domingo, 14 abril 2024

Vuelta de tuerca a las juntas de vecinos con el nuevo Código Civil catalán

Numerosas son las novedades que, a partir del próximo 20 de junio, se van a aplicar en los acuerdos de las juntas de propietarios de los inmuebles de Cataluña. Desde esa fecha, con la entrada en vigor del Libro 5º del Código Civil catalán, cambia el porcentaje para tomar decisiones, en función de que los acuerdos se tomen de manera inmediata o sucesiva, con o sin el beneplácito de los propietarios no asistentes a la junta.

Con la reforma introducida, se parte de la necesidad de que los propietarios presentes en la reunión hayan votado a favor del acuerdo por mayoría simple, y entonces el cómputo de la mayoría cualificada o de la unanimidad se hará con los votos favorables de los que no se hayan opuesto al acuerdo en el plazo de un mes.

Además, se ampliará la necesidad de aportar un certificado relativo a las deudas pendientes de pago en las transmisiones lucrativas del elemento privativo, porque la situación puede afectar al consentimiento de la adquisición, que es lo que se protege. Esto entronca con el hecho de que los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del pago de los importes que deben los titulares, así como los anteriores titulares, por razón de los gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, y por el fondo de reserva, que correspondan a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores.

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En este sentido, los transmitentes de un elemento privativo deben declarar que están al corriente de los pagos que les corresponden o, si procede, deben especificar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerce la secretaría, en el que deben constar, además, los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva.

El incumplimiento de estas obligaciones derivará en el no otorgamiento de la escritura pública, salvo que las partes renuncien expresamente a ellas. En cualquier caso, sin perjuicio de la afección real, el transmitente responde de la deuda que tiene con la comunidad en el momento de la transmisión.

En cuanto al funcionamiento organizativo de la comunidad de propietarios, se suprime la obligación de hacer una primera y una segunda convocatoria de la junta, dado que la realidad ha revelado la inutilidad de la doble convocatoria. Además, se incorporan las nuevas tecnologías como mecanismos para hacer notificaciones y requerimientos. También se precisa el régimen de asistencia y participación en la junta y se corrigen las contradicciones observadas en los plazos de custodia de la documentación de la comunidad.

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