La evolución del mercado inmobiliario en España durante 2025 ha estado marcada por un fuerte incremento de precios y un notable dinamismo en las transacciones. El desequilibrio entre oferta y demanda ha tensionado el mercado de la vivienda, situando el valor medio de los inmuebles financiados muy por encima de los niveles registrados en ejercicios anteriores.
En paralelo, el crédito hipotecario ha mostrado una transformación estructural. La consolidación de la hipoteca fija como producto dominante ha permitido sostener la actividad pese al encarecimiento de la vivienda, según los datos del Centro de Estudios de Trioteca, que analizan en profundidad el comportamiento del mercado hipotecario y el impacto del Euríbor en las decisiones de financiación.
De cara a 2026, las previsiones apuntan a la continuidad del ciclo expansivo, con un mayor protagonismo de los jóvenes compradores y un incremento relevante tanto de las compraventas como de los precios, en un contexto en el que los expertos descartan riesgos inmediatos de burbuja inmobiliaria.
Datos relevantes
El valor medio de las viviendas financiadas en 2025 se situó en 287.000 euros.
El incremento interanual del precio de la vivienda alcanzó el 18% respecto a 2024.
El valor nominal medio de las hipotecas concedidas creció un 21,5% interanual.
Las hipotecas fijas representaron el 90,48% del total formalizado en 2025.
Las previsiones sitúan las compraventas de 2026 en torno a 850.000 operaciones.
Preguntas
¿Por qué no existe riesgo de burbuja inmobiliaria según los expertos?
Los analistas señalan que el contexto actual difiere de forma sustancial del vivido antes de la crisis de 2008. El crecimiento de precios se explica por un desequilibrio real entre oferta y demanda y no por un exceso de crédito. Además, el volumen diario de hipotecas firmadas se mantiene muy por debajo de los niveles máximos registrados durante la anterior burbuja, lo que reduce el riesgo sistémico.
¿Qué papel jugarán los jóvenes en el mercado inmobiliario de 2026?
Las previsiones apuntan a un aumento significativo de las compras realizadas por menores de 40 años. Este fenómeno estará apoyado por mejores condiciones de financiación y por un mayor apoyo familiar mediante donaciones o préstamos privados. Como consecuencia, se espera un mayor dinamismo en determinadas zonas urbanas y un incremento del peso de las hipotecas en las operaciones de compraventa.
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El mercado inmobiliario avanza impulsado por la demanda real y una financiación más madura, no por la especulación.
Gonzalo Bernardos prevé 850.000 compraventas en 2026 y descarta una burbuja inmobiliaria
El valor medio de las viviendas financiadas durante el último trimestre se ha situado en 293.000 euros, una cifra superior a la media anual, que cierra el ejercicio en 287.000 euros. Estos datos confirman la tendencia alcista del precio de la vivienda, cuyo importe se encuentra muy por encima de los 243.294 euros registrados en 2024, y confirma un incremento interanual del 18%, según el último informe del Centro de Estudios de Trioteca (CET).
“El gran desequilibrio de 2025 ha sido claro: viviendas más caras, pero hipotecas fijas un 6% más económicas. Esto ha sostenido el mercado inmobiliario y ha permitido que muchas familias accedan a la compra pese al encarecimiento de los precios. Sin embargo, esta ecuación solo funciona cuando la financiación está bien estructurada; de lo contrario, el riesgo no está en el tipo de interés, sino en comprar mal”, explica el CEO y cofundador de Trioteca, Ricard Garriga.
En esta misma línea se sitúa el valor nominal medio de las hipotecas concedidas, que pese a cerrar el año con un ligero descenso trimestral (207.000 euros en diciembre), acumula un aumento medio interanual del 21,5% (157.750 euros de media en 2024 vs. 199.986 euros en 2025).
Por todo esto, el Advisor de Trioteca y profesor de Economía en la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, no duda en señalar que el actual “boom inmobiliario” continuará en 2026: “en el conjunto del país, tanto en las grandes ciudades como en las medianas y pequeñas urbes, tendrá lugar un elevado aumento del precio y de las ventas. El primero incrementará alrededor de un 8% y las segundas del 7,5%”.
Sin riesgo de burbuja a la vista
Pese al incremento que está sufriendo el precio de la vivienda, Ricard Garriga considera que hablar de “burbuja inmobiliaria” en España es sinónimo de “no mirar los datos o no querer mirarlos”. El experto no duda en señalar que la situación actual es “poco sostenible”, pero recuerda que esto sucede por la ley de oferta y la demanda, y no por “especulación financiera” o “exceso de crédito”, como pasaba hace 20 años.
“Actualmente se firman exactamente 2.000 hipotecas al día. En el año más duro de los últimos 20 años, 2013, se firmaban 792. Y en el pico absoluto de la burbuja, en 2006, se llegaban a firmar 5.326 hipotecas diarias. La burbuja de entonces se infló a más del doble del nivel actual. Mirado con perspectiva, no tiene ningún sentido hablar de burbuja”, afirma.
El CEO de Trioteca celebra “trabajo impecable” de los bancos, muy diferente del que se hacía en 2006, con la tasa de dudocidad crediticia más baja registrada, del 1,9%, y explica las que, para él, son las tres soluciones para el problema estructural de demanda actual: “facilitar que se construya más vivienda dando margen y seguridad a los promotores, devolver la seguridad jurídica a los propietarios para que el alquiler vuelva a existir, y aliviar la fiscalidad a las familias que más lo necesitan, ya sea eliminando el impuesto a la compra de las comunidades autónomas ITP o trasladándolo al vendedor, como sucede en mercados mucho más eficientes como California o Estados Unidos”.
El tipo fijo se consolida en el mercado
Otra de las tendencias que se ha consolidado este año hipotecario es la predilección de los españoles por las hipotecas a tipo fijo. Los datos de la compañía digital de referencia para la búsqueda y contratación de hipotecas en España son claros: las hipotecas mixtas han pasado de representar el 50,51% del mercado a inicios de 2024 a estar por debajo del 7% al cierre de 2025, año en el que el número de hipotecas fijas formalizadas se situó en el 90,48%.
“2025 ha confirmado algo clave: el mercado hipotecario español no solo se ha reactivado, sino que ha madurado. Hemos visto cómo el tipo fijo se consolida de forma casi absoluta, no por moda, sino por cultura financiera. Las familias ya no buscan la cuota más baja hoy, sino estabilidad a largo plazo”, revela Garriga.
A nivel de cuotas, se puede ver cómo tanto el interés a tipo fijo como a tipo mixto medio firmado en Trioteca ha ido descendiendo durante el año 2025, con una media anual del 2,25% TIN en el fijo y, en el caso de las mixtas, un 1,67% en el periodo fijo, y del Eur-0,91% en el periodo variable.
“La bajada del Euríbor ha aflojado la presión en las familias con hipoteca variable, pero no lo suficiente. El cambio a tipo fijo sigue representando un gran ahorro y el tipo mixto es cada vez menos solicitado”, explican desde Trioteca, quienes han ofrecido un ahorro mensual medio en 2025 de 254,75 euros mensuales a las familias que cambiaron a tipo mixto, y de 237,75 euros al mes (un 7,83% más que en 2024) a las que pasaron al tipo fijo.
Previsiones para el próximo año hipotecario
De cara a 2026, Gonzalo Bernardos prevé la continuidad del actual ciclo expansivo del mercado residencial, aunque con un cambio claro en los motores de la demanda. Tras años en los que el protagonismo fue de la mejora de vivienda y la inversión patrimonialista, el economista explica que “en 2025 ha tenido lugar una sustitución parcial de los motores generadores de demanda de vivienda”, perdiendo peso la demanda de mejora e inversión patrimonialista y ganándolo “la de primer acceso a la propiedad y la de carácter especulativo”.
Esta nueva inversión se articula, explica, a través del flipping inmobiliario, una estrategia basada en “compra, reforma y venta de la vivienda”, que resulta “bastante lucrativa” en un contexto de precios al alza que permite al inversor “navegar con viento a favor”.
En términos de actividad, el Advisor de Trioteca estima que “las transacciones alcanzarán las 850.000 unidades”, lo que supone que “en 2026 se venderán 60.000 viviendas más que en el año anterior”. De cumplirse esta previsión, el próximo ejercicio sería “el tercero mayor de la historia”, solo por detrás de 2005 y 2006. Además, destaca que “la enajenación de inmuebles de segunda mano inmobiliario volverá a marcar un récord por segundo año consecutivo, al alcanzar las 765.000 unidades”, una cifra “sustancialmente superior a la de cualquiera de los ejercicios de la primera década de los 2000”.
En paralelo, Bernardos anticipa un contexto financiero especialmente favorable, con un BCE que “reducirá su tipo principal de interés hasta el 1,5%”, lo que dará lugar a “una guerra hipotecaria”, ya que “todos los bancos pretenderán aumentar los beneficios procedentes de la financiación de la compra de inmuebles”. Como consecuencia, una parte relevante de los hogares podrá acceder a “un préstamo fijo al 1,8%” o a “sufragar un 1,5% por la parte invariable de una hipoteca mixta”, al tiempo que aumentará el crédito hipotecario nuevo concedido hasta 102.000 millones de euros, un 20% más que en 2025.
El gran protagonista de 2026, no obstante, serán los jóvenes. “La noticia más relevante será el elevado incremento de las viviendas adquiridas por los menores de 40 años”, afirma el economista, lo que provocará que “en las grandes ciudades será más fácil vender una propiedad en los distritos obreros que en los barrios de alto standing” y que los precios suban más en los primeros que en los segundos. Un fenómeno que vendrá acompañado del “trasvase de capital de padres a hijos más grande de la historia de nuestro país”, mediante donaciones y préstamos familiares, y que elevará el porcentaje de viviendas vendidas con hipoteca “alrededor del 65%”.
“Los especuladores tomarán el relevo de los inversores patrimonialistas y los jóvenes de una parte de los demandantes de viviendas de alto standing. El resultado será un aumento de las transacciones del 7,5% y del precio de un 8%. A pesar de lo indicado por algunos analistas, periodistas y políticos, en 2026 no habrá ni rastro de burbuja hipotecaria ni inmobiliaria. En los siguientes años, ya veremos”, sentencia.
