Cuando adquirimos una vivienda, ésta puede ser de segunda mano o nueva. En ambos casos podemos encontrarnos con que el inmueble presente desperfectos.
Segunda mano
En caso de la compra de una vivienda de segunda mano, detalla la abogada de ARAG, Adriana Hibernón, «la misma puede tener algún vicio oculto, es decir, un defecto no visible que ya existía en el momento de la venta y que sea de tal gravedad que haga que la vivienda no pueda cumplir el uso al que se destina o bien que disminuya de tal modo su uso que de haberlo sabido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos por ella».
Ante esta situación, explica Hibernón, el comprador puede optar entre:
–El desistimiento del contrato, lo que conlleva a que la compraventa se resuelva y que, por tanto, el vendedor devuelva el importe recibido y el comprador devuelva la vivienda adquirida. Además el comprador podrá reclamar al vendedor el abono de los gastos que haya asumido como consecuencia de la celebración del contrato (gestoría, notaria, etc.)
–Reclamar una rebaja proporcional en el precio, a juicio de perito, manteniéndose el contrato de compraventa.
El vendedor estará obligado al saneamiento por los vicios ocultos que tenga la vivienda vendida, siempre que estos aparezcan en un plazo de seis meses desde la fecha de la entrega de la vivienda. El comprador deberá reclamar dentro del plazo de estos 6 meses puesto que se trata de un plazo de caducidad, es decir, si antes de que pasen los 6 meses no se ha conseguido o bien el desistimiento del contrato o la rebaja del precio, deberá interponerse demanda judicial a fin de interrumpir el plazo de caducidad.
Vivienda nueva
Si lo que compramos es una vivienda de nueva construcción ésta puede tener defectos de origen constructivo.
La normativa regula tres modalidades de defectos constructivos por los que deberán responder los agentes que intervienen en el proceso de edificación: el promotor, el constructor o el arquitecto, sin perjuicio de que después entre ellos cada uno responda por sus respectivas obligaciones.
Los plazos de responsabilidad serán por los siguientes plazos:
-Durante diez años por los defectos estructurales, es decir, aquellos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u elementos estructurales y que comprometan directamente la estabilidad del edificio. Por ejemplo, las grietas en la estructura.
-Durante tres años por los defectos de habitabilidad, es decir, aquellos que ocasionen el incumplimiento de los requisitos que puedan hacer que la vivienda sea no habitable (higiene, salud y protección del medio ambiente). Por ejemplo, las humedades por la mala impermeabilización de la cubierta.
-Durante un año por los defectos de acabado, es decir, aquellos que afecten a los elementos de terminación de la obra. Por ejemplo, desperfectos en la pintura de una pared.
Los defectos deben aparecer dentro de los plazos indicados de diez años, tres años y un año respectivamente y dichos plazo son de caducidad, lo que significa que si aparecieran pasados estos periodos habría caducado la acción para reclamar, por tanto, ya no serían responsables los agentes constructivos.
Pero una vez que aparezcan los defectos dentro de cada periodo indicado, el comprador tiene dos años para emprender acciones judiciales y este plazo a diferencia del anterior es de prescripción, es decir, se pude interrumpir mediante el envío de un escrito fehaciente (por ejemplo, burofax).
La normativa exige que los promotores, en unos casos, y los constructores, en otros, suscriban seguros que garanticen su responsabilidad para el caso de que surjan daños materiales ocasionados por defectos constructivos.
El alquiler
Cuando alquilamos una vivienda, también podemos encontrarnos con que ella presente desperfectos. Serán aplicables al contrato de arrendamiento las mismas normas indicadas en relación a la compra de vivienda de segunda mano. Por lo tanto, según indica la abogada de ARAG, el inquilino podría optar entre:
–Desistir del contrato de alquiler reclamando la devolución de la renta pagada, si bien se le podrá descontar la parte proporcional de la cantidad equivalente a la renta por el tiempo que se haya ocupado la vivienda.
–Rebaja del precio de la renta proporcional al perjuicio que le pueda suponer soportar ese defecto.
El arrendador tiene la obligación de hacerse cargo de las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad adecuadas para que pueda ser utilizada por el inquilino.
El arrendador no tiene que asumir las reparaciones que se tengan que hacer debido a un deterioro imputable al inquilino o aquellas pequeñas reparaciones menores, consecuencia del desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
En caso de que nos encontremos ante defectos en el inmueble adquirido o arrendado, lo conveniente sería realizar una reclamación extrajudicial mediante el envío de un escrito fehaciente, bien por burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, o bien por telegrama o acta notarial.
En caso de no recibir respuesta ni solución al problema, se deberá iniciar la acción judicial mediante una demanda civil.
