 2010, mientras que en Rumania, donde la recesión todavía no ha acabado, el mercado de oficinas sigue sufriendo. En Bucarest, la contratación creció en 2010, aunque la actividad sigue siendo débil.
Menor desocupación
Al cierre del ejercicio 2010, la superficie disponible de oficinas sumaba 27,1 millones de metros cuadrados en los 30 mercados europeos analizados. Este espacio equivale, por término medio, a 2,5 años de contratación al ritmo de 2010; un tiempo inferior que los 3,2 años de finales del pasado año. Gracias al fortalecimiento de la demanda y al bajo volumen de nuevos desarrollos, la mayoría de los mercados ha asistido a una estabilización de su desocupación seguida de una tendencia al descenso más visible en el cuarto trimestre de 2010. Sólo Milán, entre los grandes mercados, ha registrado una evolución negativa debido a la debilidad de la absorción neta.
En Madrid, el ratio de desocupación ha descendido en el cuarto trimestre de 2010 por primera vez desde el inicio de la crisis, y no se registraron nuevas entregas en el segundo semestre. El espacio de oficinas en construcción se ha visto fuertemente reducido y numerosos proyectos han sido paralizados debido a la recesión. En este sentido, las nuevas entregas previstas para 2011 y 2012 serán mínimas en comparación con años previos.
En Londres (Central London), la superficie vacante continúa descendiendo, lo ha hecho un 26% respecto a finales de 2009 y es actualmente inferior que la de París . En las ciudades alemanas, aunque el espacio de oficinas en construcción tiende a crecer, el espacio disponible en los nuevos edificios ha descendido en la mayoría de las ciudades gracias a una fuerte demanda. El dinamismo de la actividad de alquiler en París ha reducido la tasa de disponibilidad hasta el 7,6%. Además, el espacio en construcción en la capital francesa es el más bajo de los últimos diez años.
En Génova, el ratio de disponibilidad era de sólo el 0,9% en el segundo semestre de 2010, especialmente por la limitada llegada de nueva superficie al mercado. En el último trimestre de 2010 la tasa de disponibilidad fue particularmente alta en Ámsterdam; y se incrementó en Bucarest y Atenas. En las ciudades rusas y en Kiev, la disponibilidad es todavía alta aunque ha caído significativamente respecto al cuarto trimestre de 2009.
Es previsible que la superficie disponible descienda gradualmente a lo largo de 2011. De hecho, el espacio libre en edificios nuevos de oficinas es bastante bajo en la mayoría de los mercados europeos, y las nuevas entregas serán más escasas este año. Si el crecimiento del empleo y la absorción neta se mantuvieran bajos, podríamos asistir a un mercado a dos velocidades: por un lado, las localizaciones secundarias y los inmuebles de segunda mano, con elevada disponibilidad, y por otro, las nuevas oficinas con escasez de oferta.
Rentas al alza
El descenso de la oferta disponible y el fortalecimiento de la demanda en el caso de las mejores oficinas han propiciado un incremento durante 2010 de la renta prime —la que corresponde a inmuebles de máxima calidad y buena ubicación—. En el cuarto trimestre de 2010, Moscú ha sido la ciudad donde más han crecido las rentas prime (+22% respecto a 2009), mientras que Madrid, Barcelona y Atenas cierran el ranking.
Las rentas prime en Madrid se han estabilizado en 2010 en 336 euros/m2/año aunque las rentas medias han proseguido su descenso en el cuarto trimestre, subrayado por la falta de confianza en el mercado debido al riesgo de desocupación. En Barcelona, las rentas prime han descendido un 11% respecto al tercer trimestre de 2010, hasta establecerse en 240 euros/m2/año. El precio medio de alquiler de las zonas CBD de Madrid (313 euros/m2/año) y de Barcelona (214 euros/m2/año) ha sufrido nuevos descensos, del 15% y del 2,3% respectivamente.
En Londres (Central London) el precio del alquiler de oficinas ha continuado creciendo por tercer trimestre consecutivo, y se espera la misma tendencia para 2011. En Alemania, es previsible que las principales ciudades sean testigos de un crecimiento de las rentas al final de 2011, dado el actual interés por el espacio de oficinas de máxima calidad.
Las rentas medias en los centros de negocios durante el cuarto trimestre de 2010 se mostraron más o menos estables, después de un ligero crecimiento en el tercer trimestre. No obstante, las rentas medias podrían continuar incrementándose en los próximos trimestres en la medida que la nueva superficie en el centro de las ciudades siga siendo limitada y la demanda para estas localizaciones fuerte.
Para 2011 se prevé que continúe una evolución diferenciada de las rentas que distinga entre localizaciones principales y secundarias: los usuarios mantendrán su competencia por el espacio de oficinas de calidad, que es limitado, especialmente en el centro de la ciudad. Las rentas prime, por tanto, seguirán bajo presión. Por otro lado, las oficinas secundarias sufrirán la persistencia de una alta tasa de disponibilidad en 2011.
