Madrid. El Real Decreto-ley número 27/2012, de 15 de noviembre (de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios) tiene un carácter excepcional y temporal, siendo su objeto fundamental la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de viviendas de las familias en situación de especial riesgo, todo ello en única relación con la ejecución hipotecaria. Pero, más allá de la norma, se plantean una serie de interrogantes a los que es preciso dar respuesta.
Encarna Cordero, catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Castilla La-Mancha (autora del informe “Paralización de desahucios hipotecarios” –Centro de Estudios de Consumo-) y Gabriel de Alvear, abogado especializado, nos aportan las claves de este Real Decreto, aún en tramitación parlamentaria:
1) ¿Qué supuestos contempla la norma?
Gabriel de Alvear distingue entre:
* Personas no desahuciadas. Son aquellas que en virtud de la mencionada suspensión inmediata y por un plazo de dos años no han sido objeto de lanzamiento de la vivienda. Estas personas continuarán en las viviendas al amparo del Real Decreto-ley (lo que supone que durante los dos años no existe una ocupación de la vivienda sin título al efecto). Se trata de un derecho de uso temporal preferente al derecho de uso del adjudicatario hipotecario del inmueble. Es un derecho legal de permanencia en la vivienda que impide el desalojo contemplado en los artículos 675 y 661 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
* Personas ya desahuciadas. Las que hubieran sido desahuciadas de su vivienda habitual por impago de un préstamo hipotecario en un futuro podrán acceder a vivir en régimen de alquiler, con rentas asumibles en función de los ingresos que perciban, en viviendas propiedad de las entidades de crédito que formen parte del fondo social de viviendas a que se refiere la Disposición Adicional Única del Real Decreto-ley.
2) ¿Hay suspensión del lanzamiento cuando la vivienda hipotecada se realiza por un medio distinto a la subasta?
En opinión de la catedrática Encarna Cordero, no hay suspensión cuando se realiza a través de las otras dos modalidades de realización, de uso poco frecuente (la enajenación a cargo de entidad especializada o el convenio de realización), aunque el adquirente sea precisamente el ejecutante o un tercero que actúe por su cuenta
3) ¿El RD-ley afecta a los lanzamientos que se adopten por cualquier clase de procedimiento?
Según Cordero, esta norma solo afecta a aquellos lanzamientos que se ordenen en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria y, por tanto, no a aquellos que se adopten en otra clase de procedimiento. De este modo, no están afectados por la suspensión los lanzamientos que se ordenen para ejecutar la sentencia que ponga fin a un procedimiento declarativo, y hay que tener en cuenta que el acreedor hipotecario goza de libertad para elegir la clase de procedimiento (declarativo, ejecutivo ordinario o ejecutivo especial judicial o extrajudicial) en que prefiere hacer efectivo su crédito.
Tampoco están afectados todos los procedimientos de ejecución hipotecaria, sino sólo aquellos en los que se hubiera aprobado una adjudicación “al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta”. En definitiva, a juicio de la profesora, no están afectadas por la suspensión de lanzamientos las adjudicaciones a terceros que no representen al acreedor, sean o no sociedades de su grupo, ni siquiera aunque este tercero fuera elegido por el acreedor que se hubiera reservado la facultad de ceder el remate a un tercero, tal como permite la legislación procesal (art. 647.3 LEC). Siendo esto así, las dificultades que este RDL pueda ocasionar al ejecutante son fácilmente sorteables, apunta Cordero.
4) ¿Deberá acreditarse formalmente la situación de los grupos de especial vulnerabilidad?
Según De Alvear, el deudor que estime que se encuentra en situación de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas que habiliten la suspensión del lanzamiento de la vivienda deberá acreditarlo documentalmente, conforme exige el artículo 2 del Real Decreto-ley 27/2012, ante el Juez o el Notario encargado del procedimiento, lo que supone que con seguridad firmarán algún tipo de documento al efecto.
No obstante, la permanencia durante al menos dos años más en la vivienda no se debe a que el ocupante disfrute de un título de ocupación posesoria. Tampoco se debe a la tolerancia del banco que es el nuevo propietario (para su posesión sin determinación del tiempo ni del uso ni del precio), por lo que debiera descartarse la figura jurídica del precario.
Por su parte, Encarna Cordero explica que si el deudor desea que se suspenda el lanzamiento, deberá acreditar las circunstancias anteriores en cualquier momento anterior a la ejecución del lanzamiento, presentando una serie de documentos que en ciertos casos habrá de solicitar a determinados organismos. A pesar de esta determinación legal, cree que el ejercicio de la facultad de solicitar la suspensión no está condicionado a la presentación simultánea de la documentación referida, cuya entrega al solicitante por parte de los organismos afectados puede dilatarse en el tiempo. Cordero estima que, de acuerdo con una práctica procesal extendida, bastará con solicitar al Juez la suspensión, quien habrá de conceder un plazo razonable para la entrega de los documentos requeridos, sin que antes pueda tener lugar la ejecución del lanzamiento.
5) ¿Es preferible la dación en pago o la suspensión del lanzamiento?
El propietario no lanzado no paga ninguna contraprestación por el uso del inmueble, ni siquiera cuando el valor de adjudicación no ha sido suficiente para extinguir totalmente la deuda, que, por otra parte, sigue generando intereses.
Como explica Encarna Cordero, se dispensa así un trato diferente y mucho más beneficioso que el que tienen los que han consentido una dación en pago conforme al RDL 6/2012, pues éstos -que pueden continuar en el uso del inmueble por dos años como arrendatarios- sí deben pagar una determinada renta. Si bien este coste adicional hace preferible la suspensión del lanzamiento a la dación, lo cierto es que, vistas las limitaciones en su ámbito de aplicación, será preferible pactar una dación en pago antes que esperar al lanzamiento pues sólo en el momento de la adjudicación podrá saberse si concurren o no los requisitos de la norma, momento éste en que sería demasiado tarde para solicitar una dación en pago, lo que, conforme al RDL 6/2012, sólo puede hacerse antes de que se anuncie la subasta.
6) ¿La norma suspende los efectos propios de la adjudicación?
Aunque permite suspender al lanzamiento, no se suspenden los efectos propios de la adjudicación, de modo que el adjudicatario es propietario desde el auto de adjudicación a todos los efectos (por ejemplo, fiscales).
Cordero aclara que tampoco se suspenden los efectos propios del incumplimiento de la obligación en la parte de la deuda que no haya sido extinguida con la adjudicación, de modo que seguirán devengándose interes
es de demora (dentro de los límites impuestos por la Ley 6/2012).
Por otra parte, los gastos de comunidad únicamente habrán de ser satisfechos por el propietario de la vivienda (art. 9 LPH), de modo que desde que el ocupante perdió su propiedad no tendrá que abonar tales gastos, explica De Alvear.
