EL RATIO DE ESFUERZO

Hay una cuestión que prácticamente ningún economista especializado en el sector inmobiliario estudia: el número de años de sueldo que una persona está dispuesta a ofrecer para disponer de una vivienda en propiedad.
Nosotros, para simplificar nuestra exposición, abreviamos ese concepto a nivel de tasa o “ratio de esfuerzo”, que podemos definir como lo dispuesto que está el comprador a destinar parte de sus ahorros (por tanto, parte de su tiempo de trabajo) para la adquisición de un bien concreto. Se trata de un esfuerzo o sacrificio real puesto que destinar una parte de su dinero en un bien, significa que no puede adquirir otro o satisfacer otra necesidad. Es justo la definición económica del término “esfuerzo”. Como estamos hablando del bien “vivienda”, el nombre de este concepto sería el de “tasa o ratio de esfuerzo inmobiliario”, aunque para abreviar, y a efectos de nuestro análisis, lo llamaremos simplemente “ratio de esfuerzo”.

No es objeto de este artículo dilucidar cuestiones referentes a la “utilidad marginal del consumo”, uno de los aspectos centrales de la teoría microeconómica desarrollada por el recientemente fallecido Paul Samuelson. Supondremos que esa parte de su teoría es correcta y que el consumidor obtiene la misma utilidad marginal del último céntimo gastado en cada uno de los bienes que consume. Al fin y al cabo, esa discusión no influye ni en nuestro análisis, ni en nuestras conclusiones.

Por otro lado, hay que indicar que el “ratio de esfuerzo” tiene dos lecturas: por una parte, la descrita como los años de sueldo íntegro que una persona está dispuesta a destinar a la compra de algo (en este caso una vivienda), pero por otro lado está la lectura complementaria más importante aún si cabe: el valor que la persona da al fruto de su trabajo. Hay que fijarse que hablamos sólo de VALOR y no de PRECIO.

Aclaramos este último punto porque es especialmente importante para la comprensión del problema. Para ello pondremos un ejemplo muy ilustrativo y, nuevamente, real:

Hace unas semanas, un cliente al que asesoramos en la venta de su vivienda, nos indicaba que hacía un tiempo había pedido presupuesto para sustituir la puerta principal de su casa. Era un modelo tipo medio, de seguridad, con tres puntos de anclaje. La empresa le entregó un presupuesto de 2.200 euros. La respuesta de nuestro cliente fue de lo más acertada: Yo gano mensualmente unos 2.000 euros, trabajo más de 10 horas todos los días y en mi trabajo paso situaciones desagradables. Todo esto tiene para mí un valor muy superior al de una puerta. Mi trabajo tiene mucho más VALOR.

Fijémonos en esta afirmación ya que tiene una importancia enorme para nuestra argumentación: para este cliente lo relevante no es el precio de la puerta (la cantidad de euros), sino el sacrificio que tendría que hacer en días de trabajo para comprar la misma. Es decir, toma una decisión en función del grado de esfuerzo, de valor, y no de precio. Este cliente decide en función del VALOR de su trabajo y no de los euros que tiene que pagar por dicha puerta. Este señor sí está interesado en este bien, pero a un precio inferior. Tal vez un precio por un valor de 15 días, ó de 10 ó de 3, pero no está dispuesto a pagar un precio por un VALOR de más de 30 días de su trabajo.

Pues bien, regresando al mercado inmobiliario en España, el cálculo del número de días de trabajo necesarios para la compra de una vivienda da un valor, que, traducido a nuestro ratio de esfuerzo está en la actualidad en torno a 7 años (o sea, un español con sueldo medio destina esos años de su sueldo íntegro para adquirir una vivienda también de tipo medio).
Según información publicada por el diario El Economista con fecha 14 de Febrero de 2010, ese ratio había llegado a 8 en 2007, bajando a 7,5 en 2008 y a 7 a finales de 2009. Aclarar también que este ratio de esfuerzo es una media a nivel nacional y que es muy variable en función de las provincias, poblaciones…, dado que tanto los sueldos medios como los precios de la vivienda también son muy variables.

Pues bien, ese mismo dato en EE.UU. es en la actualidad de 4 años.

Curiosamente y aunque a estas alturas del estallido de la burbuja inmobiliaria nos parezca increíble, ese dato, 4 años de sueldo completo, era justo el tiempo que un español medio estaba dispuesto a ofrecer por la compra de su vivienda hasta finales de los años noventa. Es decir, el “ratio de esfuerzo” era de 4 años. Ése es el valor que un español medio daba a la vivienda. Otra vez más, rogamos no confundir los conceptos valor y precio.
 
¿Qué ha ocurrido desde entonces para que los españoles valoremos más la vivienda en propiedad? O lo que es lo mismo y mucho más importante que lo anterior, ¿qué ha ocurrido desde entonces para que valoremos en menor cuantía el producto de nuestro trabajo?

Si ponemos en relación estas cuestiones al ejemplo del alquiler del chalet de Cristiano Ronaldo desarrollado en uno de los apartados anteriores, obtendremos la respuesta correcta: El consumidor español ha incorporado al precio del bien vivienda una enorme proporción de “valor riqueza o especulativo” en detrimento del “valor de uso”, mayoritario hasta finales de la década de los 90.

Pero, ¿por qué ha ocurrido esto? ¿Qué ha pasado para que un humilde taxista pida un crédito de 20 ó 30.000 euros para dar la entrada de un piso que no piensa comprar, sino que lo que pretende es traspasar ese derecho de compra a un segundo comprador a un precio superior, a veces con diferencias de muchos miles de euros? ¿Qué ha pasado por su mente para pensar que puede tener una rentabilidad del 100, 200% de su pequeña inversión de 20 ó 30.000 euros en un año o año y medio?

La respuesta a este cambio de mentalidad la podemos resumir en los siguientes factores principales (sin ánimo de ser exhaustivos):

1.Las subidas anuales de precios de la vivienda en España durante los años 1998 a 2007 fueron siempre de dos dígitos, por lo que un piso de, digamos, 200.000 euros en sólo un año podía tener un precio de mercado del 250.000 euros. Hay un gran interés de estos pequeños (o grandes) especuladores para obtener dinero fácil y con un riesgo supuestamente reducido.
2.La creencia absurda de que existe un mercado donde los precios siempre suben. Fueron comunes las frases: “yo nunca he visto que la vivienda baje de precio”, “vivir de alquiler es tirar el dinero”, “te compras un piso y en pocos años lo vendes y te compras un chalet”, “si te hace falta dinero, rehipotecas tu vivienda que siempre subirá de precio”, etc. Pronunciadas incluso por ilustres y supuestos expertos en la materia.
3.La permisividad de las empresas constructoras con este tipo de operaciones especulativas. Les interesaba que sus viviendas estuvieran reservadas incluso antes de terminar el edificio.
4.La estrategia de la banca a la hora de ofrecer créditos con una valoración de riesgos muy laxa, cuando no claramente defraudatoria. La competencia del mercado, la presión sobre los resultados de los directores de oficinas bancarias y equipos comerciales, hacen que no se mire estos “detalles”, sino que se vean los resultados de final de año.
5.La “presión” ejercida por la banca hacia las empresas tasadoras. Fundamental para que se pudieran otorgar los créditos.
6.La permisividad del Banco de España y de las autoridades hacia este mercado, claramente hinchado. El interés de los políticos en reducir la tasa de paro, que los resultados de crecimiento económico fueran la envidia de las principales potencias europeas y que las arcas públicas estuvieran a rebosar,… entre otros, tienen la culpa de esta actitud. Ahora nos encontramos con un importante déficit oúblico estructural, ya que una buena parte de los ingresos que los ayuntamientos y Comunidades pensaban definitivos, resulta que eran circunstanciales en relación a la construcción
de viviendas que, obviamente, no pueden seguir en expansión hasta el infinito.

En resumen, un cambio de mentalidad de una economía de tipo productivo (sea industrial, servicios, agrícola,…) hacia una economía de tipo monetarista, claramente especulativa, del dinero supuestamente fácil. De una mentalidad más honesta hacia una mentalidad de dudosa ética, del “todo vale si gano dinero”, del consumo sin sentido y sin respeto al medio ambiente. De pasar a pensar que la economía crecería indefinidamente y que nadie iba a perder sus puestos de trabajo.

No creo que haya nadie en la sociedad española que esté libre de algún tipo de culpa de toda esta situación.

(…) informe completo en http://www.izadiconsultores.com y http://izadiconsultores.blogspot.com

LA INTERACCIÓN ENTRE LA OFERTA Y LA DEMANDA

Vemos que el nivel de precios depende, como en todos los mercados, del volumen de demanda y de oferta, pero ¿cómo se determina ese nivel? ¿Qué oferta existe realmente? ¿Está todo el stock de viviendas en venta en el mercado? ¿Qué ocurre con la demanda no satisfecha? Etc. Aclaremos estos puntos.

Por parte de la demanda, en realidad y aunque a muchos les parezca increíble, lo que está ocurriendo en la actualidad es que hay una enorme cantidad de compradores que desean adquirir una vivienda (la denominada “demanda embalsada”) aunque no lo hacen por muchos motivos, los cuales podemos sintetizar en los tres siguientes:
 
1. Porque los compradores se han quedado en situación de desempleo o creen que corren riesgo de estarlo.
2. Porque no consiguen financiación para la compra en las condiciones a las que estaban acostumbrados en los últimos, digamos, ocho años; es decir, financiación sin aportar ahorro a la compra, o aportando una cantidad muy reducida que no cubre ni los impuestos de la transacción. Otro aspecto a añadir es la drástica reducción de concesión de créditos incluso para muchos clientes considerados solventes aplicando criterios de riesgo más laxos propios de los últimos años de la burbuja.
3. Y finalmente, el principal motivo, sin lugar a dudas, es que la mayoría de potenciales compradores no se decide a adquirir una vivienda porque piensa que el precio seguirá bajando. Y es precisamente de esta constatación de donde se deriva que desde diversos ámbitos se publique que los precios han tocado fondo o lo van a hacer a muy corto plazo. Al fin y al cabo, sólo hace falta que los agentes económicos piensen que un bien (que tenga un componente especulativo) va a subir de precio para que se decida su compra y, efectivamente, al final suba su precio. De forma análoga se puede decir para la bajada. Un buen ejemplo de lo que acabamos de expresar es la Bolsa, mercado típico cuyos precios varían en función de simples expectativas y muchas veces de informaciones interesadas. No es casualidad que los agentes que emiten información sean al final los que salen económicamente beneficiados.
 
Por parte de la oferta, el número total de viviendas en manos de los promotores y banca en España está comprendida entre 1 y 1,5 millones de unidades dependiendo de las fuentes. A esta cantidad hay que sumar las viviendas que los particulares intentan vender (cuya cuantificación nadie se ha arriesgado a estimar), más las que se van terminando y puestas en el mercado cada día por parte de las últimas promotoras operativas, más las aproximadamente 150.000 a 180.000 viviendas que la banca embargará a lo largo de 2010 según fuentes judiciales.

A pesar de la enorme sobre-oferta en el mercado de la vivienda, su volumen está aún sensiblemente mermado (aunque parezca increíble) por varios motivos y todos ellos muy difíciles de cuantificar (la denominada “oferta embalsada”):
 
1. El propietario que vende su vivienda no desea bajar el precio de una forma considerable por lo que la retira del mercado, o simplemente no la llega a incorporar a la espera de mejores tiempos.
2. Muchos particulares en situación de desempleo o con penurias económicas de todo tipo desean deshacerse de sus casas (junto con su hipoteca), pero no pueden hacerlo ya que su vivienda tiene un valor inferior al de la responsabilidad hipotecaría y no disponen de los recursos económicos suficientes (o acceso al crédito necesario) para cancelar la deuda restante.
3.Un motivo muy importante, cuya cuantía es incluso imposible de calcular por parte del Banco de España (BE), es que una enorme cantidad de viviendas adjudicadas por la banca son “vendidas” a sociedades filiales de forma que no tengan que provisionar según sus normativas. De esta forma las empresas filiales venden esos activos como cualquier empresa que comercializa sus mercancías. En esas empresas hay actualmente cientos de miles de viviendas. Nadie sabe la cantidad, ni mucho menos su valor económico. Según información recibida hace varias semanas, el Banco de España está preparando una nueva regulación para controlar y eliminar estas prácticas que, si bien en la actualidad son legales puesto que el marco legislativo lo permite, son claramente distorsionadoras del mercado inmobiliario, lo cual coadyuva a que nuestra economía profundice aún más en la grave crisis que padecemos al bloquear la fluidez del crédito. De ahí la importancia de controlar esta práctica por parte del BE cuya valoración se está realizando, pensamos que convenientemente, según nuestras últimas informaciones.

No cabe duda que es muy sorprendente que el precio de la vivienda experimente reducciones de precio tan limitadas habiendo una sobre-oferta tan desmesurada como la actual. Dependiendo de la fuente, se habla de reducciones del 12, 17, 20% desde los precios máximos de 2007. Sin embargo, debemos recordar que durante la última década esos porcentajes correspondían a lo que subía el nivel medio de los precios de la vivienda durante un único año. No lo olvidemos.

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